华润置地融资优势突出，但转型与规模焦虑一个也不少

  2019年上半年，华润置地(01109.HK)综合营业收入仅仅同比增长4.7%至458.5亿元(人民币，下同)，扣除投资物业评估增值后，核心股东应占净利润为81.1亿元，只得一成增幅。

  幸好，签约销售金额1188亿元，同比增加26%，完成全年销售目标2420亿元的近50%。

  两年前，因销售增速不理想，收入、净利下滑，董事会主席唐勇曾对投资者作出多个检讨。尽管业绩不算理想，8月20日下午，华润置地在香港举办中期业绩发布会，董事会主席唐勇似乎心情颇佳，始终面带微笑，表示“对完成全年签约销售目标非常有信心。”

  过于求稳定而不够进取的标签长期伴随华润置地。今日，管理层亦全程强调资产负债表，但并非对规模无动于衷。今年上半年，华润置地投融资积极，拿地金额达821亿元，半年融资规模几乎追平去年全年。

  “X”个转型焦虑

  华润置地的商业模式，可概括总结为“2+X”。

  “2”分别是是住宅开发与商业地产，“X”则是多元化业务，包括城市更新、物业服务、代建代运营、康养地产、长租公寓、产业基金、文化体育等。

  今年上半年，华润置地实现综合营业额458.5亿元(人民币，下同)，同比增长4.7%。其中，开发物业收入为366.1亿元，年增长0.3%，投资物业租金收入为57亿元，同比增长30.4％，其余为建筑装修及其他收入。

  而贡献大头的开发业务，今年上半年，公司签约销售金额为1188亿元，签约面积为626万平方米，分别同比增长26%、9.6%。其中，结算营业额为366.1亿元，同比增长0.3%，报告显示，包括上半年在内，共1169亿元会于年内结算，也就是说803亿元将于下半年入账。

  如无意外，华润置地下半年的结转将拉动全年业绩上行，因反映华润置地过去两年内已销售收款但未结转资源的合同负债在稳步上升。报告期内，华润置地合约负债为2322.8亿元，去年同期为1922.7亿元。同时，应收账款、其他应收账款、预付款项及定金为468.6亿元，在去年435.2亿元的基础上，有所增加。

  商业地产方面，截至2019年6月30日，华润置地总建筑面积达950万平米，购物中心方面，已开业万象城/万象天地22个，万象汇/五彩城13个，储备项目48个。另有管理输出购物中心项目27个。上半年，华润置地投资物业整体实现营业额57.0亿元，同比增长30.4%。

  华润置地“X”的任务是探索新的利润增长点，助公司向城市综合投资开发运营商转型。

  与大多数正在转型的内地房企一样，华润置地并无单列出多元化业务的收入，从财务层面，华润置地的转型成果依然难以量化。

  华润置地把多元化业务，根据发展状态，分为培育期、发展期和成熟期三个不同时期。成熟期的，只有物业管理和建造装修。

  对于最为成熟的物业业务，唐勇表示，年内准备启动物业上市安排，至于商业板块，“未来分拆上市还是证券化处理，还在考虑，但离结果越来越近了。”

  2018年，华润置地合约销售额增加22.3％至2170亿元，终于冲破2000亿大关。2019年，华润置地的目标销售定得相对保守——只同比增加15％，至2420亿元。

  今年上半年，华润置地全口径销售金额为1188亿元，同比增加26%。唐勇称，对完成全年签约销售目标非常有信心。

  频频融资负债扩张

  华润置地的信心，来自其对于市场前景的判断。尽管上半年市场冷清，但不少房企均将其视为弯道超车的机会。唐勇表示，“下半年部分城市会出现投资窗口，我们会把握好机会。”

  事实上，今年上半年，华润置地在土地市场上的表现亦颇为进取。

  报告期内，华润置地以总地价820.6亿元增持了39宗土地，新增土地储备计容建筑面积达1021万平方米，同比增长24.8%，平均楼面价达8034元／平方米，新进入张家口、汕尾、宜宾、宜昌、崇左等5个城市。

  可与之对比的是，2017全年，华润置地新增的建筑面积为1200万平方米，总地价为1044亿元，楼面地价为8731元／平方米；2018年全年，公司新增总建面2210万平方，总地价为1514亿元，楼面价为6838元／平方米。

  从数据上看，华润置地投资于2018年加速，无论是新增建面还是投地价格，均有了大幅增长，这种趋势延续到了今年上半年。光是今年上半年的投地数据，已于2017年全年相当。

  截至2019年6月30日，华润置地总土地储备面积达6737万平米，可满足集团未来三年的发展需求，其中开发物业土地储备面积5767万平米，投资物业土地储备面积970万平米，一、二线及具有产业支撑的三线城市土地储备占比达84.6%。

  在积极投地的同时，唐勇也表示，要“保持好的资产负债表，稳定负债率。”负债率，是发布会上的高频词汇。

  央企的身份，在赋予华润置地融资上的便利时，也为其带来发展的枷锁。在过去数年，民营房企以高杠杆扩张赌上行业未来时，华润置地只能在一定的杠杆范围内发展。这也可解释，为何部分民营企业狼性十足，而多数央属房企稳健甚至保守。

  华润置地也在尝试突破。而积极投地，需要资金配合。第一财经粗略统计发现，今年上半年，华润置地发行7笔融资，总融资金额高达381.35亿元，融资总额几乎追平去年全年新增融资金额。

  1月31日，华润置地宣布向港交所申请批准39亿美元（约人民币275.45亿元）中票计划上市；2月21日与银行签订4亿人民币贷款；3月26日，与银行签订了30亿元人民币融资协议；5月15日，与银行签订了10亿元人民币贷款融资；6月28日同日，与银行分别签订20亿元、7亿港元（约6.3亿元人民币）、5.6亿元、以及30亿元的贷款协议。

  截至6月底，华润置地综合借贷额为1459.6亿元，比2018年底增加10.4%，不过整体融资成本为4.45%，比去年底略降了0.02%。

  期末，华润置地现金及银行结存为631.6亿元，净有息负债率为43.6%，比2018年底的33.9％上升9.7%。华润置地预期年底，净负债率会有所回落。

  但后续，唐勇又补充，降负债不见得都是好事。“公司还在求发展，如果不求发展就不用焦虑。”无需担忧融资渠道和融资成本，只需考量如何平衡销售规模、股东回报与发展速度，是带着浓厚央企色彩的华润置地的专属命题。