券商纷纷给予“买入”评级 华夏幸福上半年业绩答卷超预期

  在国内模式独特被称为园区及产业新城开发商的华夏幸福，交出了今年上半年还算不错的业绩答卷。一方面引发投资者，尤其券商机构对其前景纷纷看好；另一方面深度与股东中国平安的落地项目合作，也引发了外界对于险资与产业平台未来交集的无限憧憬。

  “买入”评级，是国内多家券商给予华夏幸福上半年业绩的直接反馈。

  8月16日，华夏幸福公布了上半年财务数据报告。2019年上半年，华夏幸福实现营业收入387.3亿，同比增长10.74%；归属于上市公司股东的净利润84.8亿元，同比增长22.44%；基本每股收益2.78元/股，同比增长23.56%；公司总资产4570.67亿元，归属于上市公司股东的净资产468.90亿元，分别比上一年度末增长11.56%、7.11%。

  净利率、毛利率提升    融资成本下降

  整个上半年，华夏幸福实现销售额645.31亿元，其中，产业新城业务园区结算收入额143.83亿元，园区配套住宅业务签约销售额479.17亿元，其他业务（物业、酒店）销售额22.31亿元。公司签约销售面积共计551.05万平方米。

  另外，华夏幸福整体毛利率达到48.7%，同比增加2.9%；整体的净利率为21.9%，同比增加2.1%；ROE为21.3%，同比增加4.8%。

  2019年上半年，华夏幸福产业新城业务毛利润占比达到54%。截至期末，公司预收款项达到1403亿元，公司表示，预计将在未来三年内逐步结转为公司的营业收入与利润，有利于锁定公司未来的经营业绩。

  具体现金流方面，2019年上半年，华夏幸福经营活动产生的现金流入共计407.9亿；公司的回款率由去年同期的46%，大幅跃升至今年的62%。

  报告还显示，华夏幸福上半年筹资性现金流入达760.6亿元，比去年同期增长108.5%。筹资性现金流量净额由上年同期的-97.2亿，提升为317.4亿。报告期内公司新增融资为632.6亿元，其中529.9亿元为非房地产项目融资，非房地产类融资占比高达84%。

  值得关注的是，华夏幸福不断在获得长线资金方面取得进展，且利率成本有所下降。2019年6月， “武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立，发行规模21亿，发行期限1-6年，发行利率6%-7.3%。该项目是自2018年以来唯一一单园区类PPP项目资产支持专项计划。

  8月15日，公司“18华夏04”公司债票面利率由7.40%下调至6.60%。而且，内部管理费用方面，华夏幸福成本控制表现明显。2019年上半年，公司管理费用较上年同期下降17%；管理费用率较上年同期下降2.4%。

  一位国内知名券商房地产行业首席分析师告诉《投资者网》：“作为国内在产业新城方面颇具特色的华夏幸福，上半年业绩整体符合预期，盈利能力不断提升，尤其是净利率和毛利率表现不错。与此同时，公司融资成本不断降低，凸显了投资人对其前景的看好，因为尤其是近期以来，整个房地产行业受监管不断加强，信托融资渠道受限，导致了绝大多数公司融资成本水涨创高，而华夏幸福则还在下降，这一点较为不易。”

  四大优势明显  券商纷纷给予“买入”评级

  的确如此，多家券商纷纷给出了华夏幸福买入或优于大市的评级报告。海通证券8月19日发布的报告指出，看好公司都市圈战略、异地复制以及产业新城持续开发所带来的长期价值。给予公司 2019年 8-10倍 PE （市盈率）估值,对应市值约为 1185-1481亿元,对应合理价值区间为 39.46-49.33元,对应 2019年的 PEG (市盈率相对盈利增长比率) 为 0.28-0.35。

