华润置地多个项目引入投资方 地产融资收紧效应日益凸显

  在房地产融资收紧的环境下，出让项目权股成为房企可行的融资方式。

  记者9月3日从北京产权交易所获悉，华润置地有限公司(下称“华润置地”)全资孙公司温州润睿房地产开发有限公司(下称“温州润睿”)拟增资引入投资方持股50%，信息披露日期为8月29日-10月30日。

  近两个月以来，华润置地先后公开为多个项目公司引入投资方。7月4日，华润置地将苏州项目公司挂牌出让50%股权，7月30日为广州市润晔置业有限公司50%股权寻找买家，而在不久前的8月26日，华润置地亦发布信息，拟为汕尾项目引入投资方。

  第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人、助理董事李想在接受中国房地产报记者采访时表示，受今年上半年以来国家政策对房地产融资渠道收紧的影响，房企采用股权出让的方式引入投资的行为，多半是希望能够引入资金雄厚的合作伙伴来加速项目开发进程。未来，这种融资方式可能会越来越频繁。

  不得已出让股权

  根据北交所披露的信息，温州润睿成立于2019年5月23日，注册资本为5000万元。公司主要资产为温州市七都街道03-B-22地块，该地块由其母公司上海泓喆房地产开发有限公司(下称“上海泓喆”)于今年4月29日竞得。项目总用地面积为35308.3平方米，土地用途为城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地。

  目前，温州润睿由上海泓喆全资持有，在增资完成后，原股东上海泓喆持有股权比例将降至50%，新进股东持有50%股权。

  据悉，本次增资将采取竞争性谈判的方式确定最终投资方，而募集资金金额将择优确定。而披露信息显示，除增资价格因素外，意向投资方或其关联企业信誉、综合实力因素、企业文化及经营理念、产业资源和影响力均可能影响最终的遴选结果。

  值得一提的是，7月份以来，华润置地已公开为多个项目公司寻求投资方。其中，7月4日，华润置地附属公司苏州润腾房地产有限公司挂牌出让50%股权；7月30日拟对广州项目实施企业增资，拟募集资金不低于5000万元，对应持股比例50%。；8月26日，华润置地汕尾两项目拟引入投资方，注册资本增6.37亿元，占增资后公司注册资本的49%。

  下半年以来，为项目寻求投资方的房企不止华润置地一家。

  7月8日，首开股份拟为武汉明泰置业有限公司募集增资资金，将募集资金金额约为1.22亿元。增资完成后，新进投资方1家持有融资方50%股权。

  7月15日，绿城中国披露关联交易，公司的全资附属公司绿城小镇与中交西南投资及四川省农业会展就项目公司订立该协议。绿城小镇将向后两者分别转让项目公司20%的权益。

  有业内人士告诉记者，通常很多有实力的房企都会选择为子公司担保的方式进行融资，而现在房企为项目接连引入投资方，是与现在处于降温状态的市场行情息息相关的。在这样的环境下，企业通过引入投资方，能够一定程度降低和分散项目开发的成本和风险。

  股权融资或将增多

  8月20日，华润置地在业绩会上交出一份颇为不错的半年报。2019上半年，华润置地实现签约额1188亿元，同比增长26%；签约面积为626万平方米，同比增长9.6%。

  对于全年2420亿元的销售目标，华润置地董事会主席唐勇称，华润置地全年大概4300多亿元的可售资源，如果是50%多的去化率就可以完成销售计划，非常有信心。

  然而，仔细观察半年报，仍然可见一丝隐忧。

  一方面，2019年上半年，华润置地的综合毛利率为38.2%，同比下降9.9%；开发物业毛利率同比下降了12.5%至36%。唐勇对此表示，“毛利率下降主要是由于结算结构的变化调整造成的。”

  另一方面，数据显示，今年上半年华润置地新增39宗土地，总地价820.6亿元，已达到2018年全年拿地1513.5亿元的54.2%。

  不断追加的拿地成本，也给华润的财务带来了压力。截至6月底，华润置地的现金及银行结存约631.59亿元，相比去年底减少了11%；总有息负债比率为43.4%，净有息负债率为43.6%，同比2018年底分别上升了1.1%和9.7%。

  有业内人士指出，上半年华润置地的资产负债率约为73.87%，距离国资委此前提出希望央企资产负债率在年底降低到70%的要求，尚有一定差距。

  尽管，今年上半年，华润置地发行9笔融资，总融资金额高达398亿元，半年融资总额超过去年全年的净新增融资金额394亿元。但是，今年上半年以来，整个房地产行业的融资渠道受到严格的控制和监管，开发商在资金层面所承受的压力较以往明显加强，李想表示。

  开发商引入股权投资者的目的是希望将手中掌握的地块或项目尽可能快地开发、销售并回笼资金，所以会出现或主动、或被动地采用出售项目股权来换取资金的融资方式。按照目前的房地产的融资监管政策来看，“这种趋势将会越来越明显。”李想告诉记者。