金地商置快增长下的规模诉求

  金地商置集团有限公司（以下简称“金地商置”，00535.HK）的步伐正在走得更快，9月3日公告了前八个月累计合约销售总额约360.92亿元，同比大增48%，这一数字甚至可以挤进房企前六十名。

  作为金地（集团）股份有限公司（以下简称“金地集团”，600383.SH）旗下商业平台，发展势头并不弱。规模与利润双增长的背后，是不断增长的增加优质土地储备，今年上半年一二线城市土地占比高达90%。

  对于公司接下来的发展，金地商置对中国房地产报记者表示：“虽然今年上半年我们的销售业绩取得了一定程度的增长，但市场仍充满各种不确定性，我们将继续通过打造满足客户需求的产品，不断提升自身的经营水平和管理效率，力争持续获得高质量的成长和发展。”

  重点布局一线城市

  8月29日，北京经济技术开发区河西区综合性商业金融服务业用地挂牌出让结果公示，龙湖拿下了该地块。但在竞争名单中，出现了金地商置的名字。

  金地商置在北京并非默默无闻，今年2月北京年后首场土地拍卖上，其就以24.6亿元总价落子大兴区黄村镇。这宗地块要求商品住房销售均价不超过5.58万元/平方米，且最高销售单价不得超过5.85万元/平方米。

  痴迷于限竞房地块，也是因为金地商置在此尝到了甜头。2017年10月30日，金地商置就以36亿元拿下了同一区位的限竞房地块，当时要求商品住房销售均价不超过5.5万元/平方米，且最高销售单价不得超过5.78万元/平方米。

  这次拿地被业内称之为是“捡漏”，2018年9月上述地块变身为金地悦风华推出市场，10个月去化已经高达98%，成为流量红盘。作为金地商置在北京开发的第一个“风华系”产品，也是第一个采用中高端产品系打造限竞房的项目，用高品质击破北京限竞房去化僵局，获得了市场的追捧。

  而金地商置并不满足于在北京扩大战局，上海也成为了另一个主战场。在2018年年报中特别提及，“位于北京及上海的项目总楼面面积约53.9万平方米，占比约20%，该等项目相信能为本集团带来可观利润及现金流。”

  中国房地产报记者仔细查阅了2015年至2018年年报发现，一线城市占比高一直是金地商置的特点，这四年分别达到了34%、23%、21%、23%，今年上半年为25%。

  对于一线城市拿地多的原因，金地商置对中国房地产报记者表示：“公司以商办综合体及创新业务的投资开发运营为主，对投资物业的回报稳定性、价值潜力及资本市场认可度等方面都有较高的要求。一线城市无论从城市发展水平、综合经济实力、辐射带动能力等方面都有显着优势。”

  加速拿地和销售

  事实上，对于房企来说，拥有一定规模及优质的土地储备是重要的发展基础，而以具竞争力的价格收购土地储备更是规模踏上新台阶的关键。

  金地商置前身是新加坡星狮集团旗下的地产公司星狮地产。2012年金地集团完成收购时，公司持有资产并不多，仅上海的一幅74.5万平方米住宅地块和北京、深圳两处每年租金收入约1.5亿元的物业。

  所以金地商置最开始的扩张，是由母公司金地集团输血，贡献已有项目，维持初期的成长，得以形成收益闭环后，后期公司就大肆收购拥有优质土储的地产公司。

  单单2015年，金地商置就进行了5次收购。2016年11月，又完成对广电地产74%股权的收购，从而获取500万平方米左右的土地储备，成功打开了广州市场。

  年报显示，2015年至2018年，金地商置获取的土地总建筑面积分别为210万平方米、251万平方米、406万平方米、273万平方米。虽然去年有所下滑，但今年上半年金地商置再次提速，获取了254万平方米的土地储备，已经接近去年全年的获取面积。

  有接近金地商置的人士对中国房地产报记者透露：“金地商置不可能一直依靠母公司金地集团进行输血，它需要自己拿地自己存活，收并购是降低拿地成本的好方法，所以金地商置的规模得以迅速扩大。”

  截至2014年年底，金地商置的收入还在负增长，到2015年年底，凭借着销售额突破112亿元，公司收入达到了42亿元，同比大增95.6%。在这之后金地商置的销售额节节高升，从2016年的201.5亿元增长至2018年490.3亿元。

  值得注意的是，因为去年销售额增幅只有8%，今年上半年，金地商置加速推货，进行销售，达到了261.68亿元，同比大增64%。

  金地商置对中国房地产报记者透露：“今年上半年，一二线城市的市场表现相对良好，为销售实现奠定了基础。在销售管控上，基于对市场的认识和对趋势的判断，从2019年初，就开始通过紧抓开盘去化、促进认购转签等一系列营销举措。还注重产品力的打造，为销售创造条件。”

  商业平台仍以住宅销售为主

  虽然金地商置自称是商业平台，不过目前物业租赁收入在其总收入占比中依然较小。数据显示，2015年至2018年物业租赁收入分别为1.83亿元、2.59亿元、3.56亿元、5.07亿元。今年上半年为2.8亿元，同比上升28%。

  金地商置执行董事兼行政总裁徐家俊此前表示，尽管未来公司持有型物业比重将逐渐增加，但出于经营现金流考虑，未来数年的方向是通过发展快速周转的住宅物业扩大规模，从而提升盈利水平。

  仔细查看2018年年报也可以发现，金地商置在住宅开发和投资物业是有所侧重。例如北京的10个项目其中7个是纯住宅项目，2个是住宅加商业项目，仅有1个用于出租。上海拥有15个项目，其中11个项目是投资物业或用于出租。

  金地商置董秘黄灏贤此前在论坛上也透露过，金地商置会把大部份投资额度放在销售型物业上，“例如我们一年预算投资100亿元，约85亿元投资于销售型物业，15亿元在自持商业上。”

  实际上，金地商置还是希望能提高持有型物业的收入，2016年开始投资及管理产业园，计划在一线及二线热门城市集中发展。“我们未来的重点是希望把产业园做大，因为产业园地价便宜，引入质素公司租赁后，租金回报比购物中心、办公室更好。”黄灏贤指出。

  2019年半年报显示，目前在运营的深圳威新科技园一二期出租率达 97%，北京搜狐网络大厦、上海八号桥项目出租率均为 100%。位于南京、济南、北京、上海、深圳等地的商业综合体项目，预计全部竣工后能带来15亿元租金及管理费收入。

  另一方面，金地商置也是为了改善公司的财务结构。虽然今年上半年公司收入大幅度上升，但因为扩张，债务也同步上升。数据显示，负债净额率较去年同期增长50%，至64%；负债净额比期初增长约73.58亿元，至93.18亿元，公司资产负债率达到77.75%。

  金地商置对中国房地产报记者表示：“上半年出于对市场形势的判断和自身战略发展的需求，我们适度加大了投资力度，重点选取了一二线城市的优质地块，以补充土地储备。但公司上半年负债率在行业中仍处于良好水平，我们会结合整体市场情况及公司的财务状况，合理平衡负债水平及公司发展。”

  一直以来，金地商置管理层都强调，“不会为了冲规模而牺牲利益”，但公司在加速扩张中，负债增长也是不可避免的。金地商置如何维持高增长、低杠杆、低融资成本及高毛利，依然是不小的难题。