泰禾连发高息债，300亿即期债务兑付困局待解

  流动性“危机”持续发酵，泰禾集团（000732，简称“泰禾”）仍未踏进生存安全区。

  9月10日，泰禾公告称，公司境外全资子公司TahoeGroup Global (Co.,) Limited拟发行1亿美元境外债，票面年息11.25%，债券期限364天。在此之前，该子公司已拟发行4亿美元境外债，期限3年，票面年息高达15%。

  资金渴求，如悬顶之剑般在泰禾周遭盘旋至今。经历降价清货、卖资求生之后，泰禾上半年负债情况有所改善。但短期偿债问题依然严峻，目前，泰禾仍有近两百亿资金缺口。

  该集团董事长黄其森曾对媒体吐露，泰禾本来没那么艰难，危机都是被舆论说出来的。

  但对外编织的自信终究如梦幻泡影。曾无限执着于品质的泰禾，开始疾呼周转、回款、现金流。黄其森终于开始走出高院围墙，带领这家不披露销售业绩的房企“拼销售”。

  然而大象转身，稍有不慎便是一个趔趄。在楼市行情、融资环境日益严峻之时，泰禾的下半场注定是一场厮杀。如若这家企业安全上岸，将是房企抗衡高杠杆危局的又一样本。

  流动的危局

  2019年初，房企对市场信心犹存，泰禾以颇不低调的“一号抢收”计划搅起地产波澜。子弹飞行至今，蒙在这场自救行动上的面纱早已被撕开。流动性危机不再是秘密，市场的任何异动都会率先吹冷泰禾紧绷的神经。

  7月11日晚间，泰禾公告称，公司境外全资子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited拟发行4亿美元境外债，债券期限3年，票面年息高达15%。募集资金用途为项目建设和其他一般企业用途。

  两个月之后的9月10日，该子公司再拟发行1亿美元境外债，票面年息仍高达11.25%。第二日，泰禾再公告称，公司大股东泰禾投资于9月10日解除质押540万股公司股份，同时将解除质押的股份再次办理质押，用途为融资。

  频繁的高息融资动作，静静敲碎黄其森曾经的豪言壮语。“对泰禾来说，债务现在没有什么太大的问题。”他说。

  这句话的背景是，2018年末，泰禾净资产负债率达384.55%，现金及现金等价物余额为115.58亿元，但短期借款及一年内到期的非流动负债达574.28亿元。货币资金对短期负债的覆盖比例仅为0.26。

  深交所看不下去，向泰禾寄来一纸问询。泰禾回应，虽然年内需偿还的债务达574亿元，但并不集中在某些时间段，无集中兑付的风险。同时，泰禾紧锣密鼓变卖资产，用最现实的行动应对危机。

  3月到5月，泰禾相继将7个项目的部分股权让与世茂地产（00813.HK），共获约77.52亿元资金。此后，泰禾又相继出让广州院子项目、济南章丘项目、河南润天置业公司部分股权，换取资金合约34亿元。

  积极瘦身后，泰禾上半年经营性现金流净额增加至202.2亿元，资产负债率较期初下降2.28个百分点，净负债率较期初大幅下降126.15个百分点。

  盈利数据也有所优化。上半年泰禾营业收入145.1亿元，同比增加14.3%；净利润15.6亿元，同比增加15.2%；归母净利润15.6亿元，同比增加58.7%。

  毋庸置疑，泰禾的变化正在发生，但从中报披露的数据来看，财务安全从量变到质变仍旧遥远。

  尽管通过甩卖填了百亿资金缺口，但泰禾还有330.74亿元有息负债需在一年内偿还。公司债方面，一笔14.8亿元的债券需在12月偿还；还有1笔30亿元的债券在10月莅临回售行权期。

  截至2019年6月末，泰禾短期借款75.54亿元，一年内到期的非流动负债255.20亿元，而当期公司现金及现金等价物余额为129.67亿元。现金对短债的覆盖系数仅0.39。

  对于即期债务，泰禾在其中期报告中亦有表述，将积极促销售回笼资金，以经营现金流偿付，以及与金融机构沟通，希冀获得部分展期。

  仍应抓“去化”

  建筑系出身的黄其森，曾带领泰禾一路打磨产品品质。但调控重压，将泰禾精致的脚步悬在大院中，向前是难以接盘的市场行情，向后是危机四伏的财务重担。

  2019年下半场，泰禾的关键词仍是回款。

  “在考核上，原来是以签约销售额为重要指标，现在城市公司每个人的奖金是以回款来算账的。”曾不奉高周转为圭臬的黄其森，终于松了口。对现在的泰禾来说，没有比一分一厘的现金更能救场。

  但楼市加速转冷，已难以为泰禾提供天然有利的市场空间。8月份，克而瑞重点监测城市累计成交量持续走低，一线城市成交量环比下降10%，同比下跌7%；二三线城市成交量同环比双降，跌幅分别为-3%和-6%。

  此外，泰禾“高端精品”的产品路线本身便不利于高周转。以福建为例，目前泰禾在此处仍有2014年开工的项目处于部分完工或在建状态，包括福州“泰禾广场”东区(含金尊府、金府大院)、三江城项目东地块二期、厦门院子、宁德福鼎泰禾红郡等。

  克而瑞数据显示，1~8月泰禾合同销售额为531.7亿元，同比下降38.5%。公司排名较去年下降21位至第40名，掉队明显。从权益口径看，泰禾前八月实现权益销售421亿元，权益比例约79%。

  销售端承压，泰禾向外找钱的路也并不顺畅。

  上半年，泰禾筹资活动产生的现金流量净额为-291.21亿元，原因是公司借款收到的现金减少，同时在偿还债务中支付的现金增加。外部环境收紧叠压自身信用因素，泰禾在融资方面压力仍存；这一点，可在该公司以15%票面利率发行高息债的行为中获得佐证。

  从融资成本看，泰禾的借贷平均成本已高达9.3%。其中，来自于银行贷款的成本8.48%，非银行融资成本10.13%，公司债（3-5年）平均成本7.68%。

  而另一数据显示，目前泰禾利息保障倍数仅0.38，该指标指企业息税前利润与利息费用的比率。要维持正常偿债能力，该数据至少应大于1，比值越高，企业长期偿债能力越强。如果数据过低，企业将债务及利息方面的兑付危局。

  当下房企融资环境日益收紧，资金更愿意流向经营状况良好、财务安全稳定的企业。在当期利润甚至难以覆盖应付利息的格局下，泰禾在资本市场上的议价能力不容乐观。

  针对公司资金情况，泰禾表示将以“促周转，抓回款”为重心，加强资金管控力度，提高资金使用效率。此外，进一步加大与金融机构合作力度，调整优化债务结构，提高贷款集中度。

  此外，上半年泰禾并未新增项目，存货余额由年初1735亿元降至1633亿元，计容建筑面积比年初减少104万平方米。流动性难题未解之时，衡量未来长远发展似乎为时尚早。

  正在带领泰禾穿越危机的黄其森公开表示，自己今年最重要工作就是“看人阅人”。 过去一年，泰禾不少高管纷纷出走。如今，黄其森想改变，从人事把控、公司战略到区域调整，从打磨产品到走向赛马机制。而行业竞争加速白热化，留给泰禾的空间并不大。