黑龙江省禁止贷款拿地，稳地价是主要诉求

  即便市场遇冷，调控的力度却没有衰减，黑龙江省已经将调控之手伸入房地产开发最前端土地端。

  日前，黑龙江住建厅等6部门联合发布关于进一步加强全省房地产市场监管的通知，规定房企拍地前需承诺土地购置资金是合规自有资金，不属于金融贷款、资本市场融资等。此外，经核查发现房企购地资金不符合要求的，将取消土地竞买资格，并在两年内禁止参加土地招拍挂。

  在审查房地产开发企业购置开发土地资金方面，黑龙江省做出了三点具体要求：第一，落实企业承诺。房地产开发企业在参与商品住房开发建设用地招拍挂前要提交承诺书，承诺土地购置资金是合规自有资金，其来源不属于金融贷款、资本市场融资等，并载明如承诺不实则自愿放弃开发用地中标资格。第二，核查资金来源。各地自然资源部门会同有关金融部门，严格对房地产开发企业购置土地资金来源进行核查。第三，实施严格惩戒。经核查发现房地产开发企业购置土地资金不符合要求的，由自然资源部门取消土地竞买资格，并在两年内禁止企业参加土地招拍挂。

  对此，中原地产分析师卢文曦表示，如果非自有资金进入土拍市场，随着参与者增多可能会堆高成交价格。土地市场反应市场情绪，并且土地价格走高会给房价带来上涨压力。当前楼市调控注重“三稳”， 稳地价是其中之一。因此，采取该措施有利于土地市场和预期稳定。尤其对于违规企业会给予重罚，不能拍地意味不能滚动开发，后续经营也会遇到压力，在这种严格的举措下，房企对待土地拍卖会更为谨慎。

  以省会哈尔滨房价为例，按照国家统计局发布的70大中城市新建商品住宅销售价格指数来看，10月，哈尔滨房价环比上升1.4%，同比上一年10月上涨10.5%，属于涨幅较高城市。不仅是10月，此前几个月，哈尔滨房价均处于上涨通道，同比涨幅均高于10%。

  据悉，针对土地端的调控在今年5月就曾出台。当时正处于房地产融资高位运行时，房企一边大规模融资，一边大举拿地扩张规模，导致一轮小阳春和抢地潮的出现。5月17日，中国银保监会随即下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，要求严查房企拿地融资，严查并购贷款、经营性物业贷款挪用于房地产开发以及资金通过影子银行流入房地产等，同时要求严查银行机构和非银领域违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资。

  此后，拿地潮得到有效遏制，小阳春开始呈现回落趋势。

  事实上，禁止融资拿地这一举动，黑龙江省也非首例。2016年10月8日上海出台相关政策：银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金；10月14日上海住建部做出补充规定：增加30日竞买资格审查时间，对交易资金来源进行审核；10月19日和11月3日，上海央行总部明确规定要防止各类资金违规进入房地产市场。

  2016年11月16日，南京市国土部门公布土地网拍的新规：开发商拿地必须完全使用自有资金，包括银行贷款、信托资金、保险资金等全部被拒之门外。

  同年11月18日，广州公共资源交易网站上贴出了关于规范参与竞价企业资金的来源，规定银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险理财资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。若违反规定，将取消竞得（中标）资格，且保证金不予退还，三年内不能再参加土拍交易。

  对于这样的政策，中原地产首席分析师张大伟表示，首先，从政策本身看，这有利于降低房企的杠杆率；从市场影响看，有利于资金实力强的企业。对于中小企业来说，将影响非常大，也有利于市场的稳定，降低地王出现的概率。

  其次，这一政策对市场的直接影响相对较小，“当下楼市房企拿地已经很少直接融资，大部分都是明股实债，对于房企来说，和资金方一起组成合资公司拿地在市场上非常主流，大部分融资企业也都要求占一定的股权降低出资风险。”

  除了这一严格的调控限制之外，目前市场上较为主流的拿地方式仍是“432”通道，这是银行、信托公司对房地产开发企业发放贷款的红线，其目的是避免资金违规流入房企用于支付土地款。

  具体来说，4是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；3是指该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方；2是指该地产类项目的融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质。