万科加速拿地储粮：希冀“每天都是卖楼的好日子”

  10月25日，万科（000002.SZ）2019年前三季度的业绩已经出炉。

  根据财报，今年1月至9月，万科实现合同销售金额4756.1亿元，同比增长10.2%；净利润182.4亿元，同比增长30.4%，同比增幅均超过2018年。

  发展到一定阶段的大企业，高速增长极难，“稳中有升”也许是万科最想交出的成绩单。

  在今年8月份的中期业绩发布上，万科首席运营官张旭也曾表示，匀速运动最省力。 

  虽然不再提及“活下去”，但万科依旧表现审慎，这体现在万科具体的财务报表中。

  鉴于目前部分城市楼市降温，在刚过去的三季报，万科计提存货跌价准备30.6亿元。

  在审慎中，万科亦在寻找穿越行业下行周期的方法。当土地市场降温后，凭借资金优势，万科开始扩充土储，仅在6‒9月期间，新获取62个项目，数量是上半年的1.15倍。与此同时，亦在加强销售以及保证现金流的安全。

  对于四季度的工作重心，10月26日，万科方面向时代周报记者表示，“每天都是卖楼的好日子”是公司的经营策略，万科会坚持积极销售、积极回款、做好长期库存的去化和存量资源的梳理。

  保持谨慎

  2019年的房地产市场持续低迷。

  国家统计局数据显示，1‒9月全国商品房销售面积11.9亿平方米，同比下降0.1%；销售金额11.1万亿元，同比增长7.1%；同期全国房地产开发投资同比增长10.5%，增速较上半年减少0.4个百分点；全国房屋新开工面积同比增长8.6%，增速较上半年减少1.5个百分点。

  在行业持续低迷的背景下，万科在2019年首季交出一份并不太理想的答卷。

  2019年一季度，万科集团房地产业务实现合同销售面积924.8万平方米，合同销售余额1494.4亿元，同比分别下降11.8%和3.1%。

  经过半年追赶，万科销售收入增长由负转正，三季度末增速达10.2%。

  虽然保持一定增幅，但万科的毛利率却有所下降。1‒9月，万科房地产业务的结算毛利率为27.6%，较去年同期下降0.2个百分点。

  这使得万科丝毫不敢放松，不管是存货跌价准备上，还是从新开工面积，都表现出谨慎的态度。

  鉴于部分城市楼市面临调整，万科对存在风险的项目计提存货跌价准备。截至 9 月末，万科存货跌价准备余额为30.6亿元，报告期内万科计提存货跌价准备11.4亿元，影响归属于上市公司股东的净利润7.8亿元。

  翻开过往财报，2016年底、2017年底、2018年底、2019年三季度末，万科存货跌价准备余额分别为13.8 亿元、16.1 亿元 、23.1 亿元 、30.6亿元，增幅逐渐加大。

  万科近四年的拿地单价，基本维持在4500‒5500元/平方米，但2017年的拿地价却高达7908元/平方米。

  随着销售与土地市场的下行，叠加政策的效力，房价失去了大幅上涨的空间，2017年及2018年万科的销售均价稳定在1.4万元‒1.5万元/平方米之间，高价拿地并没有产生预期中的效果，这也导致万科增加了不少存货跌价准备。

  根据财报，1‒9月万科新开工面积3243.4万平方米，占全年开工计划的89.9%，较去年同期3649万平方米略有下降。

  当被问及是否会在下一季度调整新开工面积时，万科方面向时代周报记者表示，会根据市场情况灵活调整开发情况，确保未来有充足的供货。

  第三季度，万科前十大股东持股比例发生了调整。

  万科被险资减持3.61亿股，其中钜盛华持股比例由二季度末的8.19%降低至7.08%，减持了 1.26 亿股；安邦保险（现更名为大家人寿保险）也由6.19%降至4.29%，减持了2.15亿股，前海人寿减持了 2000 万股。

  与此同时，外资已经开始对万科开展增持行动，香港中央结算有限公司的持股比例就由二季度末的 2.43% 上升至 3.73%。

  为穿越周期准备

  在对未来市场进行谨慎预判的同时，万科也在通过逆势拿地、加强销售回款、增强现金流等多种方式，筑起穿越周期的护城河。

  随着融资环境的收紧，开发商不得不审慎考虑土地投资与现金流的平衡问题。对头部房企而言，规模与资金优势将更为突出，资金丰富使其具备逆周期拿地的可能。

  根据机构《2019年1‒9月全国房地产企业拿地排行榜》，万科在1‒9月累计拿地1381亿元，占据拿地榜榜首。

  今年上半年万科获取新项目 54 个，总规划建筑面积 1372.8 万平方米，权益规划建筑面积 941.8 万平方米。 

  三季度，万科在土地市场上出手阔绰。

  仅在3个月内就新增62个开发项目，总建筑面积约1479万平方米，权益规划建筑面积约1155.3万平方米，比上半年拿地面积之和还多。

  1‒9 月，万科累计新增116个开发项目，总建筑面积约2832.1万平方米，权益规划建筑面积约2042.0万平方米，按权益投资金额计算，其中 81%位于一二线城市。

  多年未制定销售目标的万科将销售回款作为主要考核标准。财报显示，万科正加强回款，1‒9月经营活动产生的现金流量净额17.34亿元，较去年同期由负为正。

  截至三季度末，万科的现金依旧充盈，手握货币资金1072.4亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币590.8亿元。有息负债中，74.0%为长期负债。

  在所有的业务指标中，合同负债是预收的房款，同时也是房地产企业显示未来业绩的财务指标，决定了企业未来两年的实际营收状况。从财务数据来看，万科“储粮”较足。

  与此同时，万科的合同负债金额三季度末达到5873亿元。2017、2018年万科的营业收入分别为2429亿元、2977亿元，按照万科目前的销售速度及每年3000亿元左右的结算收入测算，万科保证了未来2年的营收。