招商蛇口三季度扣非仅1.7亿锐降逾八成 短期借款29亿多元发展举步维艰

  在房地产“黄金时代”，招商蛇口（001979.SZ）曾与保利、万科、金地并称为“招保万金”。如今，招商蛇口却渐渐脱离房企第一梯队，新任掌门人许永军不得不面对业绩增速放缓、盈利能力减弱、负债猛增、转型阵痛等挑战。

  日前，招商蛇口公布其三季报，数据显示，2019年第三季度，招商蛇口实现营收88.56亿元，同比减少30.77%；归属于上市公司股东净利润1.95亿元，与上年同期相比下滑83.21%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.77亿元，同比下滑80.55个百分点。2019年前三季度，其实现营业收入255.4亿元，比去年同期减少24.39%；归属于上市公司股东的净利润50.93亿元，比去年同期减少38.46%。

  因融资规模扩大负债有所攀升，长江商报记者梳理发现，前三季度公司有息负债为1481.5亿元，与二季度相比上涨7.0%，净资产收益率为6.89%，而去年同期为11.77%。三季报显示，短期借款同比增加71%，至28.62亿元；长期借款增加24.88%，为76.99亿元。

  现金流量方面，受益于销售回款增加，招商蛇口前三季度实现经营活动产生的现金流量净额90.88亿元，同比增长255.78%，这也是近五年的三季报中，经营现金流净额首次为正。

  三季度扣非净利下滑超8成

  招商蛇口创立于1979年。2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地产实现重组上市，打造了国企改革的典范和中国资本市场创新标杆。公司在2017年冲进“千亿”俱乐部，2018年，招商蛇口房地产销售额为1680亿元，在所有房企中排行第12位。

  近日，招商蛇口公布2019年第三季度业绩报告，数据显示，报告期内，其营收、利润双双下滑。

  数据显示，2019年第三季度，招商蛇口实现营收88.56亿元，同比减少30.77%；归属于上市公司股东净利润1.95亿元，与上年同期相比下滑83.21%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.77亿元，同比下滑80.55个百分点。

  据同花顺监测，当期招商蛇口的毛利率为36%，去年同期为41.17%，显示其主营获利能力有较大削弱；净利率亦从去年同期的28.79%降至22.83%，显示企业经营效益大幅下降。与此同时，其总资产收益能力明显下降，回报股东能力趋弱。

  与去年同期相比，其前三季度的业绩也在下滑。2019年1-9月，招商蛇口实现营业收入255.43亿元，比上年同期减少24.39%；归属于上市公司股东的净利润50.93亿元，比上年同期减少38.46%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润50.06亿元，比上年同期减少28.94%。

  公告显示，业绩的下滑，主要由于本报告期结转面积较小，导致结转收入及毛利同比减少。2019年，招商蛇口房地产项目竣工及结转面积预计保持增长，根据公司生产经营计划，房地产项目竣工以及结转时间主要集中在第四季度。

  据克而瑞统计数据显示，2019年前三季度，招商蛇口实现销售额1134.1亿元，仅实现全年销售目标2000亿元的56.705%。

  长江商报记者梳理发现，招商蛇口今年以来业绩呈现持续下滑趋势。招商蛇口2019半年报显示，三大核心财务数据营收、净利润和毛利率也均同比下滑：其中，营收总额166.87亿元，同比减少20.49%；实现归属于上市公司股东的净利润48.98亿元，同比减少31.17%；实现毛利润为63.2亿元，同比减少29.5%。

  短期借款增7成

  招商蛇口业绩增速放缓，盈利能力减弱的同时，财务状况也不容乐观。

  招商蛇口2019年上半年财务报告数据显示，截至报告期末，招商蛇口资产总额约5024.53亿元，较2018年上半年末资产总额4078.54亿元增长23.19%。其中，流动资产总额约4167.95亿元，非流动资产总额约856.58亿元。

  截至报告期末，招商蛇口负债总额约3854.92亿元，较2018年上半年末负债总额3145.31亿元增长22.56%。其中，流动负债总额约2853.83亿元，非流动负债约1001.09亿元。截止6月30日止，招商蛇口资产负债率为76.72%，较2018年上半年77.12%的资产负债率同期下降。

