薛宇飞2019-11-22 08:50:09来源：中新经纬
中新经纬客户端11月21日电(薛宇飞)在旭辉丰禄纯真中心的售楼部，一帮房产经纪人推介出售项目的商铺，成功签约后，房产中介公司收取了客户数十万乃至上百万元的“服务费”。商铺卖掉了，开发商却声称不认识这些经纪人，对收取客户的“服务费”也不知情。
近日，中新经纬记者收到上海松江区旭辉丰禄纯真中心部分商铺业主的投诉，他们购置商铺实际支付总价款与开发商开具的房款发票不一致，怀疑部分房款以“服务费”的名义流向了一家房产中介公司。有业主称，有数十户商铺业主牵涉其中。
部分房款变成“服务费”
旭辉丰禄纯真中心项目由上海丰旭置业有限公司(以下简称“丰旭置业”)开发，工商信息显示，后者由旭辉集团股份有限公司、上海丰禄置业发展有限公司(以下简称“丰禄置业”)、上海繁欣投资管理有限公司三家公司分别持有45%、40%、15%的股份，该商业体对外称是旭辉旗下项目。
2016年8月，邱女士看中了该项目1楼约171平方米的的一个商铺，置业顾问告诉她，该商铺享受优惠促销活动的同时，由于商业体由旭辉负责运营，业主可以与丰旭置业全资子公司签署托管协议，商铺交付后的前三年交由他们负责出租，租金收益则直接抵付房款。
优惠促销、包租款抵扣房款，让邱女士心动了。2016年8月6日，邱女士与上海曦跃实业有限公司(以下简称“上海曦跃”)签订了“旭辉丰禄纯真中心认购书”，认购书显示，在抵扣前三年商铺租金及优惠后，这套商铺的总价款为855万元。邱女士提供的两张收据单显示，她分别于2016年8月6日、8月14日向上海曦跃共计支付了100万元，两张收据单的“收款事由”一栏中都明确款项为“定金”。
2016年9月6日，邱女士与丰旭置业签署了“上海市商品房预售合同”，但合同中商铺总价款变为约746.71万元，单价为4.35万元/平方米。置业顾问解释称，做低预售价，开发商和业主都能够少交一些税，对双方有利。
首付、贷款等流程走完后，邱女士办理了过户手续，并在2017年5月收到了约746.71万元房款发票。之后，在与其他业主的沟通中她得知，剩余房款变成了“服务费”，而此前的交易过程中，开发商与置业顾问从未提及此类费用。
按照认购书上855万元的房款计算，邱女士的“服务费”约108.29万元。直到后来她才知道，这108.29万元的“服务费”是由上海曦跃开具，而不是丰旭置业。
2016年6月，方女士与上海曦跃签订了认购书，在抵扣前三年租金且享受优惠后，商铺总价款为335.6万元，但2016年8月1日与丰旭置业签署的商品房预售合同中，总价款变成了约247.49万元，相差88.11万元，达到总房价的约1/4。她的置业顾问的解释，与邱女士置业顾问的说法大致相同，也暂时打消了方女士的顾虑，但最后，她还是收到了上海曦跃开具的88.11万元“服务费”发票。
方女士告诉中新经纬记者，将部分房款计入“服务费”的情况并非个案，现阶段大概有40户业主在维权，要求旭辉方面给出说法。据她了解，每户业主被计入“服务费”的金额不等，但都有几十万元，有的甚至上百万元。
业主认为“商铺买贵了”
方女士称，旭辉丰禄纯真中心有几百个商铺，但大部分商铺的合同房款与实际支付房款都是一致的，出现问题的商铺，基本都与上海曦跃有关，即部分房款被上海曦跃开成了“服务费”发票。
邱女士称，看房、支付定金等流程都在旭辉丰禄纯真中心的售楼部里进行，带看的工作人员也自称是项目的置业顾问，她一直认为定金交给了旭辉方面，直到后来出了问题。方女士提供的一位业主与项目李姓置业顾问的聊天记录显示，李姓置业顾问声称上海曦跃是旭辉集团的子公司，业主将钱打给上海曦跃是为了合理避税。但中新经纬记者查询发现，上海曦跃的经营范围包括房地产营销策划、房地产经纪等，在股权上与丰旭置业、旭辉并无关系。
发现问题后，邱女士找到她的置业顾问和上海曦跃，但上海曦跃出示的一纸“申请书”让她十分意外。申请书称，邱女士购买的上述商业房产的预售合同价格约为746.71万元，另人民币108.29万元作为销售咨询及推广服务补偿款，在签合同当天付清。申请书上，有邱女士的手写姓名，落款日期为2016年8月6日。
