中国金茂2019年上半年合同销售额大增79% 城市运营成最大“内生动力”

  8月28日，中国金茂（00817.HK）在香港发布了2019年中期业绩报告。

中国金茂2019年中期业绩会现场

  中期业绩报告中，中国金茂以四个重要数据“两升两降”的成绩，展示了中国金茂以城市运营为特色、足以突破周期、通过内生动力实现持续高增长的金茂模式。

  两个亮眼的增长为高速增长的合同销售额和销售面积。两个降低的关键数据则是降低0.15个百分点，低至4.96的平均借贷成本，以及下降4个百分点至67%的净负债率。

  销售额向来是衡量房企业绩的最核心数据，体现了其发展速度。2019年上半年，中国金茂达成合同销售金额约785亿元，在排除2018年上半年大宗写字楼交易的影响后，同比增长约79%；销售面积同比增长达到114%。

  值得关注的是，截至报告发布日（8月28日），中国金茂的合同销售额与回款额已双双突破一千亿元人民币大关。照此预计，中国金茂今年1500亿的销售目标达成已无悬念。

  城市运营规模引领者  手握优质土储 

  根据中期业绩报告数据，中国金茂不仅2019年销售目标任务完成在望，更展示了未来巨大的规模增长潜力。

  在土地储备方面，截至6月30日，中国金茂总土储为6998万平方米。2019年上半年，中国金茂共计获取项目24个，新增加优质土储643万平方米。其中，约45%的新增土储来自于新获取的5个城市运营项目。得益于大量城市运营项目的纳入，上半年中国金茂拿地成本进一步摊薄至5300元/㎡，同比降低35%。

中国金茂城市运营版图

  数据显示，2019年，中国金茂的城市运营进入规模复制期，实现了多个城市运营项目的复制落地。在全国范围内，中国金茂已经布局了16个城市运营项目。在业内范围来看，中国金茂堪称城市运营规模引领者TOP1。

  不止总规模庞大，中国金茂的城市运营项目内，业态也相当丰富。

  中国金茂运营中的16大城市运营项目，分为城市核心综合体、城市新城与特色小镇三大类，汇聚产业、商业、酒店、居住、公共建设等多种类多层级业态。大规模城市运营内的多重业态，能够充分满⾜市民办公、居住、交通、养老、旅游等多种需求，也为中国金茂的双轮两翼（“地产开发+持有”双轮、“服务+金融”两翼）战略提供了发展空间。

  实践显示，现有的16个城市运营项目已帮助中国金茂以较低资金取得大量优质的土地储备，其中的庞大多重业态也成就了中国金茂在地产开发物业、持有型租赁物业、服务业和金融业中的持续发展和利润增长。

  这意味着，未来，随着5500万平方米的城市运营项目，在中国金茂手中持续滚动开发，他们将为中国金茂带来强大的“造血力”——既有望持续增加合理成本的高质量土地，亦能够促进金茂多业态的持续增长和利润空间拓宽。

  据此展望中国金茂未来三年到五年的发展，其发展潜力不可忽视。

  金茂式城市运营的三大优势

  作为“城市运营的先行者”，中国金茂在长期的实践中，形成了一套独树一帜、业内再无同行可复制的高门槛城市运营模式。在资本和规划两个驱动下，着力城市升级和产业升级，以“两驱动、两升级”城市运营方法论为特色，中国金茂的城市运营模式，形成了一套“城-人-产”的独特发展逻辑闭环。

  城市的运营离不开“城”、“人”、“产”三大关键要素。但与过往以产业带动城市发展，再吸引人才的模式不同，在中国金茂的城市运营逻辑中，城市品质化发展是吸引高品质、高素质、高需求的人才基础，人才吸引进来后优质产业也就会跟着进来，从而实现城市的持续运营和发展。

  这种以城聚人、以人促产的“城-人-产”发展模式，已为中国金茂成就多个优质城市运营项目。通过城市品质的打造，吸引来大量高素质人群聚合，继而推动高端产业的发展，进一步激活区域发展，获得释放城市未来生命力，也成为金茂城市运营逻辑最显着的差异化特色。

