与时间赛跑 中小房企绕道港交所“远水解渴”

  内地房企赴港上市困难重重。

  12月5日，景业名邦集团在香港交易所主板上市，成为今年第6家成功上市的房企。

  进入2019年，截至目前成功上市的还有德信中国、银城控股、中梁控股、天保集团和新力控股。

  从2018年开始，房地产行业便掀起了赴港上市热潮。

  据时代周报统计，2018年赴港IPO的房企达12家，创近3年之最。延续2018年的热度，2019年来自各地的多家区域房企递交招股书，齐聚港交所。

  最新一家奔赴港股资本市场的是大唐地产。11月29日，大唐集团控股有限公司(下简称“大唐地产”)向港交所递交招股书。

  2009年，大唐地产就启动了第一次上市，计划搁浅后，经过10年蓄力，大唐地产重新启动上市计划。

  截至目前，在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、汇景控股以及大唐地产7家。

  从新上市房企可以看出，近两年上市的中小型房企偏多，它们的普遍特点是规模小、负债高。在融资环境收紧、市场环境难测的情况，IPO输血变得愈发重要。

  “目前着急上市的中小房企资金压力肯定不小，现在并非上市的最好时间，因为市场整体估值偏低，还存在破发风险。”12月6日，一位广州中小房企融资部人士向时代周报记者表示，但上市后拥有的融资平台更多了。

  赴港上市能缓解眼下的困难，但绝非持久发展的“灵丹妙药”。这些中小房企要想在资本市场平台有好的表现，最重要的是闯过自身发展关。

  在行内人士看来，多元化的融资渠道、充足的现金流、过硬产品以及完善布局才是房企在冬天生存下去的关键因素。

  上市等待周期拉长

  从IPO递表到正式挂牌上市，今年内地房地产企业在香港上市排队等候的周期明显拉长。

  中梁地产从递交招股书到成功上市的前后时间为245天，新力则用了175天。

  12月7日，一位熟悉香港市场的投资机构相关人士告诉时代周报记者，香港上市主要分为准备、审批和销售三个阶段，等待时间因公司而异，一个IPO从申请到上市长达一年，然后到发行，部分企业在半年内可以完成上市，而优秀的企业仅需3个月就可以上市。

  “企业申请上市排队时间变长，现在是普遍现象，主要是因为交易所审批更加严格和谨慎，交易所主要考量申请上市房产公司的债务规模、现金流情况、土地储备构成等，以避免缺乏可持续性问题。”12月6日，国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对时代周报记者分析指出。

  上述投资机构人士告诉时代周报记者，香港上市不仅要过审批监管两道关，更重要的还是必须通过上市保荐人的第一道审核关，保荐人任何把关失当行为都会遭致严重处罚。

  他进一步分析指出：“联交所优先把通道放给新经济公司，今年房企上市之所以速度放缓，跟上述原因有关系。”

  速度放缓之下，漫长的等待时间让不少房企上市文件多次出现“失效”状态。根据港交所规则，申请企业向港交所递表时间超过6个月未获批，其招股书就会自动呈现失效状态，需要重新递交新的财务资料。

  今年5月2日曾更新过一次上市申请的海伦堡地产，近日其上市文件再次呈现“失效”状态。无独有偶，5月23日更新过上市申请的奥山控股，第二次递交的招股书状态也已经显示为“失效”。

  上市背后的融资考验

  熬过了前期漫长的准备期和审核期，正式步入资本市场的中小房企还面临着募集规模降低、新股发行价偏低等难关。

  跟2018年相比，2019年上市房企的募资金额整体偏低。今年已经上市的6家房企中，募资规模从大到小依次是：中梁控股27.73亿港元、新力控股19.64亿港元、德信中国13.73亿港元、景业名邦11.78亿港元、银城国际7.71亿港元、中国天保6.2亿港元。而在去年，募资金额最高的是正荣地产，为44.81亿港元。

  “今年融资规模最大的新力融了不到20亿港元，这个数额仅是一个项目的地价。”上述广州中小房企的融资部人士向时代周报记者表示，上市前各种准备工作所耗费的精力和金钱不少。“有一系列审核工作要做，时间漫长复杂，花费大量人力物力，费用从几百万元到几千万元不等。而有些房企只融到几亿元，对比来看，未必划算。”

  募资规模偏低也影响到上市房企的股票发售。

  2019年2月登陆港交所的德信中国，便曾出现认购不足的情况。银城国际同样也遭遇了公开发售股份认购不足的困扰，有2094万股重新分配至国际发售。

  与此同时，今年新上市房企新股发行价也偏低，平均首发价不足3.5港元，比去年下降逾三成。其中，中梁控股每股发行价为5.55港元/股；其次是新力控股3.98港元/股；景业明邦3.16港元/股，剩余4家都不足3元，德信中国、中国天保、银城国际分别为2.80港元、2.5港元、2.38港元。

  房企上市意味着拥有更广阔的融资平台，但前提条件是需要通过资本市场考察，获取评级机构的认可。而到目前为止，2018年以来新上市房企中，仅有正荣地产、弘阳地产、大发地产、中梁控股成功发行境外债，每笔融资金额在1亿‒3亿美元之间。

  闯过自身发展关

  房企能否顺利上市，以及上市后能否获得资本市场的青睐，更多地取决于自身条件。

  事实上，今年上市房企中，它们的共同特点是：规模增速较快，但债务和杠杆较高。

  根据招股书显示，2016‒2018年末及2019年6月底，大唐地产的负债总额分别为186.69亿元、257.79亿元、297.51亿元和312.86亿元，净负债比率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%和185.6%。

  景业名邦的负债更是像经历了“过山车”一般。2016‒2019年上半年，景业名邦总借款分别为7.3亿元、11.2亿元、7.6亿元以及16.68亿元，净负债率分别为614.4%、194.1%、42.0%以及80.8%。

  奥山控股在2018年净资产负债率就高达283.1%，而2017年时更是达到了568.9%。

  在事实上，在IPO的征程中，除了中梁控股、新力控股、大唐地产等中型房企之外，还有部分不足20亿元的“蚊型”房企。土储匮乏和布局限制是他们面临的最大困境。

  已经上市的河北天保，总土储约为200.8万平方米，其中85.4%在张家口；总部位于张家口的奥山控股总土储约为340万平方米，其中63.2%位于武汉；三巽集团总土储约为420万平方米，有90.6%分布于安徽省；发迹于江苏常州的港龙地产在20个城市的56个开发项目的总土地储备为471.54万平方米。上述四家房企的土储规模均不到500万平方米。

  财务状况的改善和布局战略的调整需要长时间的精力以及大手笔的资金投入，在眼下残酷的生存压力面前，抢搭资本班车奔赴IPO成为中小房企最及时的“自救手段”。

  “港交所核心还是看信披，有很多亏损的企业也能在港交所上市。” 12月6日，明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强向时代周报记者表示，港交所实行注册制，门槛相对较低，只要符合规则便可通关。

  “上市是把双刃剑，中小房企可以借助上市平台缓解资金压力，用于下一步发展，但如果企业的基本面持续恶化，资本市场也会给出负面反馈。” 上述广州中小房企融资部人士指出，未来企业要想在资本市场获得肯定，还是需要有充足的现金流以及稳步增长的业绩做基础。