地产行业洗牌，中小房企日子太难了

  无论主动还是被动，中小地产商都面临着出局的命运。

  因为，融资环境监管加剧，市场销售不断降温，让所有地产商都面临巨大的生存压力。一叶落知秋，最先感受到行业洗牌寒意的莫过于这些中小地产商。

  “我和几个朋友两年前投资了几千万购买了一个私募基金，当时考虑到担保方是一家闽系地产商，因此比较放心。不过上周到了兑付期，对方却迟迟不愿意兑付。虽然公司管理层一直承诺会负责，但是我们一直很担心出什么变故。”投资者李凯（化名）告诉记者。

  现金流不断吃紧，让许多地产商都感受到阵阵寒意，继而不断有地产商出现破产。

  人民法院公告网数据显示，截至目前，今年有超过400家地产商被法院裁定实施破产清算。不仅有大量小微房地产公司，更有曾经一度拥有一定规模的ST银亿（000981.SZ，下称“银亿”）、三盛宏业等公司。

  “土地储备过于集中、财务杠杆较高、多元化等问题，成为很多中小地产商最终面临破产的原因。”一位上市房企总裁向记者分析。

  百强地产商也爆雷

  几天前，三盛宏业集团的董事长陈建铭现场洒泪图片在朋友圈疯传，原因来自三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。

  这家成立于1993年的地产商，连续15年位于中国地产百强。2018年，三盛宏业被中指院评为百强房企第54位。克而瑞数据显示，2019年上半年，三盛宏业以94.5亿元的销售额位列操盘金额榜第98位。

  第一财经记者多方采访了解，三盛宏业资金紧张情况，在几个月前就有端倪。“几个月前，就有合作方觉得这家公司出现问题，一直不愿意给供应商付款。”一家股份制银行人士告诉记者。

  “几个月我们和三盛宏业谈过股权并购，当时他们本可以通过出售项目股权来换取现金流，但是老板觉得价格太低，最终没有进行交易。”一家TOP20地产公司高管告诉记者。

  显然，三盛宏业还是对于市场判断过度乐观。过去几个月，整个房地产销售情况降温，加之融资成本进一步提高，继而让这家公司逐渐面临资金危机。

  不只是三盛宏业，近日颐和地产同样出现债务违约。

  近日，联合评级表示，关注到颐和地产未能按时偿付“17颐和01”和“17颐和04”的债券利息及本金，已构成实质违约。

  “一般而言，债券违约会出现许多连锁问题，一旦地产商无法按时兑付，很多金融机构都会选择抽贷，继而严重影响地产商的现金流。”一位上市房企资金负责人告诉记者。

  颐和地产做为老牌粤系房企，曾先后进入沈阳、西安、包头、鞍山、银川等多个城市，形成了“扎根广州、辐射全国”的布局，也是当年的豪宅代表之一。不过，终究还是面临违约风险。

  今年地产圈最大的爆雷则是银亿。今年6月，因为资金出现问题，银亿出现债务违约，已于6月14日向宁波法院申请破产重整。这家公司在2016年销售收入曾达到652亿元，总资产近800亿元。

  “银亿在宁波非常有实力，我们很多人都是银亿的业主，也是因为这个原因我才加入这家企业。”银亿一位员工曾告诉第一财经记者。

  几年时间，银亿就从400亿市值到目前50亿市值。而已经退市的中弘股份因为当年过度押注旅游地产，不得不面临退场局面。

  “2014年旅游地产项目有7965个，这里面非常繁荣，这些膨胀的项目更需要精细化的运作，而我们就是希望可以做好精品的旅游地产。”2015年，时任中弘股份副总裁金洁曾向第一财经记者表示。

  “几年前我们能轻松从银行获得几个亿贷款，但现在公司贷款余额只剩下几千万。银行这几年将贷款收回后便不再放出来，即使质押公司资产也无法获得银行的资金。”一家西部小地产商坦言。地产项目过少，这些中小地产商基本没办法进入银行融资的名单，生存危机一触即发。

  高财务杠杆与多元化成为主因

  目前看来，中小房企的破产爆雷，较高的财务杠杆是致命因素。

  “2016年的地产扩张期，让很多地产商都开始加杠杆融资，但是融资之后的投资就很重要，如果可以快速周转，那么风险不大，如果投资领域无法快速变现，那么资金将进一步紧张。”上述总裁告诉记者。

  天风证券研究认为，净负债率偏高是这类地产的特征之一。2016年，银亿股份、中弘控股2家房企的净负债率均在120%~130%之间。2017年银亿股份由于并表ARC集团和邦奇导致净负债率快速下降，但预计其地产业务的净负债率实际并未降低，而并购过程又进一步加剧了公司整体的流动性紧张程度。2017年中弘控股净负债率快速提高，主要是流动性压力下公司有息负债增加而货币资金大幅减小所致.从估算口径的净负债率来看，三盛宏业近几年一直较高。

