潘石屹这个“生意人”

  “清空核心资产”的消息发酵了一个月，近期潘石屹终于为自己申辩：“说我跑了是谣言，跑不了。”

  过去的一个月，SOHO中国董事长潘石屹为新开业的丽泽SOHO项目两次站台，分别是11月19日与11月28日，虽然露面，但对于外界关心的“为何出售核心资产”问题一直没有明确回复。

  11月28日，潘石屹像是有备而来，称“目前经济环境不好，但是我相信经济大形势不会变，这个和自然变化一样。至于说我要跑的消息，大家不要相信谣言。我的护照一直是中华人民共和国护照。”

  10月30日，一则“SOHO中国考虑打包出售办公楼资产”的消息流出，涉及新建丽泽SOHO在内的8处核心项目，总价值达500亿～600亿元。消息流出当天，SOHO中国股价大涨，盘中最高时涨幅曾达到26.64%。

  SOHO中国在10月31日随即发布公告：“集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。但截至目前，公司确认，其不知悉任何为避免公司证券出现虚假市场而须公布的与集团资产出售相关的资料，或根据香港法例第571章《证券及期货条例》第XIVA部须予披露的任何内幕消息。”

  核心内容只一个，没说卖，也没说不卖，但不排斥好的出售机会。

  越是欲盖弥彰，旁观者越是欲罢不能。媒体逮住潘石屹公开亮相的每一次机会，纠缠了近一个月，事件主人公终于松口。

  但潘石屹这次仍然没有正面回应“资产出售”的真与假，毕竟“不跑路”不等同于不能抛售出大部分资产，如何调整资产和投资组合，依旧是一家公司主体的权利和自由。

  事实上，自2012年宣布从“销售”向“自持”物业转型以来，每遇SOHO中国大额资产出售，质疑潘石屹海效仿李嘉诚“跑路”的声音就时有传出；步入今年下半年，潘石屹的出售行为再次加码，从卖车位、卖房源再到卖共享空间产品，频繁触动市场神经。

  或许是基于其“中国最大甲级写字楼开发商”的光环，作为上市公司本身的辐射面、背后明星企业家的身份，以及市场对于“海外资产转移”的天生敏感，潘石屹及其SOHO中国常被置于公众焦点之下。

  一路卖资产，一路“被逃跑”，潘石屹及其SOHO中国还好吗？

  核心资产出售

  10月30日消息所指的“核心资产”，具体涉及北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、古北SOHO 、SOHO复兴广场和SOHO天山广场，估值超过500亿元，在集团636.6亿港元(约572.2亿元人民币)的非流动资产总和中，占据了绝对比重。所有项目被指将以分批打包的方式寻求出售，计划未来2年内完成交易。

  目前已有接盘者出现。财新网消息，这次出售计划的第一笔交易正在进行且接近收尾，黑石集团联合GIC公司有意收购光华路SOHO、望京SOHO塔3和SOHO复兴广场。

  其中，有着“PE之王”之称的美国黑石集团，近30年来地产板块的年均净收益达到16%，被视为市场最受欢迎的基金之一。2018年，黑石集团“抢”走时任SOHO中国总裁的阎岩，加入公司亚洲房地产部出任董事总经理——双方早有渊源。而GIC作为新加坡最大的政府投资机构，近年已在中国市场创下入股首都机场、爱康国宾、小米科技和金山软件等多起投资案例。两方“下家”似乎都显现出接盘的从动机和实力。

  消息流出当天，SOHO中国午后股价大涨，盘中最高时涨幅曾达到26.64%。截至收盘时每股报2.7港元，涨幅17.9%。

  “股价暴涨的原因很简单，SOHO中国之前的市值100多亿港元，属于低估值。如果对价80亿美元（约合626.1港元）资产售出的消息坐实，奔向其中的股民有机会获得一大笔外流分红。”一位不具名的券商人士向中国房地产报记者解释。

