棚改收益成"亮点" 北京城建三季度净利增长168%

  北京城建下大力度进行的棚户区改造项目收益已开始释放。

  10月29日，北京城建投资发展股份有限公司（股票代码600266.SH，以下简称“北京城建”）发布了2019年第三季度报告,前三季度营业收入为106.63亿元，同比增长38.83%，归属上市公司股东的净利润17.97亿元，同比增长167.97%；扣除非经常性损益后净利润为10.95亿元，同比增长69.52%。

  对于今年第三季度多项经营数据指标向好，北京城建董事副总经理张财广表示，主要得益于公司房地产项目结转增加，以及怀柔棚改项目确认一级开发收益。

  此外，在北京城建“一体两翼”的战略布局中，除了房地产开发主体势头强劲，对外股权投资和商业地产经营这两翼对业绩的支撑和促进作用日益凸显。

  棚改收益释放净利润扭亏

  良好的销售业绩源于北京城建紧跟市场脉络，以去库存、快周转为目标。据悉，北京城建旗下动感花园项目实现区域最高定价，通过征收资金转购房款方式实现星火站回款目标80%，龙樾华府、未来金茂府、云熙台、南湖1号提前完成全年计划，海南公司、重庆公司、成都公司销售任务完成过半。

  中国房地产报记者注意到，与今年三季度业绩向好，净利润大幅增长不同，半年报信息显示，今年上半年北京城建实现归属上市公司股东净利润11.89亿元，同比增长227.76%，而扣除非经常性损益后净利润亏损4444.76万元，这也是北京城建上市20年来首次出现。

  短短3个月，北京城建的扣非净利润便从亏损4400万元转为盈利10.95亿元。对此，张财广表示，上半年净利润出现亏损主要是棚改项目进行时保障房先开工、商品房后开工，造成结转错配所致。而此次第三季度净利润同比大幅增长的主要原因之一是怀柔新城棚改项目实际投入的资金已全部回笼，实现了投资额14%的管理利润。

  值得一提的是，怀柔项目是北京城建第一个成功入市并取得二级开发的项目，形成了公司棚改闭环，为公司棚改运营提供了成熟模式、经验，也为公司棚改盈利核算提供了基础。

  另据记者了解到，目前北京城建在手棚改项目包含望坛棚改、临河村棚改、怀柔项新城03街区棚改、动感花园棚改、延庆康庄新农村建设等共8个，总规划建筑面积690万平方米，总投资额1034亿元。这意味着，若棚改项目的净利润率能够达到10%左右，千亿元棚改项目或将为北京城建带来至少100亿元的净利润。

  此前有研究员曾提出棚改项目可能会受到产前资金不确定性以及棚改项目进程、拆迁速度影响，进而影响企业收益。

  对此，张财广表示，做棚改项目关键在于对项目的规划，“例如可出售商品房在其中起到平衡资金的作用，其数量多少决定着项目的盈亏。另外拆迁速度快慢也决定着能否回收成本，实现盈利。因此，我们在开发过程中尽量做到回迁房与商品房同步开工，以保证资金回流。”

  商业地产股权投资贡献收益

  除了房地产开发主营业务，商业地产和股权投资成了北京城建业绩新的支撑力量。

  在商业地产领域，北京城建对现有商业地产进行盘活改造升级，提升资产收益。如泰和大厦重新招商后，年租金由原来的3800 万元左右增至5000 余万元。北苑家园茉莉园底商去年10 月份合同到期，公司决定收回自营，升级改造和重新招商后，年租金将由原来的300 余万元提升至1300 余万元；另一方面，招商先行、定制开发的理念逐步得到认可并实施。比如三亚红塘湾万豪酒店、建国酒店等项目。成都龙樾熙城3 号地块与红星美凯龙合作，定制开发，有利于减少投资，规避运营风险。

  截至目前，北京城建可经营的商业面积超过30 万平方米，涵盖酒店、写字楼、商业街、社区商铺等业态。公司待出售、在建待建商业地产约65 万平方米，规划中商业地产约57 万平方米，未来几年公司商业地产总规模将超过150 万平方米。

  与冉冉升起的商业地产板块类似，传统的投资业务表现不俗。截至今年9月30日，北京城建在手投资项目13个，累计取得分红17.98亿元，变现金额2.79亿元，剩余可变现金额80.06亿元。

  今年6月13日，北京城建收到国信证券2018年度分红款4116万元，将该笔款项计入公司 2019年度投资收益。6月27日，北京城建称，根据华能资本2018年度利润分配方案，公司收到2018年度分红款4041.77万元。北京城建2019年上半年共计参与沪、深两市新股申购50家，取得投资收益56.43万元。

  另外，北京城建持有国信证券、锦州银行、中科曙光、中信建投4家上市公司股票，一季度金融资产公允价值变动收益高达17.5亿元。此外，北京城建还分别持有二十一世纪空间技术应用股份有限公司（简称“二十一世纪空间”）、华能资本两家企业4.1%、2.9%的股权；北京科技园、中科招商、国奥投资等企业股东名单上，也均有北京城建的身影。据张财广透露，在今年年报过后，还将继续推进二十一世纪空间科创板上市计划。