  较高的财务杠杆背后，这些中小房企都有大量的短期负债，因而带来极大的兑付危机。

  “很多公司实际负债还会更高，比如有些项目可以做到表外，并通过供应商把有息负债变成应付款项。此外，大量地产公司因为之前的行情较好，都对员工进行了内部募资，实际财务杠杆高很多。”一位地产财务人士告诉记者。

  “很多地产商因为投资了一些其他业务，也会给其他业务做连带担保，而这些或有负债实际上也会带来一定危机。”李凯说。

  比如三盛宏业，就是因为过度融资导致无法债还，最终引发爆雷。此外，多元化同样是导致中小房企爆雷的因素。

  “早年很多地产商都不看好中国房地产发展，因而开始不断多元化，不过从目前看，多元化盈利模式暂时还不明朗，对于很多大型房企而言可以提前战略布局，而对于规模不大的企业而言，多元化之后本身对业务不熟悉，因而导致最终爆雷。”一位TOP30副总裁告诉记者。

  2016年，银亿先后收购了美国ARC、日本艾礼富和比利时邦奇等制造业企业，兼并重组金额达123.25亿元，领跑浙江百强民企。

  2018年，受累于汽车市场下滑，银亿的企业零部件制造生意并未带来预期的高收益。数据显示，2018年银亿实现营收89.70亿元，同比下降29.39%；实现归母净利润-5.73亿元，同比暴跌135.81%。

  天风证券认为，尽管多元化发展在一定程度上能起到风险分散的作用，但是企业在进入一个新的行业之前未必能对该领域进行详尽的调查，从银亿股份多元化扩张中也并未能看出新进入的行业能对公司原有业务产生协同效应。

  此外，目前爆雷房企整体规模仍然较小。一方面，规模小意味着项目数量少，极容易受到行业政策、区域政策的影响，对其现金流冲击较大；同时，规模小意味着在融资方面就不具有优势，融资成本高且资金规模有限。如果这家地产商，在没有其他资源的情况下，很难同大型房企竞争优质土地资源，进一步拖累资产质量和产品竞争力。

  比如中弘股份，在爆雷之前就同时遭遇了北京和海南的政策调控，而这家公司把大量货值押注到单一区域，因而面对市场下行难以协调。

  “公司进行全国化布局之后，我们的营销压力也会轻松一些，城市会轮动，我们可以全国铺设货值。”一位TOP20营销总告诉记者。

  大鱼吃小鱼

  中小地产商生存危机背后，实际上是房地产进入平稳期后的必然结果。

  克而瑞发布的2019年上半年销售数据看，TOP100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧。

  其中，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.7个百分点，龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落，销售难度加大，TOP31-50强之后的房企竞争优势开始放缓，权益金额集中度为8%，下降0.2个百分点。

  “规模不是万能，没有规模万万不能。”旭辉控股集团（00884.HK）总裁林峰对外表示。

  对于中小房企而言，缺乏规模优势之后，在资金、土地、销售等领域都将受到极大的制约。

  “大部分地产商本质上需要银行低成本资金，这就需要一定的规模准入，否则进入不了我们的白名单。”一家股份制银行公司融资负责人告诉记者。

  目前看来，大部分银行的白名单客户在TOP30左右，而大部分信托白名单客户在TOP50左右。

  没有资金，那么土地拓展就很困难，如果没有土地拓展，又很难拿到更加便宜的资金，继而进一步没有市场份额。而一旦市场份额缩减，没有广泛布局能力的地产商面对区域或者城市的调控，将面临巨大的压力。

  比如绿地控股（600606.SH），就因为较大的规模和产业优势，在2018年拿地平均楼面价1890元/平方米，创下头部房企的拿地价格新低。

  “比如最近在天津，因为市场较差，某TOP5地产商就开始降价促销，这让我们在天津的项目就非常被动，销售困难。如果仅仅重仓天津这样的城市，就极易受到市场环境影响。”一家TOP15地产高层告诉记者。

  弘阳集团总裁蒋达强认为，行业聚集度越来越高，固化越来越强，但这不意味着一成不变，总有掉队的。房地产行业冲规模的窗口期，已经到了最后一两年，未来就关门了。

  即便是SOHO中国（00410.HK）这样曾经的明星公司，也因为没有赶上规模冲刺的周期，继而在最近不断出售项目。

  第一财经记者注意到，今年以来，包括华侨城（000069.SZ）、阳光100中国（02608.HK）、上置集团（01207.HK）、粤泰股份（600393.SH）、泰禾集团（000732.SZ）等地产商均选择出售项目股权，进而实现回血。

  时代洪流，很多地产商在正确的时间搭上了时代快车，继而做大做强。只是并非每个轻舟都找准了方向，中国中小地产商的经营和试验不容许错判，从来没有轻舟，只有万重山。

  面对万重山脉，今年的400家中小地产商仅仅只是过去几年消失的一个缩影，未来山高浪大，行业真正的洗牌，不过刚刚开始。