房企半年考：降速促回款成共识

  8月以来，房企集中发布了2019年半年报。几家欢喜几家愁，2019年作为房地产行业小年，内外部环境复杂多变，房企生存处境也愈发艰难。随着中报业绩披露，各家房企经营情况也陆续在接受业界审视。

  截至8月21日，已有超过30家房企公布2019年半年报。中原地产研究中心统计数据显示，其中25家房企上半年合计营业收入为3619.39亿元，同比2018年上涨了25.9%；合计净利润达到340.1亿元，净利润率为9.4%。

  总体来看，得益于前两年房企规模的快速增长，今年上半年不少房企依然保持了强劲的营收和净利增速，尤其龙头房企在市场下行期间，优势也进一步凸显。例如万科、碧桂园、融创上半年的营收均保持超过30%的增速，净利润增速也在20%以上。其他标杆房企上半年盈利也颇为亮眼，保利发展、融创中国、阳光城(000671)、金科股份(000656)等房企上半年净利润增速均高于40%。

  相比大房企应对周期的平稳表现，中小房企则多遭遇业绩变脸，包括中洲控股(000042)、美好置业、深振业A等房企上半年净利润均出现不同程度下降，即使如龙头房企中国恒大，在行业不景气时也未能保证利润的高速增长而发出业绩预警，预计上半年净利润将同比下降约49%。

  从去年开始，行业风向就已经改变，到今年7月30日中共中央政治局会议中明确不会将房地产作为刺激经济的手段，行业形势更加明确。在此形势下，快销售、促回款、降负债成为行业共识，也成为众多标杆房企下一步重点发力方向。

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  盈利分化严重

  2016年至2018年，房企迷恋打规模战，无论大小房企都将冲击规模作为第一要务，随之而来的是销售额持续高增，仅2018年，行业内千亿规模房企就达到30家。

  今年以来，房企销售明显放缓，包括旭辉控股、融信中国、雅居乐等在内的标杆房企纷纷在年初制定年度销售目标时就已经调低了预期，销售目标增速均低于30%。

  克而瑞研究中心数据显示，今年1至7月，虽然规模突破千亿的房企已增至15家，但总体而言百强房企的累计业绩同比增速仅为4%，行业整体增速较2018年明显放缓。其中龙头房企碧桂园和恒大，前7个月销售规模较去年同期分别微降2.8%和5.5%。

  虽然销售端已经明显放缓，但今年上半年标杆房企的财务数据依然靓丽。众所周知，房地产行业的结转收入具有滞后性，房企今年的营业收入和净利润往往是前几年销售结转而来。依赖于前几年销售规模的狂飙猛进，今年上半年标杆房企的营收和净利依然保持了强劲的增速。

  8月20日，万科发布2019年半年报。数据显示，上半年，万科实现营业收入1393.2亿元;8月22日，龙头房企碧桂园和融创中国也发布2019年半年报。其中，碧桂园上半年总收入约2020.1亿元;融创中国更是业绩大涨，营收涨64.9%至768.4亿元。

  同样是龙头房企，中国恒大今年显得有些失意。虽然目前中国恒大还未发布半年报，但从其之前发布的盈利预警可以看出，恒大上半年的净利润预计将下滑约49%至270亿元。

  阳光城、泰禾集团(000732)、金地集团(600383)等多家房企上半年净利润均实现了超过40%的增长幅度，金融街(000402)、融信中国等房企净利润涨幅也在20%以上。

  但另一方面，小型房企利润下滑却成为常态。在行业弱周期下，小房企面临较大的盈利压力。例如中洲控股上半年录得净利润2.39亿元，同比下降66.74%。对于净利润下降原因，中洲控股则解释称是上半年竣工结算的房地产项目收入较上年同期减少导致。

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  主动优化财务结构

  从目前标杆房企发布的中期业绩来看，多数房企已经在有意识地优化财务结构，包括平衡长短债比例以及降低净负债率。

  作为闽系房企的代表，融信中国一直以来都被业内看作激进、高负债的代表，但今年上半年，随着行业环境变化，融信中国也更加注重企业经营安全性。根据其半年报显示，上半年公司对债务结构进行优化，短期债务占比从2018年末的40%降低到2019年中的31%，平均融资成本从2018年末的7.1%下降到6.9%，货币资金从2018年末的250亿元提升至2019年中的319亿元，增长27.6%。截至2019年中，公司的净负债率为77%，相比2018年末下降了26.8个百分点。

  龙头房企如万科也在进行债务优化。万科首席财务官王文金表示，上半年万科将一些短债转换为长债，有息负债从2600亿元降到2250亿元，净负债率为35.04%，发债的整体资金成本在业内维持低位。

  虽然多数房企已经在主动优化财务结构，但也不乏部分房企仍然负债高企。如首创置业上半年负债总额1532.36亿元，同比增长24.68%，其中，有息负债为844.25亿元，在总负债中的占比超过一半。且首创置业目前仍有165.72亿元的永续债计入股东权益当中，剔除永续债后，首创置业的负债率为78.44%。

  华泰证券(601688)研报统计数据显示，2019年8至12月，地产债总计到期量达2106亿元，其中8-10月地产债单月到期金额较大，每月总额分别为469亿元、502亿元、559亿元，下半年房企将进入偿债高峰期。但多家券商人士预计下半年房地产融资会持续收紧，一边债务压力凸显，一边资金命门被扼紧，经营性现金流对房企来说显得至关重要。

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  提高造血能力御风险

  目前，房企当务之急是提高自身造血能力、保证经营性现金流稳定持续，“促销售、抓回款”将是最明智的做法。

  华泰证券认为，房企自有资金是企业偿债的基础保障，提高内生性造血能力，加快销售回款是债务滚动的关键。

  早在2014年，万科就强调“没有回款的销售不是真正的销售”，将回款和回款率的重要性提升到首位。在万科不断强调回款重要性之后，今年，更多房企开始强调这一指标。

  8月13日，在旭辉控股年中业绩发布会上，管理层宣布其上半年销售回款率同比上涨8%至95%，引起行业关注。旭辉控股总裁林峰也直言，地产企业的造血能力比融资能力更重要，为了回款，旭辉专门成立了回款小组，以回款作为各项考核指标。

  此外，阳光城今年也格外看重回款和现金。其半年报显示，2019年上半年，阳光城销售回款725亿元，平均回款率80.5%，较2018年末有所提升。

  进入8月，富力、合景泰富等多家房企也公开表态，强调加快销售回款，通过销售回笼资金，根据回款合理安排拿地，从而保持自有资金池“活水”可用够用，以抵御行业下行周期的风险。