楼市观望气氛浓 房企销售压力大

  在今年房地产行业融资情况收紧的情况下，房企前三季度业绩完成率出现分化，中小房企业绩不佳。在资金回笼的压力下，一些房企甚至打起了自己员工的主意。而种种迹象表明，市场观望情绪浓厚，住宅销售市场成交量上涨乏力。整体来看，房企四季度的销售压力依然存在。

  房企融资：

  融资收紧房企资金压力大

  在8月的融创中期业绩会上，融创董事会主席孙宏斌用“史无前例”形容今年融资收紧的程度。“以后发债压力很大，市场上可能无债可买，只能买二手债。”孙宏斌表示，近期政策就是控制资金向房地产业流动，对发债、信托、开发贷均进行限制，“这是从融资端切入的调控。”

  不过，同策咨询研究院监测数据显示，2019年前9个月，40家典型房企共计融资6130亿元，相当于2018年前11个月的融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动，融资渠道继续紧缩，融资成本上行较为明显。

  克而瑞研究中心数据显示，9月份，95家典型房企融资成本6.47%，环比上升0.76个百分点。境外债券单月融资成本6.85%，环比下降0.10个百分点，主要是由于碧桂园发行了一笔78.3亿港元的有抵押可换股债券，利率4.5%且总额较大，拉低了当月融资成本。若剔除这一因素，9月上述典型房企融资成本6.83%、境外融资成本7.50%，环比分别上升1.22和0.55个百分点。

  同策咨询总监张宏伟认为，继5月银保监会发布“23号文”整治房地产业融资乱象后，7月和8月监管部门继续密集发布收紧政策，严控房企融资渠道，致使8月融资大幅下滑，9月反弹是因前期积压审批得以释放所致。整体看，融资下滑是因为政策监管发挥作用，市场出现了正常反应与波动。

  此外，10月15日，央行发布了今年前三季度金融统计数据报告和9月社会融资规模存量统计数据。报告显示，9月末，广义货币（M2）余额为195.23万亿元，同比增长8.4%，增速分别比上月末和上年同期高0.2个和0.1个百分点。在社会融资方面，9月末社会融资规模存量为219.04万亿元，同比增长10.8%。其中，房地产领域贷款增速则连续14个月回落，9月末人民币房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增速为15.6%。前三季度，新增人民币房地产贷款4.6万亿元，占同期人民币新增贷款量的33.7%，与去年全年水平相比低6.2个百分点，降至24.1%。

  央行办公厅主任周学东认为，目前是比较合理的占比。过去房地产热的时候个人购房贷款增长会非常快，占比高的时候有些城市甚至超过50%，银行贷款增量中超过一半流向房地产及购房领域。

  房企业绩：

  部分房企业绩完成率不高

  今年前三季度，从整体情况来看，在行业增速放缓、调控趋严的背景下，部分房企完成全年业绩目标仍有一定压力，未来仍需积极推盘去化。

  据克而瑞统计显示，前三季度18家房企销售目标完成率在60%~70%之间，包括当代置业、合景泰富、仁恒置地、融信集团、首开股份、北辰实业、蓝光发展、首创置业、远洋集团、荣盛发展、花样年、福晟集团、中洲控股等房企。而2家房企销售目标完成率在50%~60%之间（祥生地产、东原地产），绿城中国、泰禾集团、朗诗绿色集团3家房企销售目标完成情况不足50%。其中，朗诗绿色集团销售目标完成率仅为34.25%。

  此外，今年以来，在房地产销售市场持续震荡下行的情况下，龙头房企前三季度业绩依然保持平稳增长，不过业绩增速整体放缓。“今年大部分企业业绩都以平稳为主，部分企业业绩涨幅明显放缓。”中原地产首席分析师张大伟认为，去年同期销售业绩增长率普遍超过50%，今年房企整体销售额涨幅放缓，龙头房企销售也开始降温，房企业绩分化更加明显。

  卖房狠招：

  有些房企员工买房任务非常重

  10月17日晚间，某大型房企天津公司召开会议，确定资源“换仓”计划，公司天津员工在今年年底前购买住宅产品，根据付款方式不同，可享受8折或85折优惠，一次性购房还可享受半年后更名一次。尽管公司方面对此表示不予回应，但相关人士表示“换仓”计划属实。

  无独有偶，某大型房企集团湖南事业部技术研发中心的员工向媒体反映，其被部门领导要求在12天里购买一套公司的房产，否则就被公司“除名”。在一份“XX湖南技术研发中心”的网上聊天截图显示，10月底前所有员工（包括试用期员工）每人必须购买一套公司的湖南房产（住宅、公寓均可），享有一次更名权。另外，所有房源在售楼处享受最低价的1%折扣，可以找亲戚或朋友来购买，首付20%，半年内付清50%。不完成者将被除名。该份聊天截图还显示，技发中心编制共26人，需完成26套任务，编制在区域和城市的公司技发员工在区域和城市公司完成任务。对此,该公司湖南事业部相关负责人表示，是部门负责人误传了会议精神造成的，公司开会的原意是将公司的湖南所有销售殆尽的尾盘中拿出一些房源，供员工来认购，作为“福利”。

  行业趋势：

  房企将加大促销回笼资金

  从政策调控层面来看，三季度管理层再度明确提出“房住不炒”的定位，表明“四限”调控仍将从紧执行。业内人士表示，房企规模增速将趋向于稳健提升，房地产市场逐渐向理性回归，而四季度房企将全力冲刺全年业绩目标，部分项目将采取“以价换量”的方式，同时加大供应力度，推出多种新品满足市场需求。通过降价促销抢收业绩、加速项目去化。

  今年以来，房地产调控政策密集发布。中原地产首席市场分析师张大伟表示，多个监管部门发布了超过20次调控信号，要求注意防范房地产金融风险。“随着龙头房企快速发展减退，后续市场有望继续维持平稳。”张大伟表示，今年全国市场继续分化，特别是部分城市调控政策出现收紧，市场观望情绪浓厚，住宅销售市场成交量上涨乏力。整体来看，房企四季度的销售压力依然存在。

  克而瑞研究中心首席市场分析师肖文晓认为，四季度是房企冲刺全年业绩目标的关键期，从房企的中报披露情况来看，多数企业供货节点集中在四季度，这将为业绩冲刺提供有力保障。此外，在销售承压、项目总体去化率下降的背景下，四季度房企也将积极推盘去化、加大营销力度，通过降价促销、以价换量加速项目去化。相信在企业增加货量供应、加强营销力度之下，四季度房企整体销售规模会有一定的回升。