行业过冬 万科抛五大护盘措施

  在行业入冬之后，头部房企如何做？8月21日，万科在深圳举行2019年中期业绩推介会，万科董秘朱旭表示，下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战，万科将采取积极销售、积极回款、确保现金流安全等五大措施巩固基本面。

  在房地产市场融资环境持续收紧的情况之下，万科保持着稳健的财务状况。截至6月底，万科持有货币资金1438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；净负债率为35.04%，持续保持行业低位。

  加速回款

  报告期内，万科实现销售金额3340亿元，同比增长9.6%；实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属母公司净利润118.4亿元，同比增长29.8%。

  分区域来看，上半年万科房地产业务收入中，南方区域、上海区域贡献相对突出，分别达35.4%、32.9%，中西部区域、北方区域占整体营收比例则分别达到18%、13.7%。

  核心业务方面，房地产业务依然是万科的主要收入来源。今年上半年万科全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.5%。其中，万科上半年实现房地产业务结算面积846.3万平方米，同比上升20.7%；实现结算收入1329.9亿元，同比上升32.2%。

  针对下半年发展形势，朱旭在会上表示，下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战。行业调控预计仍将保持连续性和稳定性。融资方面，随着金融监管持续收紧，房企融资将面临一定压力。

  “面对高度的不确定性，万科将继续聚焦主航道，巩固提升基本盘。”朱旭称，万科将采取五大措施巩固基本面：积极销售、积极回款，确保现金流安全；加快长期库存去化；提升经营性业务表现；提高资金使用效率；实施清产核资。

  长租公寓具备独立成军条件

  去年3月，万科宣布新的战略定位——城乡建设与生活服务商。2018年下半年，万科确立了BG（事业群）和BU（业务线）两个业务单元，四大区域公司和物业公司成为BG，长租公寓、商业地产、物流仓储、海外业务、滑雪度假则成为BU。原先散落在各区域公司的BU业务，被归拢到一处集中运营。

  关于长租公寓的运营，万科集团总裁、首席执行官祝九胜在会上表示，长租公寓在经营上确实有压力，但目前即使亏损也会在股东接受的范围内。作为核心业务，长租公寓会是万科不动产运营的能力之一。今年长租公寓已经具备了独立成军的条件，万科泊寓已成立了专门的事业部。“我们主要是从它发展本身和内在的逻辑来成立一个专门的事业部，居者有其屋是一个伟大的计划。”祝九胜称。

  截至6月30日，万科长租公寓业务已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市，开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。

  融资成本处行业低位

  今年上半年，房地产市场融资环境持续收紧。央行数据显示，截至2019年二季度末，房地产开发贷余额11.04万亿元，同比增长14.6%，增速较去年同期减少9.6个百分点。

  近期中国银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示，要求控制业务增速，提高风险管控水平。用益信托数据显示，7月房地产类集合信托发行规模745.51亿元，环比下降31.03%。

  银行信贷方面，7月底人民银行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会时指出，要保持房地产金融政策连续性稳定性。严禁消费贷款违规用于购房；加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理；加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

  今年上半年，万科总体融资成本继续处于行业低位。其中，万科于今年2月完成2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期），最终发行规模为20亿元，票面利率为3.65%。

  截至6月底，万科持有货币资金1438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为35.04%。