将部分款项转为“销售咨询及推广服务补偿款”的情况，在其他业主那里也出现了。但邱女士说：“申请书的签字不是我写的，有人模仿了我的字迹。据我了解，其他业主也有反映签名被模仿。”
申请书签字陷入罗生门后，旭辉方面也给了业主答复。方女士说：“旭辉方面称，他们不认识上海曦跃，与上海曦跃不仅没有股权关系，连房屋代理销售关系也没有，对收取‘服务费’更不知情。一家与旭辉没有代理关系的房产中介公司，其工作人员不仅以项目置业顾问的身份招揽客户，还在项目售楼部指引客户签约、付款，这让我们摸不着头脑。”
后来，数十位业主从未听过的一家第三方公司也搅入到这场房产交易纠纷。旭辉解释称，一家名为上海紫恒投资管理有限公司(以下简称“紫恒公司”)向丰旭置业订购了一批房源，但之后紫恒公司无力支付，就与上海曦跃签订了房屋代理销售合同，上海曦跃最终将这些房源销售给了业主。需要指出的是，业主们购置的商铺当时并未在紫恒公司名下，商品房预售合同都是与丰旭置业签署，仍属一手新房。
就这样，商品房预售合同上约定的房款金额流入到丰旭置业的账户，剩余数十万乃至上百万元的“服务费”则进了上海曦跃的账户。发生纠纷后，有业主将丰旭置业诉至法院。何先生的判决书显示，作为第三方的上海曦跃向法院解释称，收取服务费的原因系彼时涉案房屋所在楼盘销售火爆，通过上海曦跃购买更加便利且可以就房屋进行选择，收取服务费后不向丰旭置业分成。
不过，有业主反映，加上“服务费”，他们的商铺价格要比没有通过上海曦跃购买的价格高。邱女士称，加上108.29万元的“服务费”，她的商铺单价要比同楼层、大致相同时间出售的商铺单价高出近1万元/平方米。方女士称，维权业主的商铺单价比正常商铺高出大致1/4至1/3。
法院要求开具全额发票
纠纷发生后，已经有多位业主向法院提起诉讼。梳理发现，法院虽然没有支持业主们要求退还“服务费”的主张，但要求丰旭置业开具包括“服务费”在内的全额房款发票。
上海市第一中级人民法院2019年3月份的一份二审判决显示，法院支持了一审法院的判决结果，认定合同有效，业主周先生要求退还约81.19万元的“服务费”缺乏合同依据，驳回上诉主张。
上海市第一中级人民法院认为，“服务费”约81.19万元，相当于预售合同价格约1/4，无论从生活常识、房屋买卖交易惯例而言，该款均属巨额款项，但对本案房屋预售合同这一高度成熟、程序化交易中，双方不以书面等有效形式明确相关服务之权利、义务，显然与生活常识及交易惯例违背。在无相反证据条件下，设若直接以销售代理商上海曦跃控制的履行行为确认其与业主周先生之间存在着房屋买卖之外的独立服务合同关系，证据并非充分。
虽然丰旭置业、上海曦跃均否认存在代理销售关系，但判决书认为，丰旭置业作为商铺的真实权利人和出卖方，对销售现场理应负有管理和监督之责，应对上海曦跃的现场销售行为负责，对买受人周先生合理预期之“总价”378万元承担相应责任，包括开具全额房款发票。
根据其他判决书，法院也要求丰旭置业向伍先生、任先生等买受人开具全额房款发票。
经过业主多方反映，邱女士称，今年9月，在上海松江区信访办的协调下，旭辉集团俞姓代表与业主进行接触，并主动让业主们提出索赔方案。10月中旬，在松江区住房保障和房屋管理局的工作人员的见证下，俞姓代表写下了“同意给予和解方案”。但几日后，旭辉集团态度发生转变，称不考虑赔偿，事情至今未能解决。即便是手握法院判决书的业主，也未能拿到丰旭置业的全额房款发票。
维权的业主们除了认为买贵了，他们未来还可能要面临较高的税费负担。邱女士实际的购房款应该是售后包租款、“服务费”、合同房款的总和，她计算，按照约定的每年5%、5%、6%的收益，商铺的租金共计约142.24万元，因此，实际购房款约996万元。她说：“由于只有746.71万元的购房发票，这就意味着，今后商铺再次出售时，只能用成交价减去746.71万元的差额去缴纳增值税，而不是以实际支付成本减扣，潜在的税费负担加重。”
另一方面，旭辉承诺售后包租行为也不合规。《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
