寒冬已来 中小房企生存模式待解

  近期的调查数据显示，今年以来，房企破产速度及规模均呈加快、加大趋势，其中大部分为中小型房企。有专家预测，强者恒强从现象演变成行业的“定律”。在未来，中小房企的日子会更加难过，甚至直面企业“消失”的风险。

  盲目多元化

  压倒企业“最后的稻草”

  据人民法院公告网显示，截至2019年11月27日，房地产企业的破产数量已经达459家，上半年为238家，下半年为221家。从破产企业分布来看，主要还是以实力低，抵御风险能力弱的中小型房企为主。

  分析中小房企生存难的主要原因，一方面，随着对房地产行业风险防控的进一步强化，部分地方政府在拿地时会挑选有一定规模及实力的开发商，且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金。

  此外2019年5月发布“23号文”，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。7、8月份又对开发贷、境外债等多种融资方式进一步限制。在此情况下，房企整体融资难度和融资成本都在上涨。随着中小房企兑付问题频发，金融机构及银行等更愿意把钱贷给承压性更强的规模房企，中小房企生存环境则是雪上加霜。

  一些房企破产原因在于其主营业务没有进展的情况下，开始将重心放在了多元化上，且相关的多元化与房地产主业相关度甚低，不能对房地产主业反哺，最后导致房企多元化转型经营不利时，最终成为压倒企业的稻草。如近期破产重组的银亿股份和2018年退市的中弘股份，前期房地产主业盲目扩张，加上经营不力，导致项目结转过慢毛利率降低。

  股权融资

  拓宽融资渠道求生存

  中小房企的破产对规模房企来说是一个警钟，如何不步入其后尘也是规模房企目前的课题。值得注意的是，今年以来，房企破产名单里出现了曾经规模较大的房企如银亿股份、新光集团等。同时，部分知名房企债务违约不断，曾经的百强房企颐和地产面临两笔合计10亿元的债务违约。

  “房企想生存并发展得更好，就必须严格遵守生存法则。”市场相关人员告诉记者，面对种种困境，想要活下去，房企必须做出调整。

  资金作为生存的根本，房企还应拓宽融资渠道，解决短期资金困境，防止资金链断裂。“在债权融资受限的情况下，越来越多的房企不得不选择股权融资，通过项目子公司部分股权转让进行融资。”上述业内人士称，进行多元组合融资筹钱，也是房企经常采取的方法之一。

  除此之外，在土地资源有限的情况下，企业还可打磨已开发的产品品质，提升在市场上的竞争力，凭借精良的质量谋得市场的认可。同时，优化企业内部管理，促进稳健高效发展。接下来更严峻的考验在2020年，当整体调控不松绑，房企进入存量时代下，企业如何降负债、活下来才是重中之重。