土拍继续冷清，房企月销售任务完成率不足四成

  融资、销售双重压力之下，减少拿地成为房企保证现金流的动作之一。

  根据中原地产研究中心的统计数据，2019年10月，全国62%的热点地块均以底价成交。截至11月21日，11月土地市场共有49宗超过10亿的土地，其中有17宗地溢价率超过10%，底价成交有15宗，占比约30%。而在今年上半年，尚有溢价率超过20%的土地。

  “年底各个公司回款压力都比较大，10月以来销售明显下挫，没有现金回款，大家自然不敢乱拿地。”中原地产首席分析师张大伟告诉第一财经记者。

  土地市场继续冷清

  国家统计局数据显示，2019年1~10月，全国房地产开发投资额累计同比增加10.3%，相比1~9月增速回落了0.2个百分点。

  第一财经记者注意到，多地土地拍卖参与度并不高，许多土地均以底价成交。

  11月22日，惠州惠城区有两宗商住地挂牌入市，编号为GP2019-35号、36号，总起价39.22亿元，总出让面积约18.94万平方米。其中，36号土地由旭辉控股集团（00884.HK）旗下的惠州昌煌实业有限公司竞得，成交价为底价20.32亿元；35号地块则流拍。

  11月20日，福州闽清县一宗城镇住宅用地入市出让，为闽清2019005号地块，最终世茂房地产（00813.HK）以底价4.01亿元竞得，楼面地价2928元/平方米。这块土地也是二次出让，最终底价成交。

  目前看来，近期除了中骏集团控股（01966.HK）较为激进拿下厦门地王之外，土地市场几乎没有波澜。

  “年末很多地方政府都在和我们进行沟通，希望在土地出让过程中让我们兜底，不过资金有限，大家都不敢贸然出手。”一位华东地产投资人士告诉记者。

  即便是一线城市深圳，土地拍卖市场也出现流拍。

  11月22日，深圳6宗宅地入市出让，其中，坪山坑梓地块则未见竞拍者，直接流拍。公开资料显示，该地块位于坪山区坑梓街道，土地面积49211.16平方米，建筑面积为22.14万平方米。该地块起价23.85亿元，最高限制地价34.58亿元，竞买保证金约11.93亿元，普通商品住房入市最高均价为30450元/平方米。

  虽然整个市场拿地热情有所降低，头部房企全年的土地储备还是保持扩张态势。

  中原地产研究中心数据显示，2019年截至11月20日，TOP50房企拿地金额1.92万亿，较2018年同期上涨18%。

  “我们公司投资部每周都会接待一些来出售项目的小房企，现在这个市场正在逐渐出清没有实力的企业。”一家TOP15房企高管告诉记者。

  多家公司内部销售完成率不足40%

  第一财经记者了解到，年末土地降温背后，实际上是销售端口的压力进一步增加。

  “我们公司上个月内部的销售计划实际完成率没有达到40%，很多同行也有类似感受。”一家上市房企高管向记者透露。

  克而瑞数据显示，2019年10月，重点城市整体成交2250万平方米，同、环比分别下跌6%、10%，降幅较上月继续扩大。9月成交低迷进一步加剧市场观望情绪，尽管房企在广州等多个城市加码营销力度，意图开启年终业绩抢收，但最终成交量并无明显起色。

  10月，二手房市场继续保持降温态势，7个重点城市中除成都、杭州成交面积环比上涨外，其余城市环比均有下降，同比则是涨跌参半。

  一个很明显的信号是，融创中国（01918.HK）、龙湖集团（00960.HK）、中国恒大（03333.HK）、阳光城（000671.SZ）等龙头房企均开始进行全员营销，无论是打折还是“老带新”，都希望能在年末进行一轮抢收。

  第一财经记者通过采访多家公司了解到，几乎所有房企均未完成月度任务，年末市场情绪不振。

  “最近每天都是晚上六七点开始开会，一开就到半夜，整个营销条线都面临巨大压力。”一位华东营销总经理告诉记者。

  没有现金和回款保证，加之市场上资金面紧张，逼迫房企无力拿地。

  克而瑞数据显示，10月房企融资成本7.46%，环比上升0.97个百分点；其中境外债券单月融资成本9.20%，环比上升2.36个百分点，主要在于本月进行境外发债的企业历来融资成本较高，此外部分中小型房企融资成本较年初上升也是导致本月境外融资成本较高的原因。

  比如近期，德信中国（02019.HK）就发行了1亿美元额外优先票据，票面利率12.875%。此外，大发地产（06111.HK）额外发行1.2亿美元优先票据，票面利率12.875%。

  “营销几乎每个月的指标都是比较极致的，之前把好卖的卖了，年底市场也不乐观，销售自然成为困局。”一家房企高层说道。