  实践结果证明，中国金茂式的城市运营，在市场上至少有三大优势。

  （1）品牌效应，屡创热销

  2015年，金茂明确了其城市运营商的转型方向，提出进行由"双轮驱动"到"双轮两翼"的战略升级，转型为城市运营商。随后几年，金茂就进入了销售高增长的新时期。

  2016年至2018年，中国金茂的销售规模复合增长率达到了50%以上，处于行业高位。2019年1-6月，中国金茂每个月的销售额都在持续增长，更是在2019年6月刷新了今年单月最高成交金额，达成签约销售额约239.97亿元。2018年，中国金茂花了将近10个月完成了千亿业绩，而2019年，完成千亿，中国金茂只用了不到8个月时间。

  这说明，独树一帜的城市运营发展模式，给金茂带来的是品牌力和产品力在市场层面的强烈认同。因为在关注城市发展的同时，金茂也在关注美好人居——金茂的城市运营给城市带来了价值的增长，给居民带来了更好的生活配套、塑造了更好的人居环境，也因此让购房人更信任金茂的品牌，更愿意购买金茂的产品。

  （2）配套先行，打造美好生活

  以中国金茂运营的长沙梅溪湖国际新城为例，经过“三年成势、五年成城”的高效运营，总建面约945万平⽶的梅溪湖国际新城，如今已经成为了⻓沙最具活力的美好生活“新中心”。

中国金茂代表城市运营项目

  环抱3000亩梅溪湖，集⼭、⽔、洲、城于⼀体，美丽的城市⾯貌、便捷的⽣活配套、科学的城市规划，梅溪湖国际新城就此成为⾼净值⼈群品质生活的第一⽬的地。数据显示，2011年至2019年，梅溪湖板块新增商品房111万平方米，吸引了81000户家庭安家此地。

  （3）产业导入，赋能城市动力

  在上海，中国金茂运营下的北外滩从一个老上海码头，变身为比肩伦敦“金丝雀码头”的中国金融航运“代名词”，跻身上海”四大中心”之一。⽬前，北外滩林立着⼀⽚现代、科技的办公楼群，与“双塔地标”共同勾勒出上海新兴CBD的城市天际线。4000多家航运企业，1000多家⾦融企业，国家开发投资公司、宝钢资源、中国远洋海运集团、上港集团、新华保险、中国建投、上海建工等一批中央及国有⼤型企业的总部基地纷纷落址于此，在这里形成⾼度相关的上下游关系、成就了金融、行业的完整产业链，实现了更好的城市、产业两升级。

  在长沙，在以城聚人、以人促产的城市运营逻辑下，大量优质人才的聚集同样给梅溪湖国际新城带来了更优质的产业聚集效应。2019年，长沙梅溪湖国际新城入驻企业近百家，已初步形成以中冶⻓天、景嘉微电⼦为代表的科技研发，以爱尔眼科、华⼤基因、亿达为代表的医疗健康产业集群，更有中海、万科、建发等24家实⼒名企强势⼊驻。

  以城市运营为发展内生动力  机构看好金茂后市

  从城市发展的角度看，无论是在上海这样一线城市的新外滩，还是在长沙这样的二线城市新城，金茂式的城市运营，都塑造出一种特别的发展温度，并以“温度效应”带来城市格局的改变，实现新中心的崛起。由此带来的直接结果，就是土地价值提升，大量人才聚集并落户安家，产业因人才而更兴盛，城市因产业腾飞而发展更强健——从而实现良性的循环和互动。

  从上市公司发展的视角观察，城市运营也因此成为金茂强大的独特竞争力，能让中国金茂早早进入具备发展潜力的区域，获得相对成本较低的土地，并通过与城市共生同发展的方式，吸引人才、引入产业，为土地赋能，为更有价值的土地作出更高品质的产业。

  以城市运营为发展的内生动力，形成突破周期的金茂式发展正循环，所带来的最终的结果是，城市发展、人居升级、公司获益、股东获利。这也是2019年资本市场更看好金茂的关键原因。2019年，花旗、交银国际、光大证券、汇丰均发布报告称看好中国金茂未来增长，给予其“买入”评级。