  因融资规模扩大，三季度招商蛇口短期借款同比增加71%，至28.62亿元；长期借款增加24.88%，为76.99亿元。前三季度招商蛇口的净资产收益率为6.89%，而去年同期为11.77%。

  值得注意的是，三季度公司有息负债为1481.5亿元，与二季度相比上涨7.0%，前三季度有息负债率为28.1%，与二季度相比提升了0.6个百分点；净负债率为62.4%，与二季度相比提升了9.4个百分点。

  方正证券认为，杠杆增加的主要原因是三季度拿地增加较多，单季新增项目建面为447.6万平方米，同比增长314.5%；新增土地总价为226.9亿元，同比增长129%；不过公司拿地时机适当，楼面均价大幅减少至5071元/平方米，同比下降44.7%。剔除预收款项后的资产负债率为50.1%，与二季度相比下降了4.5个百分点。前三季度公司有息负债为1481.5亿元，与二季度相比上涨7.0%。

  现金流量方面，受益于销售回款增加，招商蛇口前三季度实现经营活动产生的现金流量净额90.88亿元，同比增长255.78%，这也是近五年的三季报中，经营现金流净额首次为正。

  此外，因对联合营公司投资增加及长期股权转让收益同比减少，投资活动产生的现金流量净额-165.3亿元，同比下降171.58%；因合作方往来净流出同比增加，筹资活动产生的现金流量净额179.22亿元，同比下降8.63%。

  加速去地产多元化发展

  值得注意的是，招商蛇口重组之初就提出要构建起“前港-中区-后城”的整体规划战略。所谓“前港-中区-后城”模式，指的是以港口先行、产业园区跟进、配套城市功能开发，从而实现区域的整体联动发展。通过港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，汇集多方资源打造优势互补协同的城市生长生态圈。

  自2015年重组以来，招商蛇口一直希望“去地产化”，不再局限于房地产业务，而是三大主要业务齐头并进。此前许永军曾设想，招商蛇口要在2018-2020年之间，把房地产收入从85%左右降到60%，园区比重从目前的15%提升到30%- 40%，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，收入持续增长。

  据不完全统计，从2018年至今，招商蛇口出售资产超过15起，其中多为房地产相关项目。今年以来，招商蛇口又陆续披露了6项已出售或计划出售的资产，除了湖北宜昌、江苏太仓两个项目外，还有4个为西安、杭州、珠海等城市的地产项目。从转让方式上来看，今年出售的6项住宅资产中，有4项通过增资扩股，引入股权比例均为50%左右。

  不过，从现实发展情况来看，距离实现业务营收比重调整目标，招商蛇口还有很长的路要走。

  招商蛇口2018年年报显示，传统房地产开发仍然是其收入的主要来源。具体来看，房地产、园区和邮轮产业的营业收入分别为786.89亿元、90.18亿元、5.69亿元，占总营收比重分别为89.14%、10.22%、0.65%。此外，邮轮产业未如预期般实现收入持续增长，其营收增长较2017年下降了4.31个百分点。

  不过，今年以来多元化发展板块业绩有所上升。截至2019年6月30日，招商蛇口园区开发与运营业务实现营收入40.08亿元，同比增长31.26%；毛利率为36.52%，同比增加6.51个百分点。值得注意的是，招商蛇口园区板块业务的营收占比较去年同期增加8.58个百分点至24.02%。这也意味着招商蛇口上市时提出的转型成果开始呈现。

  而在邮轮板块，报告显示，招商蛇口邮轮母港及综合配套已布局深圳、厦门、上海、湛江、天津等沿海城市，并在积极拓展长江沿岸的内河游轮项目。报告期内，招商系布局的上海、天津、厦门、深圳邮轮母港共接待出入境邮轮257艘次，占全国的71%；累计客流量142万人次，占全国总客流的81%，总体经营情况较为稳健。

  对于业界质疑其陷入转型困境，招商蛇口方面此前坦言，目前在招商蛇口稳步推进综合发展的过程中，确实存在着不均衡、存在着转型的阵痛，但坚信公司明确了战略，立足长远，才能保持持续发展。