  事实上，这不是SOHO中国近期第一起引发热议的资产出售消息。

  6月28日，在SOHO中国物业销售推介会上，潘石屹拿出第一批销售房源，涉及望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场等项目的9套交易标的，属于整层办公或整栋会所项目，预估总价值78亿元；

  9月30日，SOHO中国在公告中披露，就旗下部分商业项目共计2583个地下停车位，售与慧泊停车场投资（广州）有限责任公司，作价7.61亿元；

  10月22日，SOHO中国旗下共享办公业务SOHO3Q，传出有 11个项目打包卖给筑梦之星，已进入合同审批流程。虽然SOHO中国闭口不谈，但筑梦之星方面已经承认。

  大手笔出让手上项目消息传出后，外界也是议论纷纷。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜向记者表示：“出售资产一方面可能是现金流紧张，另一方面或许是业绩不好需要把资产升职值部分变现来修饰业绩；还有就是调整资产和投资组合，不排除投资海外机会。”

  经营压力使然？

  中国房地产报记者梳理发现，截至2019年6月30日，SOHO中国集团总借贷177.61亿元，其中一年内到期债务20.53亿元。同期公司的现金及等价物只有11.5亿元，无法覆盖短债。

  与此同时，“包租公”赚钱其实不易。依据潘石屹此前于6月底在物业销售推介会上的说法：“我们的物业回报率是3%，这在市场上表现已经不错”。但这也就意味着其租金回报率甚至赶不上4个点的银行贷款利息，主营业务难挣钱。

  事实上，在2012年宣布由销售转向租赁物业之际，潘石屹大胆预测，随着租金升高，5年后SOHO中国租金年收入将超过40亿元。而根据年报，2018年SOHO中国租金收入17.35亿元，不及当初预期的一半。

  这与日趋降温的办公楼物业市场息息相关。仲量联行数据显示，今年三季度，4个一线城市办公楼供给持续入市，新租占比、租金报价继续下降。在SOHO项目重点分布的城市中，上海地区甲级写字楼租金环比下降0.8%，均价374元/平方米；上海地区环比下降1.7%，均价303元/平方米。

  “当前写字楼库存增加、联合办公市场过剩，都给办公物业形成影响。”严跃进就此告诉记者，“如果不出售项目，单纯只做持有等，企业资金压力很大。对于一些物业来说，抛售项目进行资金回笼，本身也是一种有效的经营模式。”

  SOHO中国营收乏力，近几年早有显现。自2012年宣布从持有型物业转向租赁物业以来，公司同时面临营收缩水与出售资产，营业收入由2012年的161.43亿元缩水至2018年的17.21亿元；外滩地王、凌空SOHO等先后排上出售名单——尽管潘石屹对此的一贯解释是“优化资产配置”，但抛售项目所带来的确实是真金白银。

  实际上，开启“包租公”模式前，SOHO中国的散售模式曾一度吃香，彼时潘张夫妇各有专供，张欣把关设计，潘石屹主攻销售，带队亲赴山西、内蒙古，在一群“能源富豪”间建立了诸多回头客。

  整个开发模式不难，在价值洼地挖掘项目，最好是低成本的烂尾项目，套上品牌精心包装，再以成倍的价格卖出。2007年，作为其上市后的首批交易，潘石屹从华远集团购得民源大厦、北京公馆两处烂尾楼，更名光华SOHO2和SOHO北京公馆；不久后又以23.4亿元拿下北京嘉盛中心，仅仅过了两月，变身后的SOHO嘉盛中心售价比收购价高出约89%，开盘首日就收入20.8亿元。

  通过把写字楼像卖房子一样散卖出去，SOHO中国曾多次创下令人艳羡的营收纪录，巅峰时期的净利润可与千亿级营收的头部房企媲美。2012年，SOHO中国营收161.43亿元，净利润105.85亿元；同一年，销售额位居业内榜首的万科集团，营收破千亿达1031.2亿元，净利润为125.5亿元。

