年末突击卖房保利润 中房股份遭上交所问询

  12月2日，上海证券交易所发布对中房置业股份有限公司的问询函，就中房股份拟出售新疆兵团大厦裙楼一层和三层的房产一事进行了问询。

  11月29日，中房股份披露公告称，拟出售持有的新疆兵团大厦裙楼一层和三层的房产，交易总额为1.33亿元，预计增加公司2019年营业收入12,655万元，增加净利润5100万元左右。同时，中房股份三季报显示，公司2019年1-9月实现营业总收入38.8万元，归属母公司净利润-2173.28万元；此外，公司分别于2017年12月和2018年12月出售房产。

  连续6个季度净利润亏损卖房为盘活存量资产

  中国房地产报记者查阅资料了解到，截至2019年第三季度末，中房股份无新增房地产储备，无新开工以及竣工项目，也无商品房销售。

  公司三季度报显示，中房股份可出租物业总面积10523.46平方米。因公司正在对所属新疆兵团大厦物业进行升级改造，已到期的租户不再续租，实际出租面积273.44平方米。2019年1-9月实现出租收入38.79万元，其中2019年第三季度实现出租收入12.93万元。

  这则数据从侧面反映处，中房股份前2019年三季度所有收入来源均为全资子公司新疆中房所属的新疆兵团大厦部分物业的出租。

  利润方面，三季度亏损2173.28万元。查询过往季度报告显示，该公司已经连续6个报告期营业收入不高，净利润却亏损数额巨大。

  从年度报告上看，在2016-2018年的三年内，除2017年中房股份实现盈利805.56万元外，其余两个年度均出现大幅亏损。根据2018年年报披露显示，2018年全年，中房股份营业收入同比下降84.03%至1222.5万元，归属上市公司股东净利润亏损4202.18万元。

  而这3年中，实现盈利805.56万元的2017年，中房股份出售了其所属的新疆兵团大厦二层投资性房地产，转让价格为7825.302万元，与其2017年前三季度仅有的141万的营业收入形成鲜明对比。

  2018年末，中房股份再次出售了新疆兵团大厦部分投资性房地产，面积为348.85平米,实现营业收入1162万元。

  今年8月，中房股份发布公告称，终止拟与辽宁忠旺精制投资有限公司进行的重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易项目事项，而这也意味着持续近4年的忠旺精制借壳中房股份的上市计划搁浅。

  在这样的情形下，11月29日，中房股份披露公告称，拟出售持有的新疆兵团大厦裙楼一层和三层的房产，交易总额为1.33亿元，预计增加公司2019年营业收入12,655万元，增加净利润5100万元左右。

  经计算，若此次能在2019年内顺利交易，中房股份将增加2019年营业收入1.27亿元,预计增加净利润5100万元左右。

  中房股份也表示，此次出售投资性房地产是为了盘活公司存量资产。

  不过，根据三季度报，记者发现这两处拟出售的房产均为今年收入的唯一来源。如果这两处房产再次成功交易，必然直接导致下一季度中房股份的营收的继续压缩。

  上交所发布问询函

  中房股份此举也引起了上交所的注意。

  经事后审核，上交所根据《股票上市规则》第17.1 条有关规定，要求中房股份核实并补充披露以下事项。

  一、公告显示，本次交易总额为1.33亿元，预计增加中房股份2019年营业收入12,655万元，增加净利润5,100万元左右。同时，2019年三季报显示，公司2019年1-9月实现营业总收入38.8万元，归属母公司净利润-2,173.28万元。此外，公司分别于2017年12月和2018年12月出售房产，实现营业收入为7,452.67万元和1,162万元，增加利润总额约3,700万元和600万元。要求公司补充披露：(1)本次交易的收入确认条件;(2)本次拟出售的资产为公司的投资性房地产。近年来，公司营业收入主要来源为投资性房地产的出租和销售。截至2019年三季报，公司投资性房地产账面价值仅为6,290.47万元，此次出售的投资性房地产账面净值为3,496.53万元。要求公司结合近三年经营状况、营业收入和业绩等情况，说明公司持续经营能力是否存在重大不确定性，并充分提示风险。(3)公司近年来出售房产的主要目的，是否为避免因营业收入低于1000万元或连续两年净利润为负，被实施退市风险警示。

  二、公告显示，中房股份此次出售的标的资产为新疆兵团大厦裙楼部一层和三层产权，出售单价分别为2.94万元/平方米和1.47万元/平方米。要求公司：(1)结合标的资产情况、周边可比房产价格，说明此次交易定价的公允性，是否存在为促成交易而低价处置资产的情形。(2)从交易对方的股权结构、控股股东、实际控制人等，进一步说明交易对方是否与公司存在关联方关系。

  三、公告显示，交易对方为上海强荣国际物流有限公司(以下简称强荣物流)，注册资本2亿元。截至2019年10月31日，强荣物流资产总额2.67亿元，所有者权益2亿元。此次交易总金额占强荣物流资产总额的49.81%。要求中房股份结合交易对方强荣物流的主要资产和负债构成情况、最近一年及一期的财务情况，说明交易对方是否具备支付能力以及是否存在违约风险。

  此外，上交所要求中房股份于2019年12月6日披露对本问询函的回复。