潘石屹如果清仓，SOHO中国今年还能拿地吗？

  卖物业、卖车位，转型后已经卖掉近300亿元的潘石屹，现在连自己的办公楼也要卖了吗？

  今天（10月30日）中午，SOHO中国（00410，HK）股价大幅波动，盘中涨幅一度高至27.07%，收涨亦达17.9%。

  出现这一波动的缘由，是有外媒报道称SOHO中国正考虑以80亿美元（约627亿港元）出售中国的办公大楼。《每日经济新闻》记者向SOHO中国方面求证，其给出的回复是“无可奉告”。

  但一个重要的数据信息是，据半年报，SOHO中国的非流动资产总和是636.6亿港元，这与外媒报道的出售权益总价几乎持平。

  转型至今已卖掉近300亿

  潘石屹“卖卖卖”已经不是新鲜事，但这半年的频率似乎有点高，涉及物业、办公、停车位等多个业态。

  就在10月22日，有消息称SOHO3Q的11个位于北京和上海的项目已被打包卖给筑梦之星，目前已经开始进入合同审批流程。据多家媒体报道，筑梦之星内部员工表示确有此事，而SOHO中国方面则表示暂不回复。

  SOHO3Q曾经是被潘石屹寄予厚望的新业务，他曾经的愿景则是“做国内最大的办公楼综合服务商”。2018年6月的一场城市拓展发布会上，潘石屹信誓旦旦称，SOHO3Q将于2019年分拆上市。但如今SOHO中国的共享办公业务，却成了传闻中的待售资产，上市也再未被提及。

  在早些时候的9月30日，SOHO中国宣布以7.61亿元出售位于北京的9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包。《每日经济新闻》记者留意到，目前这2583个停车位的账面净值约5.08亿元，成交对价是7.61亿元，平均每个车位的成交价格近30万元，而成交溢价率达到了一半。

  值得关注的是，2017年和2018年，这些停车位的租金收入分别是1700万元和2000万元。而出售车位后，SOHO中国将录得毛利润约2.53亿元，相当于其2018年度营业收入的14.7%，占其2018年度经营利润（不含投资物业的评估增值）的10.8%。

  另据《每日经济新闻》此前报道，6月28日，SOHO中国宣布销售北京、上海的13个办公物业项目，货值达78亿元。记者了解到，SOHO中国的首批交易标的是北京望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO三大地标建筑，以及上海SOHO东海广场、SOHO中山广场部分物业，交易方式为资产交易和股权交易两种。

  对于销售原因，潘石屹当时在发布会现场表示，“持有量太大了”“没有任何资金原因”。

  据记者不完全统计，自2012年宣布转型以来，SOHO中国在过去几年中均有不同程度的大宗交易动作，金额较大的包括84.93亿元将外滩“地王”股权转让给复星，52.3亿元出售上海SOHO海伦广场和静安广场，50.08亿元出售凌空SOHO等，金额合计近300亿元。

  国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，潘石屹在这个时候退出办公楼市场，其实是个明智的抉择。经过这些年的发展，SOHO中国有点像办公楼房托，出售股票是比较高效的方式，能一次转卖给一些有意收购的例如国企等机构。

  真的有钱了？

  今年6月那场发布会，潘石屹曾向外界传递了这样一个信息——有钱了，SOHO中国又要开始拿地了。彼时，他向一众媒体表示：“下一步可能考虑拿地，还是集中在大城市，一线城市，还有一线城市最繁华的地段。我做这个房地产就认证一条，地段是最重要的。如果没有好的地，就把178亿元银行贷款还一还。还一点好，对公司来说压力小一点。”

  理想很丰满，现实却似乎有些残酷。

  2018年，SOHO中国的营业额是17.21亿元，同比减少12.32%；其中租金收入约17.35亿元，上涨约4%。归属于上市公司股东的净利润19.24亿元，同比下降59.33%，跌幅近6成。

  今年上半年，SOHO中国的营业额约8.89亿元，2018年同期约7.95亿元（剔除已售凌空SOHO租金收入影响），同比上升约11.8%；净利润仅5.65亿元，同比下滑高达48.36%，几近腰斩。

  曾经的百亿房企，如今营收还不到20亿元，甚至不及某些房企的单个项目。

数据来源：企业公告 制图：每经编辑 魏文艺

  据Wind，SOHO中国转型前曾在2012年拿下了近106亿元净利润，但此后便开始走下坡路。总营收则更是走出了一条下降曲线。2013~2018年，SOHO中国的总营收分别是149.24亿元、63.60亿元、14.04亿元、19.62亿元、22.82亿元、20.89亿元，其中2015年的同比降幅达到了77.93%，近8成。

  不知道4个月前还在信心满满地重温“我当年也是做房地产开发的”的潘石屹，能不能在这一波“卖卖卖”中重新寻回发展轨道。