景瑞控股土储权益占比降三成 转型轻资产超八成收入仍来自房地产

  近日，景瑞控股（01862.HK）披露了2019年11月的营运数据，当月，公司合同签约销售额31.01亿元，同比下降2.73%。2019年前11个月，公司合同签约销售额累计206.31亿元，同比下降4.55%。

  销量下滑的同时，公司占有的权益份额在下降，预计未来几年的地产开发业务不容乐观。

  数据显示，2014年底、2015年底、2016年底，公司土地储备中，权益建筑面积在总建筑面积中的占比分别为87.60%、85.73%、81.81%。随着策略的调整，2017年底、2018年底及2019年6月底，这一指标降为57.22%、50.40%、51.92%。

  陷入增长瓶颈期的景瑞控股在房地产核心主业之外推行多元化发展。在房地产开发之外，景瑞的业务范围囊括了房地产基金、住宅开发、长租公寓运营管理、办公物业持有及运营以及投资五大板块。

  不过，如火如荼的“转型”，景瑞控股业绩仍然依赖于房地产，2019年上半年，公司物业开发分部收入16.71亿元，占公司总收入的76.45%，除税前分部利润3.42亿元，占比86.77%。

  易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，对于景瑞控股来说，这两年其实在逐渐发力，因为其本身发展规模太小，或者说节奏不够快。在2018年销售状况较好的情况下，其2019年会逐渐发力。但是2019年因为融资环境以收紧为大方向，所以这多少会对此类企业形成影响，部分利率较高，也说明其需要完成融资进而投入到一些新项目中去。

  规模徘徊百亿，土储权益占比连降

  景瑞控股1993年在上海成立，2013年于香港上市。旗下优钺资管、景瑞地产、悦樘公寓、锴瑞办公、合福资本等公司，涵盖地产开发、城市更新、资产管理等，致力成为最懂建筑和生活的资产管理引领者。

  作为老牌房企业，景瑞控股的规模并不大，2016年销售额才勉强突破100亿元。2016年，销售额167.85亿元，同比增长92.93%，营业收入150.51亿元，同比增长161.30%；净利润1.06亿元，较上年的-3.53亿元成功实现扭亏。随后，公司营收增速下滑甚至下降。2018年，公司虽然实现252.36亿元的签约销售额，但营业收入降至112.68亿元。

  最新2019年11月的营运数据显示，当月，公司合同签约销售额31.01亿元，同比下降2.73%。2019年前11个月，公司合同签约销售额累计206.31亿元，同比下降4.55%。

  销售规模未现明显增长的景瑞控股，盈利能力似乎也不如从前。2019年半年报显示，报告期内公司毛利为5.7亿元，同比下降3.7%；毛利率25.93%，同比下降1.3个百分点。

  2019年上半年，景瑞控股的营业收入为21.86亿元，同比增长1%，其中贡献了近八成收入的物业销售板块，与上年同期相比收入下滑了6.4%。值得注意的是，景瑞控股上半年收入的微增，是建立在2018年收入同比下滑了近三成的基础上的。

  土地储备方面，截至2019年6月30日，景瑞控股的土地储备合计约546.1万平方米，权益面积为283.51万平方米，占比51.9%。

  值得注意的是，公司占有的权益份额在下降，公司旗下房地产项目以独立开发为主，2014年底、2015年底、2016年底，公司土地储备中，权益建筑面积在总建筑面积中的占比分别为87.60%、85.73%、81.81%。随着策略的调整，2017年底、2018年底及2019年6月底，这一指标降为57.22%、50.40%、51.92%。公司曾在2018年度业绩公告中表示，营业收入下滑的主要原因是房地产项目减少，以及合作项目增加。

  业内认为，如果看销售，权益销售额才是房企业绩最真实的反映，才能更客观地显示房企实力，目前很多“合作模式”的房企，看似规模庞大，实则外强中干。该分析师指出，景瑞控股未来想要保证企业更高质量业绩增长，权益占比需继续提升。