  海通证券通过四方面指出其盈利表现：

  1. 环京收入占比明显降低。从收入地域结构上来看,非环京区域的收入为 1481亿元，同比增长 97%。环京收入占比从2018年上半年 78%下降到2019年上半年的 62%,而非环京区域的收入占比则从 22%提升到了 38%。从区域收入贡献占比变化来看,华夏幸福异地拓展成果正逐步兑现。

  2.盈利能力同比改善,归母净利润持续增长。利润率方面，华夏幸福主营收入的毛利率达到 48.79%,同比增加 2.96%，分项看,产业发展服务毛利率 83.81%,同比增加 6.33%,地产开发毛利率 35.81%,同比增长 0.44%,土地整理毛利率 14.04%,同比增加 5.97%。过去五年，归属于上市公司股东的净利润年复合增长率达到35%。

  3. 现金流后续有望好转。考虑房企通常推盘重心在下半年,且伴随后期大兴机场通航,华夏幸福周边区域市场存在更多利好,企业后续现金流经营指标会有所好转。

  4. 业绩锁定性强,回款率同比明显提升。回款方面，华夏幸福上半年回款率出现好转,现金流量表中销售商品、提供劳务收到的现金约为 397亿元,同比增长 7.8%。根据上半年销售额和销售权益比大致测算,公司 2019年回款率约 60%,较去年同期提高约 15%。

  西南证券在给予的“买入”评级报告中指出，华夏幸福坚持都市圈聚焦战略,打造“3+3+X”格局,重点布局10个都市圈。报告期内公司拿地金额同比增长69%,获取土地面积同比增长66%(已达到2018年面积的95%),从结构上看,新获取土地中68%位于环京以外区域(特别是长三角和环郑州区域),下半年公司拿地预算200亿,相比上半年大幅增长。截至上半年末，公司总体土地储备计容建面6557万平米,其中在建2845万平米,为公司明年的销售增长奠定基础。

  西南证券盈利预测认为，公司2019-2021年EPS分别为4.98元、6.74元、8.93元。考虑公司的商业地产板块有所突破,给予公司2019年8倍估值,对应目标价39.86元。

  天风证券在8月19日发布的报告也指出，华夏幸福业绩实现较高增长，异地复制增速明显，非京津冀区域销售较好，分散了单一区域风险，京外区域产业投资、服务收入增长迅速，单园运营效率较高。产业新城模式对资金需求较大，平安入股后有望进一步改善融资端，预计公司19-20年EPS分别为5.16、7.05元/股，对应当前股价PE为5.05、3.69倍，参考目标公司平均PE6.7倍，出于谨慎给予公司19年6.5倍PE，对应目标价至33.54元，维持“买入”评级。

  华夏幸福与中国平安首个业务项目落地

  作为险资中国平安参股房地产行业的知名代表，一直以来，市场对于两者具体能如何擦出火花猜想不已，看起来，华夏幸福已经找到了新模式。

  8月16日，华夏幸福发布公告，与中国平安人寿保险股份有限公司开展不动产项目合作。具体为，拟58.3亿元出售位于北京丽泽商务区的一个商办项目予平安人寿，同时获得后者的股东贷款最高不超过15.25亿。

  与此同时，项目公司将向华夏幸福运管支付代建管理费，代建管理费包括固定代建管理费及激励代建管理费。

  这是平安入股华夏幸福之后首个业务层面的合作落地项目。前述房地产行业首席分析师告诉《投资者网》，这种合作模式值得关注，一方面华夏幸福获得了资金支持，另一方面平安也获得了优质项目，更为关键的是，两者后续都能不断获益，可以把盈利能力发挥最大化。 

  据悉，华夏幸福仍拥有该项目开发、后期物业管理等权利。华夏幸福表示，本次不动产合作交易是公司首次尝试在传统重资产模式的基础上，采用资产管理输出的轻资产模式开拓商业办公不动产的新领域，对公司盘活存量资产，优化公司资产负债结构，寻找新的增长点具有重要意义。