中骏集团千亿负债下加速扩张 前十月耗资275亿拿地超全年预算

  “我们目前有两大发展战略，其中头一个就是千亿战略。”中骏集团（01966.HK)主席兼行政总裁黄朝阳毫不掩饰自己对于规模的渴求。

  为冲击千亿目标，中骏集团在2017年开始加大拿地的力度。2017年－2019年上半年，中骏集团的土地储备分别为1557万平方米、2406万平方米、2901万平方米。

  11月19日，中骏以59.4亿元的总价拿下厦门湖里2019P01地块，成交楼面价4.51万元/平方米，溢价率超过30%。地块刷新了厦门土地市场，成为厦门总价“地王”

  数据显示，中骏集团于今年1-10月拿地金额已达到275亿元，排在房企的第27位。据此计算，中骏集团于前十月拿地金额占其销售金额超过45%。而这一金额也超过其2019年250亿元的拿地预算。

  在土地市场高歌猛进的同时，负债也随之上升，截至6月30日，中骏集团的负债总额超过千亿，达到1044.44亿元，较年初的793.51亿元增加250.93亿元，增幅为31.62%，现金及银行存款结余234.97亿元，其中，短期债务占总债务22.7%，占现金及银行存款结余39.0%。

  黄朝阳曾表示，中骏这样的数据算比较健康。而这也成为中骏在第四季度进入市场拿地的资本。

  前十月已完成业绩目标87%

  中骏集团1987年于上海成立，业务体系涵盖商业地产、文化旅游地产、产业地产、住宅地产以及购物中心、长租公寓等。

  近年在销售规模上快速提升，2013年进入销售百亿梯队后，中骏集团的销售额持续增长。2014－2018年，其签约销售金额分别为119.08亿元、145.11亿元、235.24亿元、332.47亿元、513.58亿元，对应的同比增速则为10.06%、21.86%、62.11%、41.33%、54.47%。

  中骏集团2018年总营收为177.83亿元，同比增长10.4%；毛利达61.47亿元，同比增长12.06%；年内溢利36.77亿元，同比增长6.62%。毛利率及核心溢利率则分别为34.6%及13.2%。母公司拥有人应占核心溢利增加约15.6%至约22亿元。

  在销售数据上，中骏去年完成了500亿的年度目标，达513.58亿元。按照黄朝阳此前提出“2018年500亿，2019年800亿，2020年过千亿”的三步跳，中骏已经顺利迈出了冲击千亿的第一步。

  近日，中骏集团发布了10月的业绩公告。公告显示，中骏集团连同其合营公司及联营公司在1-10月累计实现合同销售金额607.51亿元，同比增长54.89%；累计实现合同销售面积495.53万平方米，同比增长59.71%。中骏集团在2019年的销售目标为700亿元，截止10月底，其已经完了86.79%。

  前十月耗资275亿拿地超全年预算

  加速冲规模的背后是大力拿地。日前，厦门土地拍卖市场上，中骏以59.4亿元的总价拿下厦门湖里2019P01地块，成交楼面价4.51万元/平方米，溢价率超过30%。无论是单价还是总价，都刷新了厦门土地市场的新高度。在斩获厦门这宗高价地块之后，中骏集团今年的土地投资额度，似乎超过了年初的预算。

  数据显示，中骏集团于今年1-10月拿地金额已达到275亿元，排在房企的第27位。据此计算，中骏集团于前十月拿地金额已占其销售的超过45%。而这一金额也超过其2019年250亿元的拿地预算。

  克而瑞数据显示，2019年1月-10月，中骏新增土地货值1096亿元，位列TOP24位。同期，中骏全口径销售600亿，位列TOP44位。新增土地货值排名高于销售排名，显示出中骏加码扩张的意图。

  不过，中骏在今年7月的全口径拿地就已经超过250亿。为了储备更多的资金，上半年，中骏连续发了三笔美元债，共计13.5亿美元。当中，1月发行本金额5亿美元，票息率8.75%；4月，发行本金额3.5亿美元，票息率7.375%；7月，发行本金额5亿美元，票息率7.25%。进入9月份，中骏集团还拟分批进行5.16亿港元及1.8亿美元定期贷款融资。

  土地市场高歌猛进的同时，负债也随之上升。截至6月30日，中骏集团的负债总额超过千亿，达到1044.44亿元，较年初的793.51亿元增加250.93亿元，增幅为31.62%。现金及银行存款结余234.97亿元，其中，短期债务占总债务22.7%，占现金及银行存款结余39.0%。

  截至6月末，中骏集团的有息负债为403.55亿元，较年初增长21.05%。其中，第二年需要偿还的有息负债为192.97亿元，较年初的87.69亿元增长120.06%，包括第二年需要偿还的银行及其他贷款为60.62亿元，较年初的29.77亿元增长103.60%；第二年需要偿还的优先票据及境内债券为132.35亿元，较年初的57.92亿元增长128.52%。

  业内认为，随着近两年快速销售的去化，中骏集团账面的土地储备并不是非常充足，这也是公司一直保持较强的拿地强度的原因。房地产调控对于整个地产行业以及中骏集团的拿地节奏均会产生较大的影响，公司主体信用情况也会受到影响。

  今年8月，中骏在江西南昌象湖新城的雍景湾项目发生大面积塌陷事故。据江西省住房和城乡建设厅安全生产管理委员会通报，中骏雍景湾施工单位未严格按专项方案施工，该项目地下室顶板为无梁楼盖，未设置暗梁。

  一线城市销售下滑

  在土储布局上，中骏主要聚焦在一二线，土地储备风险更低，目前中骏集团的土地储备主要聚集在一二线城市，占比近80%，其中一线、二线城市占比分别为12%、66%，主要集中在长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、中西部地区以及海峡两岸经济圈等，且分布均衡。

  不过，2018年，中骏集团在一线城市的签约销售金额不升反降，降幅高达46.18%。年报显示，2018年中骏集团在北京签约金额为36.85亿元，较2017年的65.62亿元下滑43.84%；在上海签约金额为34.94亿元，较2017年的70.76亿元下滑50.62%。其中，2018年中骏集团在北京、上海两地签约金额占比合计为14%；而在2017年北京、上海两地签约金额占比合计为41%，上海的签约金额最高，达到70.76亿元。

  从今年上半年来看，中骏集团在北京签约金额为40.65亿元，较去年同期有所回升，增幅为25.93%。但并未公布上海的签约金额，由于中骏集团在广州没有可售项目，根据其在一线城市的签约金额64.53亿元可以计算出上半年中骏集团在上海的签约金额约为5.18亿元，较去年同期下滑16.72%。

  与此同时，在一线城市的新增项目也不断减少。今年上半年，中骏集团在北京新增天峰项目，拿地成本为16亿元，占总拿地成本的6.66%，拿地面积为13.34万平方米，占总拿地面积的2.53%；而在上海没有土地收入囊中。

  对此，中骏集团表示，一线城市推出多项抑制楼价升势政策导致减慢一线城市楼盘的推售节奏。业内认为，随着在一线城市的成交额大幅缩水，对中骏集团千亿销售目标的实现预期可能会产生意想不到的冲击。