  主导SOHO中国多次在低买高卖中获利，连他的好友都说，潘石屹卖东西很厉害，是天生的二道贩子。

  但SOHO中国的业绩高光没能延续下去，散售模式也有失意的那天。

  2011年前后，国际热钱流出、楼市调控持续，商业地产热度不复从前；加之2010年5月北京市官方出台禁止物业散售政策，散售模式下项目销售时间分布不均，依赖“煤老板”客源带给业绩大幅波动等，原本依靠收购烂尾楼重新包装的方式难以为继。

  透过2011年年报， SOHO中国该年项目收购总金额超过150亿元，创下年度收购金额最高纪录，合同销售金额约109亿元，未能覆盖收购支出。好在期间持有的投资物业增多，导致物业评估增值达40.27亿元，撑起了该年的净利润。

  事实上，关于SOHO中国上市以来的发展方向，潘张夫妇本身存在较大分歧。投行出身的张欣重产品、轻销售，主张整体持有，否认潘石屹曾经那套圈地卖房理论。

  多年争执下，潘石屹妥协，退身成为“张欣背后的男人”，传递给人们的更多印象是“潘木匠”“潘摄影”与“潘苹果”。他在2012年宣布SOHO中国从“销售”向“自持”物业转型，将战略重点放在租赁业务，传导租赁市场的潜力：“如果中国房价跌了20%、50%，很多房地产公司死了’，但SOHO中国还‘活着’。”

  不过，商业地产的租金需要度过爬坡期。在向收租“佛系模式”过渡期间，SOHO中国始终未能摆脱资金链压力，2012年—2018年，营业收入由161.43亿元缩水至17.21亿元；归属母公司股东净利润由105.85亿元减少至19.25亿元。对比之下，曾经几乎同期上市碧桂园、中国恒大等房企，已在2014年前后探讨后千亿时代战略。

  出售项目依旧成为其润色业绩的有效方式。记者梳理发现， 2014年起到2019年9月，SOHO中国明确累计出售资产金额已超370亿元。

  2017年间，SOHO中国曾掀起卖楼热潮，先以35.73亿出售了上海虹口SOHO，此后不足十天，又宣布整售光华路SOHO和凌空SOHO两个项目，市场一片哗然，“潘石屹要跑”的言论期间也曾一度发酵。

  目前看来，随着SOHO中国的盘子越清越空，其每股股价也由上市之初的8.3港元跌至如今的2.69港元。而如果说此前零星出售资产，属于潘石屹口中的“处理非核心资产、优化投资结构”，那么对应此次可能存在的“出售八大核心资产”，多少有些辩解无力。

  SOHO中国出路何在？

  转型以来的SOHO中国鲜少拿地，2013年北京丽泽是其拿下的最后一项大宗地块。而在今年6月底的物业销售推介会上，潘石屹回应出售资产所得资金的用途 “我们会不会购买稳定的资产？我觉得不会。因为销售得来的78亿元一半交了税，还要给中介付1%～2%。”

  没拿地，不收购，SOHO中国接下来的布局成谜。但潘石屹夫妇的看点始终很足，从试水共享办公产品SOHO3Q，到之前的频频出手海外物业资产，外界由此联想到SOHO中国的诸多出路。

  当传统办公楼租赁的业绩不讨喜，人们容易将目光转向其朝向现代互联网企业二次转型的拳头项目SOHO3Q。2015年，在美国考察一圈的潘石屹听取夫人建议，将共享办公形式引入国内，创办出这种一站式O2O共享办公空间，将大空间分割成小型办公空间，提供短租。

  尽管业界质疑这种“卖办公桌”的形式比卖房还难，但潘石屹认为， SOHO3Q分割空间后的租金利润要比整租高。他对SOHO 3Q的业绩寄以厚，提出到2017年，SOHO 3Q将在全国布局10万个工位，租金收入将大大超过传统办公楼租赁收入，并且对外释放SOHO 3Q可能拆分上市。

