中国金茂：双千亿下的两升两降

  合同销售金额约785亿元，合同签约销售净额同比增长约79%，销售面积同比增长114%。

  8月28日，中国金茂（00817，HK）在香港发布2019年中期业绩报告。

  中国金茂同时宣布，截至半年业绩报告发布日（8月28日），该公司的合同签约金额与回款金额已双双突破1000亿元人民币。

  两升

  2019年1~6月，全国商品房销售面积同比下降1.8%，商品房销售额同比增长5.6%。在“房住不炒”的政策主基调下，行业整体增速放缓，房企整体表现趋于平稳。

  如此背景下，中国金茂仍然取得了亮眼的成绩，实现了签约销售额和销售面积的双升。

  公告显示，2019年上半年，中国金茂达成合同销售金额约785亿元，销售面积约358万平方米，排除2018年上半年大宗写字楼交易的影响，中国金茂合同签约销售净额同比增长约79%；销售面积同比增长114%。

  中国金茂一直在“加速跑”。公告显示，自3月开始，中国金茂单月签约额均达到百亿以上。3月，中国金茂取得签约销售金额为人民币100.35亿元；4月，完成签约销售金额127.92亿元；5月，取得签约销售金额133.39亿元——销售金额延续前两个月的递增态势，以更快的速度奔向千亿；6月，中国金茂刷新今年单月最高成交金额，达成签约销售额约239.97亿元。

  与此同时，回款速度亦紧跟签约上升趋势，回款金额突破千亿，中国金茂以超过90%的回款率实现了高效、有质量的增长。

  “金茂千亿时间”也在进一步缩短。2018年，中国金茂花了将近10个月，首次跻身千亿阵营；2019年，完成签约额和回款额双千亿，中国金茂仅仅用了不到8个月时间。

  此外，在克而瑞发布的2019年上半年房企销售排行榜中，中国金茂的排名也由2018年的第24位大幅向上跃升七位，晋升为第17名。

  同时，中国金茂上半年保持了利润的稳健增长，37%的毛利率处于行业领先水平，核心净利达到32.81亿元，稳步向上增长。

  两降

  在实现高增长的签约销售额和销售面积的同时，中国金茂的平均借贷成本和净负债率也进一步下降。

  公告显示，2019年上半年，中国金茂的净负债率下降至67%，持续位于行业安全稳健范围内。同时，金茂更赢得了资本市场的信赖，持续保持着TOP20房企同行中极低的资金成本。

  资料显示，2019年上半年，中国金茂先后成功发行了5年期18亿元人民币公司债、5年期2.5亿美元债券、10年5亿美元优先担保票据，利率分别为3.72%、4%、4.25%。2019年上半年，中国金茂当期平均借贷成本较2018年年底下降了0.15个百分点，达到4.96%。

  金茂管理层表示：“2018年我们的资金成本大概是5.11%，现在减到5%以下，负债比例也从2018年底的71%降至目前的67%。”

  货值充足

  土地储备方面，2019上半年中国金茂拿地谨慎。期内共计新增土储（计容面积）643万平方米，受益于城市运营项目大规模落地（计容面积贡献占比45%），公司新增土储地价约5300元/㎡。

  目前中国金茂总土储6998万方，已在44个城市拥有180余个项目，85%以上土储集中在核心一二线城市，能够为中国金茂未来三至五年的规模扩张提供坚实基础。

  上半年中国金茂总土地款341亿元，占同期销售金额的43%，新增拿地主要布局在华南、华东及华中区域，分别占比26%、23%、21%，西部、环渤海区域占比17%、13%。

  此外，截止至2019年6月30日，中国金茂物业及土地已销售未做收金额约1,766亿元人民币，提前锁定了未来一至两年的业绩和利润增长。

  中国金茂领导层称：“上半年公司拿地保持了比较好的节奏，招拍挂集中在一二线，城市运营集中在环都市圈城市，全年总体拿地将和去年持平。”

  金茂管理层谈及拿地思路时表示：“我们认为拿到优质的地，具有竞争性的地是第一位的，而不是数量多是第一位。所以中国金茂大多通过城市运营来完成拿地。竞争过于激烈的土地价格太高，最后操作起来非常困难，这不是我们的选择。”

  值得一提的是，金茂上半年新获取项目中，城市运营项目达5个，土储贡献率达到45%。同时，上半年中国金茂拿地成本进一步摊薄至5300元/㎡，同比降低35%。

  如今，中国金茂已有16个城市运营项目在手，其城市运营模式已然进入成熟复制阶段。根据中报公布数据，报告期内中国金茂的物业销售平均单价为24000元/平方米。据此粗略估算，中国金茂的土地成本仅占售价的22%，未来产品将有更多空间投入研发建设成本，在进行更优质产品打造的基础上拓宽利润。

  尽管货值充足，金茂管理层表示：“从两个方面考虑，一方我们希望在价格上多创造价值，提升毛利的水平；另一方面，近期开始，公司从签约销售额转向回款导向。所以我们今年目标还是保持1500亿不变，但是我们内部的追求还是希望能够超越。”

  混改加速

  2019年的混合所有制改革推进，给中国金茂的持续发展带来了新动力。

  中国金茂于7月26日引入平安为公司第二大股东，交易价格为4.8106港元/股，交易总规模约87亿港元。中化集团股比由49.7%降至35.1%，仍为第一大股东，平安占比15.2%，新华则占比9.18%。此次引入平安作为第二大股东，有利于双方未来在城市运营拓展、项目开发等方面加强和拓展更大的合作空间。

  未来，金茂将协同中国平安旗下产业资源及金融实力，拓展更大的合作空间。

  混改的实质，是中国金茂实现了进一步的“市场化”，获得了更有活力的股权结构和更有实力的长期投资方。对于金茂的“市场化”，中国金茂管理层表示：“中国金茂将在保持央企属性的前提下，无限接近市场化运营。”

  “平安、新华旗下众多科技、健康、养老等产业板块，与公司‘大科技、大健康、大文化’的产业资源方向高度契合，未来将充分发挥协同作用，进一步丰富公司产业资源库，助力城市运营项目获取。平安、新华旗下金融产业机构众多，未来公司将积极与股东旗下金融机构展开多层次的合作（如项目股权合作等），获取多维度金融支持。”

  对此，金茂管理层表示：“平安不介入经营管理，就是财务投资角色。金茂以前就有和平安的合作，包括不动产合作，以及银行发债也有合作。未来，平安成为我们第二股东，我们在各方面的合作会加强和加快。”