引入战投 花样年备战“大湾区旧改之王”

  “稳财务、强运营、重投资”的方针下，花样年控股集团有限公司（以下简称花样年，01777.HK）走的更快了。继7月发行8亿元公司债后，11月13日又公告拟增发(上限)1.5亿美元债券。不仅如此，11月7日，花样年还公告旗下的深圳龙华区玉石新村旧改项目引入战略投资者。

  回想8月底业绩会上，花样年董事会主席潘军设定的目标，“今年花样年提出二次创业，对标TOP20的优秀企业，”并且强调花样年要做“粤港澳大湾区旧改之王”。在这样高要求下，转换赛道换打法后，花样年对资金的渴求变得更多。

  对于旧改业务的发展方向，花样年对中国房地产报记者透露：“未来会积极探索和研究产业地产，自有的产业资源已形成强大的产业生态圈，具备多元化的业务协同和资源整合能力，来推动城市发展。”

  引入战投的旧改生意

  11月7日，花样年公告称，全资附属公司与平安不动产实际控制公司深圳盛远企业管理有限公司签订合作协议，共同开发深圳玉石新村旧改项目。总金额约人民币13.81亿元，包括9.7亿元新增资本，以及4.1亿元股东借款。

  位于龙华区的玉石新村，占地面积21万平方米，自1994年烂尾至今，建有楼房181栋，其中烂尾楼近70栋。直到2017年1月才被正式纳入龙华土地整顿试点，2018年4月开始综合整治。去年11月10栋烂尾楼总拆除面积达到约2900平方米，才进一步推动了旧改进程。

  今年8月底业绩会上，玉石新村出现在花样年预期可于2022年供地项目中，类型涵盖住宅、商业，写字楼，预计总建设面积52.77万平方米，预计总货值达170.32亿元，目前还在申报专项规划中。

  对于为何引入战略投资者，潘军直言：“此次花样年与平安不动产通过深圳旧改项目开启合作，表明平安不动产方面对花样年运营团队的肯定和信任，同时也是对花样年深耕大湾区战略的认可。未来我们会进一步深化合作，促成更多项目落地，建立长久的战略合作关系。”

  对于花样年来说，此次合作，其在玉石地产持股比例由70%降至35.7%，另外旧改物业出售95%后，花样年将对盛远的股权进行回购，价格为未售物业的估值，上限为15亿元。

  然而在业内人士眼中，即便“回购股份”有可能会摊薄花样年的收益，这依然是一笔好生意。高力国际资本市场华南区董事林楚洲对中国房地产报记者表示：“旧改项目周期漫长，耗时很久，对于很多开发商来说，一个项目可能就搭进去所有。花样年合作，是利用资金杠杆，帮助其做快周转，只要自己能算得过账，没必要项目都得用自有资金。开发商最缺的就是现金流，从资金层面看是最好安排，从最后收益看可能会摊薄点。”

  莱坊深圳董事总经理及华南办公楼服务部主管简家宏也对中国房地产报记者表示相同看法：“近年来房企融资难度逐渐提高，引入投资者参股旧改项目有利于缓解资金压力，提升项目管理水平、风险把控能力和整体回报。新投资者引入会摊薄原有股东的权益比例，但成功的项目能起到区域盘活和提升资产价值的作用，通过返还低价值物业和自持高价值物业，提高后期租赁收益，从而带来更大投资回报。”

  “大湾区旧改之王”目标

  对于花样年来说，玉石新村只是其布局深圳众多的旧改项目之一。去年花样年提出要加大在粤港澳大湾区投入，今年还专门成立了城市发展运营公司，旧改就成为其未来业绩超车之路。

  花样年目前有39个旧改项目正处于不同的发展阶段，预计总建面1672万平方米，货值约3526亿元。其中，22个项目位于深圳，货值占比近一半。

  然而，今年上半年花样年的合同销售额增加46.5%至131.7亿元，成渝都市圈贡献最多达到了41%，长三角都市圈29.5%紧随其后。粤港澳大湾区作为其大本营，只有6.6%。

  查看半年报可以发现，仅有深圳、惠州项目作出贡献。这背后也是花样年土地储备还未完全转化。由于旧改项目操作周期长，具体的释放时间，花样年对中国房地产报记者透露：“目前各项目进度，预计未来3年有20个城市更新项目可转化为开发用地。”

  按照其土地释放计划，2020年至2022年分别为1个，13个和6个，其中14个项目位于深圳，5个惠州项目以及1个东莞项目，预计供地总建面约631万平方米，总货值约1334亿元。”

  对于操作旧改，花样年是有信心的，只是目前摆在其面前的难题，则是竞争激烈的市场，以及群雄环绕的局面，要脱颖而出并不容易。

  花样年对中国房地产报记者解释称：“集团深耕大湾区20年，深刻理解城市更新的内涵，熟悉政策、流程，了解属地文化，善于处理原土地权利人的关系，赢得众多合作方的信任和支持。独立运作过各种类型的城市更新项目的全流程开发，并且有完整的业务成果，积累了丰富的实操经验。”

  “集团还拥有专业化的城市更新运营团队及管理体系。经过不断深化，在城市更新业务上已形成一套较为成熟的估值体系，通过对处于不同阶段的城市更新项目的难度进行分析，能较为准确预判项目未来的发展价值。”花样年对中国房地产报记者指出。

  对资金渴求加剧

  想要跑得更快的花样年，对于资金的渴求也变得更大了。在对标TOP20目标下，花样年提出了强回款，将有限促销售、抓回款，联动营销、锁定目标、调整策略，目标计划是按日、按月进行及时的跟踪、反馈。

  截至10月31日，花样年前十个月累计物业销售额约264.2亿元，同比增长23.67%。不过这还不够快，若按照销售增幅定为20%-30%来计算，今年销售目标超过360亿元。

  对此，花样年对中国房地产报记者透露：“集团于11月推出全员营销活动，针对五大区域内34个楼盘海提供不同折扣和优惠，同时加大推盘力度，多盘联动助力销售，有信心完成今年的销售目标。”

  目前融资困难情况下，销售回款成为了房企最看重的资金来源，尤其是按计划，花样年今年投资总额约为销售回款三分之一。而旧改项目虽然收益高，但重仓深圳的花样年并不能这么快就能从中获得收益。

  林楚洲对中国房地产报记者直言：“如果可以找到纯住宅旧改项目，没有房企愿意做综合体，里面涉及商业、办公、酒店物业不像住宅直接销售就能回本。深圳办公物业普遍回报率还不到3%，商业回报率要达到3%也很少。目前深圳陷入了有价无市的局面，尤其是大宗交易，买卖双方陷入博弈期。”

  简家宏也对中国房地产报记者表示：“在商业及写字楼提升收益方面，不仅需要项目外观及硬件上的更新升级，还要结合项目自身特点在项目定位、租户结构、改造成本、运营体系几个层面上制定可行的改造方案，同时确定合理的项目退出机制。”

  花样年不得不开始多渠道“找钱”，从去年12月开始，陆续发了18亿元公司债，11月13日又公告拟增发1.5亿美元债券，同时在旧改项目中引入战略投资者来分担财务风险。

  十分注重改善财务结构的花样年，今年上半年净负债比率为79.5%，银行结余及现金总额约为250.64亿元，毛利约为25.37亿元，毛利率为29.6%，维持在行业较高水平。不过公司的净负债率为79.5%，相比业内还是较高。

  粤港澳大湾区超过3000亿元旧改货值下，有雄心的花样年期望重返地产赛道后并能进入TOP20的行列依然任重而道远。