  但当前的市场环境似乎难给SOHO3Q机会。今年氪空间、WeWork为代表的共享办公出租市场整体下行，平均出租率表现为70%～80%。公开资料显示，截至2018年底，SOHO3Q在全国7个城市共拥有31个项目，超过3万个工位。但在SOHO中国财报中，3Q业务具体收益率有多少，从未有过披露。

  而伴随近期SOHO3Q的11个项目被传由筑梦之星打包接盘，潘石屹的这项新业务显得前途未卜。

  另一方面，尽管潘石屹否认“跑路说”，但外界对其海外资产布局的关注从未停止。早在SOHO 中国上市前夕的2005年，潘石屹就通过一只境外信托计划，将其持有的全部股份以馈赠的形式转让给持香港籍的张欣，成为其自我调侃的“无产阶级”。现在，张欣已经悄无声息地变身美国人。

  2011年～2013年，夫妇两人通过家族信托投资了大量海外资产，包括纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场49%的股权，以及联合巴西财团斥资14亿美元购买的美国通用汽车大厦40%股权——这次交易成为了单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。“潘家二代”已纷纷走向海外，“京城四少”之一的长子潘瑞在英国设立了房地产公司，打造的UNINN留学生公寓口碑不俗；二儿子潘让去年就读于耶鲁大学；小儿子潘少今年喜提哈佛录取通知书。最初“洋”“土”混搭的家庭，如今在境外风生水起。

  业界喜欢咀嚼潘张夫妇的故事。出身甘肃天水，吃红薯面长大，从石油管道局辞职下海，说话带地方口音，潘石屹坦言自己“土”；另一个则是毕业于剑桥大学、从美国高盛集团投行领域归来的华尔街精英张欣。这不妨碍两人拍拖4天即领证，“土包子”与“海龟”的结合，反倒让公司对于国内外市场的判断双双敏感。

  “她很聪明，有判断力，给我带来了一个新的世界。”多年后，潘石屹做客电视节目《金星秀》，笑眯眯地倚在红沙发上谈及选择张欣的原因，也没避讳为何“交权”给太太，“小时候家里面的钱都我爸交给我妈管。太太管钱安全。”

  多重海外背景，令人相信潘张夫妇转战海外的潜力。不过，上游财经专家顾问江瀚对此表示，海外地产开发不失为一个方向，但对于SOHO中国这家公司来说，还需要一定时间：“无论是拿地方式，销售方式，还是当地法律法规，海外物业开发都和国内有很大的不同。对于任何一家中国的房地产企业来说，想要进行海外地产开发都不是一件易事。”

  截至目前，潘石屹没有正面回应资产出售，历来妙语连珠地他对SOHO中国的走向三缄其口。11月的丽泽SOHO 开幕式上，他在开篇致辞里“感谢篇”占据了三分之二，期间合作的设计、建筑、配件与装修公司一一谢过，厚道，周全，让人钻不了空。当天现场的他不多话，但喜欢出原创：“什么是奇迹？做到了就是奇迹，做不到就是吹牛。”他似乎熟知在公众面前的表现规则，知晓哪些地方该含糊，哪些地方能“放肆”。

  几年前，因为频售资产而开始被议为“下一个李嘉诚”，他说：“开门做生意，买进卖出很正常”，对媒体的过度解读感到抵触。但他是游刃有余的，出书、上综艺、拍电影，坐拥1800万粉丝的微博大V，一度获评“演艺圈的大佬、地产界的明星”。对于自己的“不务正业”，潘石屹其实早已给出了注解：“不是我喜欢表演，在和梅婷合作《阿司匹林》之后，我对表演已经感到厌倦，但是我又必须表演，因为不这样，我的房子卖不出去。”

  事实上，尽管SOHO中国“出售八大核心资产”真假成谜，但鲜少有人评价其对错。有网友对此给予评价：“遇险能退是智慧，遇险不退那叫轴”。在2019年福布斯全球亿万富豪排行榜上，潘石屹张欣夫妇仍以以360亿美元的财富值排名597位。