  高息发债推高融资成本

  随着房企债务陆续到期，房企融资持续升温。中原地产研究中心数据显示，近期约10家房企发布了超过20亿美元的新增海外融资计划，且融资利率都超过了10%。2019房企海外融资刷新纪录已成定居，相关数据显示，截至去年底，房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元，大部分将在2019年至2021年集中到期。

  在资金压力下，房企融资频率和规模大幅增加。同策研究院数据显示，11月，40家典型上市房企融资总额904.36亿元，环比上个月235.82亿元，大幅上涨283.49%。

  景瑞控股也不例外，数据显示，截至2019年6月底，景瑞控股的总负债为452.15亿元，与2018年底的390.69亿元相比上涨逾60亿元，净债务资本比率为72%，与2018年底相比增长8个百分点。

  在景瑞控股逾400亿元的负债中，未偿还借款总额为209.65亿元(2018年底这个数据为187亿元)，其中一年内到期的借款为103.8亿元。不过，在景瑞控股的账面上，银行及手头的现金约为142亿元，其中30.87亿元现金受到了限制。

  此外，景瑞控股也在不断的高息发债。公告显示，2019年1月和4月，景瑞控股分别发行了2020及2021年到期的优先票据，金额分别为1.5亿美元和2亿美元，利率分别为13厘和10.875厘；7月18日，景瑞控股发行2022年到期的2.6亿美元优先票据，利率为12厘。据景瑞控股披露，公司上述发债所募资金，均用于再融资集团现有债务，通俗一点就是“借新还旧”。

  高息发债推高了景瑞控股的融资成本。2019年1-6月，景瑞控股的融资成本为2.16亿元，而上年同期为1.38亿元。

  诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，大量房企发布融资计划，偿还贷款、补充流动资金是主要目的。在政策的严格管控下，融资渠道逐渐收紧，房企年底加快融资、维持现金流安全是企业稳定发展的前提。

  超九成销售额来自江浙

  区别于传统的房地产公司，于2017年推出轻资产转型策略，在房地产开发之外，景瑞的业务范围囊括了房地产基金、住宅开发、长租公寓运营管理、办公物业持有及运营以及投资五大板块。

  景瑞正在从传统房企转向轻资产运营，2017年，景瑞控股以轻资产为核心，推出优钺资管、景瑞地产、悦樘公寓、锴瑞办公、合福资本五大业务平台。从发展来看，截至2019年6月30日，优钺资管累计发起设立11支基金，现存基金规模合计约30.7亿元，其中上半年外部募资约15亿元。

  悦樘公寓是公司旗下的长租公寓运营管理平台。截至2018年底，公司旗下公寓项目达11个，分布在北京、上海、杭州以及苏州；2019年上半年，公司取得上海幸福莱项目，新增公寓面积4910平方米。

  2019年中期业绩公告显示：景瑞控股总资产达546.48亿元，同比增长14.1%。期内公司实现收入达21.86亿元，同比涨1.03%；净利润3.54亿元，较去年同期增长16.4%。上半年集团租金收入约为7920万元，较去年同期增长54.1%。租金收入增加主要由于公寓、办公平台持有物业的出租率和租金上涨，以及新项目开业所致。

  不过，公司的主要业绩还是来自于房地产开发业务。2019年上半年，公司物业开发分部收入16.71亿元，占公司总收入的76.45%，除税前分部利润3.42亿元，占比86.77%。景瑞深耕长三角市场，主要聚焦在一二线核心城市，在2019年上半年合约销售额中，来自浙江、江苏及直辖市区域的占比已经达到了91.1%。

  对于未来，景瑞控股表示，将继续坚定大资管战略转型之路，深耕不动产领域，聚焦深度服务客户需求，全面提升综合运营能力，与城市发展共趋势，向“最懂建筑和生活的资产管理引领者”迈进。