中海地产前9月完成目标超八成 斥资近千亿布局一二线城市

  在持续调控政策下的房企地产行业“金九银十”局面不再，房企也迎来了“剩者为王”的局面。

  一向贴着“稳健”标签的中海地产(00688.HK)正在稳步前行。近日，中国海外发展有限公司发布公告。前9月，中海系列公司的累计合约物业销售约为2902.17亿港元，同比增长28.17%，累计已售楼面面积约为1375.94万平方米，同比增长11.71%。

  按照2019年的销售目标3500亿元计算，截至目前，中海已完成年度目标的83%，这样的完成比率在房企中同样位于前列。

  长江商报记者注意到一向低调沉稳的中海地产在土地市场上高歌猛进。累计前9月，中海系列公司已斥资990.84亿元拿地，加速布局一二线城市发力。其中，近期最受关注的是北京摘地，这已经是中海年内第三次在首都落子了。

  前9月已完成超8成业绩目标

  中海地产是中国建筑集团有限公司的房地产业务旗舰，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市，公司于2007年入选恒生指数成份股。

  历经40年的发展，中海地产业务布局于纽约、伦敦、悉尼、新加坡、港澳及中国内地的70余个城市，构建起“住宅开发”“城市运营”“创意设计及现代服务”三大产业群。

  近日，中国海外发展有限公司披露9月销售业绩。今年9月，中国海外发展有限公司连同其附属公司、合营公司及联营公司（统称“中海地产”）合约销售金额约为340.7亿港元，环比增长约18.2%，同比增长约29.1%；合约销售面积约为157.4万平方米，环比增长约4.8%，同比增长约13.3%。

  今年前9个月，中海地产的累计合约物业销售约为2902.17亿港元，相应的累计已售楼面面积约为1375.94万平方米。

  截至2019年9月30日，中海地产实现已认购物业销售约为319.84亿港元，预期将于今后数月内转化为合约物业销售。

  按照2019年的销售目标3500亿元计算，截至目前，中海已完成年度目标的83%，这样的完成比率在房企中同样位于前列。

  9个月斥资近千亿拿地

  一向低调保守的中海地产近年开始加速拼规模。在2018年业绩会上，中海主席兼行政总裁颜建国曾表示“规模对我们来说不是特别追求的目标，更加注重重点市场的布局。”

  数据显示，2018年，中海地产新增土地储备63幅，其中，一线城市占比15%，二线城市占比65%。新增土储面积为1764万平方米，总地价1443.2亿港币。据此估算，2018年中海地产的土地单价达到8181港元/平方米。而在2017年，中海地产新增的1741万平方米土储面积所对应的土地单价约7732港元。

  进入2019，中海地产拿地颇为积极。数据显示，2019年前9月，中海地产共取得40宗地块，总土地面积253.55万平方米，总耗资815.70亿元；同时，中海地产的全资子公司中国海外宏洋前9月耗资约175.14亿元收购土地面积146.38万平方米。累计前9月，中海系列公司已斥资990.84亿元拿地。

  易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，此类企业拍地，进一步说明央企拿地的优势。实际上近期很多民企其实已经开始放缓节奏拿地，本质上是因为资金面收紧了。但是对于中海来说，其拿地的优势还是比较大的，而且也说明其战略扩张的动力还是很强的。类似地块总价较高，但若是开发得当，未来对于提升其销售业绩等会有较大的影响。

  值得注意的是，中海地产频繁拿下地王，今年已经在北京、南昌、东莞、苏州、厦门等五个一二线城市拿下地王、斥资近188亿元，总拿地成本港币16203元/平米，较2018年全年新增成本增长98.04%。

  从布局上看，据不完全统计，中海今年已至少花费256.47亿元在四个一线城市拿地。若加上香港启德两宗地块，中海今年在核心城市买地已超300亿元。单价也随之水涨船高，据数据显示，2015年至2018年，中海每平方米销售单价从1.43万元升至1.89万元，而截至前9月，这一数据已升至2.11万元。

  经济学家宋清辉认为，在楼市调控趋严的形势下，对于向来以“高利润”着称的中海地产而言，要想将这部分高价地推向市场并非易事，市场接受程度难言乐观。

  净利润行业第一净资产收益率走低

  中海地产素以“利润之王”着称，毛利率水平十多年保持在33%-35%之间。曾在2017年之前的14年间，净利润稳居行业第一。2018年中海的净利润率高达26.2%，超过一半的房企净利润率水平。

  2019年上半年中海地产的营业收入和利润均呈稳定增长的态势。2019年上半年，中海地产实现营业收入933.8亿港元，同比增加5.45%。2019年上半年，中海地产实现营业利润366.1亿港元，同比增长2.4%。2019年上半年净利润率达26.7%，较2018年同期增加了0.5个百分点；毛利润率为34.9%，核心净利润达209.2亿港元，同比增长9.5%。

  据统计，今年上半年，中海地产是唯一一家归母净利润突破200亿元的房企，中海地产凭借219.41亿元的净利润再次重回顶峰。

  中海地产的净利润之王，主要归功于其在费用控制方面的能力。据中期业绩报告显示，中海地产上半年的财务费用为4.76亿港元，与去年同期6.9亿港元相比，有所减少。分销费用与行政费用占收入比重为3.1%，保持行业最低之一。

  值得注意的是，中海地产净利润率虽然仍维持在较高水平，但净资产收益率却不断走低。据雪球数据显示，2016年-2018年，中海地产净资产收益率分别为：17.15%、16.71%、16.35%。