建业地产郑州前十地位或将不保

  近日，建业地产发布公告称，截至2019年9月30日，集团取得物业合同销售总额人民币651.05亿元，同比增加34.4%。集团总合同销售建筑面积930.26万平方米，同比增加为27.6%。

  近年来建业地产提出“轻重并举”的发展模式。在2015年建业地产蓝海战略发布会上，建业地产董事局主席胡葆森宣布：“建业未来将以轻资产为主要模式，用三到五年，实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。”由此开启了“由重到轻”的转型之路。

  那么，建业地产的“轻重并举”成效如何？9月份业绩数据显示，前9月集团重资产业务取得合同销售额人民币450.82亿元，同比增速为20.6%；而轻资产业务取得合同销售额200.23亿元，同比增速为80.7%。可见其轻资产转型已见成效，重资产业务增速放缓明显。

  不过值得注意的是，高毛利率的轻资产业务的发展，并未持续提升企业的利润率。其半年报数据显示，建业地产2019年上半年毛利率为27.3%，较去年同期下跌8.7%。净利率为8.5%，较去年同期下跌3.5%，毛利率和净利率出现明显下滑。

  与此同时，建业地产战略转型后负债结构等问题仍旧突出。数据显示，建业地产2019年上半年从净借贷比率来看，上半年末净借贷比率为60.5%。为缓解资金压力，建业地产多次通过项目股权进行融资。

  上半年公司公告内容显示，2019年4月建业地产向百瑞信托出售郑州金水项目49%股权及债权，对价13.35亿元；5月，再次向百瑞信托出让全资子公司河南龙宇股权，涉及金额8.15亿元；6月，向东方今典出让旗下信阳天恒置业50.31%股权，对价5.27亿元。

  除表内负债持续增加外，建业地产2019年上半年或然负债增加较快，其中向合营企业的银行贷款及其他贷款的担保金额由2018年的49.85亿元激增为103.73亿元，增幅达到108%。实际上伴随着项目股权的出让和合作项目的增多，建业地产对合营公司担保金额也不得不随之增长。

  值得一提的是，上半年建业地产在郑州仅获得3个项目，共斥资56.19亿元扩储14.98万平方米，位居正商、融信、碧桂园、融创、绿地之后。从建业内部来看，新增储备建筑面积约452.0万平方米，意味着在郑州新增土储建面占比下滑至10.6%。

  由此，也引发了外界对其弱化在大本营投资强度的质疑。在2019半年业绩会上，建业首席执行官袁旭俊公开表示，郑州今年份额会超过前两年的份额。但进入下半年，建业在郑州的土拍中长期处于“缺席状态”。

  在8月的半年业绩会上，建业地产董事会主席胡葆森强调，建业新蓝海战略正在稳步推进，一方面继续深耕河南市场，巩固并扩大既有市场份额；一方面利用轻资产模式有限度地走出河南，延伸市场空间。

  但不可否认的是，外来品牌房企的不断进入和本地房企的强势突起，对深耕河南的建业地产构成了内忧外患。一位长期研究郑州市场人士表示：“经过几年时间，目前入局郑州市场的外来房企已经超了50家，市场份额也与本地房企几近五五分。”

  根据合同金额计算，2018年建业地产河南省市场占有率继续下滑。建业更是没有守住最大的城市郑州，据亿翰智库发布的河南省典型房企销售业绩数据来看，2009年起建业就失去了郑州市场老大的地位。

  建业在郑州的竞争优势正在下降，亿翰智库首席研究员张化东甚至认为，其前十地位或将不保。另有长期研究建业地产的人士表示：“深耕河南，却丢掉了河南最大的市场，这也是建业战略上一个难以估量的败笔。”

  建业对大本营城市投资强度的弱化也并未有效控制其拿地成本，2019年上半年拿地成本反而快速提升，突破2000元/平方米，达到2176元/平方米，较去年同期大幅增加99.8%。

  亿翰研究院的报告指出，这主要有两个方面原因：一是建业地产为维持郑州土地储备，2019年上半年高价拿地，新获取的3个项目平均拿地成本均在15000元/平方米左右；二是为加速下沉三四线，2019年上半年获取了一些并不便宜的三四线城市的地块。