昔日利润王中报预减，地产龙头也现黑天鹅

  8月9日深夜，中国恒大（03333.HK）发布盈利预警，2019年上半年税后净利润同比下滑49%至270亿元，旗下的恒大健康（00708.HK）录得约20亿元亏损。

  在此之前，ST银亿（000981.SZ）、中交地产（000736.SZ）、深振业A（000006.SZ）、世联行（002285.SZ）、阳光股份（000608.SZ）、美好置业（000667.SZ）等公司已先后宣布上半年预减，降幅从49％－151%不等，

  上半年，全行业销售数据并不乐观，商品房销售面积统计下滑，销售金额增速受窄至不足1成。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的官方表态又浇灭了调控放松的幻想，同时限价持续、回款放慢降低周转率、融资利率又走高，进一步蚕食地产商利润空间。

  在转型真正成功前，房企或仍将持续承受利润率降低的阵痛，龙头也不例外。

  有企业净利最高下滑151%

  又是一年中报季。近日，房企们陆续发布了预增/减，或盈喜/亏公告，业绩数据受到投资者集中检阅。

  截至8月9日，沪深两市已超40家房企披露今年上半年业绩预告，其中近半房企预减。

  从降幅来看，阳光股份业绩下滑幅度最大，今年上半年预计录得净亏损3000万元至2100万元，降幅为151%－136%。阳光股份解释称，亏损是因为公司在2018年半年度取得较大的政府补助，但本期不存在此类事项。

  因造车而使控股股东走上破产重组之路的ST银亿亦处于业绩泥淖中：2019年上半年，预计净亏损20000万元至14000万元，下降幅度为129.27%至120.49%。

  国内整车厂商销售疲软是宁波知名房企ST银亿业绩亏损原因之一，公司汽车零配件产销量下降，同时因产销量下降使得单位固定成本分摊同比增加，两项因素导致公司汽车零配件业务本期销售毛利率及净利润下降明显。

  同时，上半年房地产项目交付结转收入减少，去年同期出售房产项目公司股权产生的投资收益金额较大，ST银亿房地产业务本期净利润同样下降明显。

  由于公司装配式建筑、现代农业等新业务板块处于业务培育期，尚未开始贡献利润，而房地产业务近84亿预收款未达到结算条件，美好置业结算收入和营业利润同比大幅减少，预计降幅为95.13%至93.81%，今年上半年净利润只有1100万元至1400万元。

  央企中交地产亦出现预减，今年上半年，净利润9200万元左右，下降幅度为83.01%，原因是：报告期房屋交付面积较上年同期减少，且去年通过资本运作获得23637.52万元投资收益，而本期无同类业务。

  去年全年创下史上最差成绩的世联行，今年上半年的业绩再度下滑，预计下滑80%至60%，净利润减少至5955.84万元至11911.68万元，原因是长租公寓业务依然亏损，而交易业务受市场影响结算减少。

  深圳地方国企深振业A，因去年同期确认合作开发项目投资收益金额较大，本期净利润收窄出现预减，为18718.59万元至22878.28万元，下降幅度为55%至45%。

  与恒大关系密切的嘉凯城，在去年亏损基础上，今年上半年再度亏损约38000万元，下降幅度为57.57%左右。其亏损原因是，公司财务费用较去年同期增加，报告期内非经损益对净利润的影响金额约为-3500万元。

  恒大上半年利润录得270亿

  每年均有房企预减或盈亏，一些相对边缘的小房企利润下滑甚至亏损早已成为常态，与此同时，行业集中度提升、强者恒强的观念深入人心，正因如此，与上述业绩下滑的多家房企相比，恒大的盈利预警受到格外关注。

  恒大最新公告显示，预计2019年上半年税后净利润与核心业务利润约为270亿与300亿，同比下降49%与45%，利润下滑主要由于上半年交楼面积减少。

  同时，恒大健康由于新能源汽车业务研发等相关费用及利息支出大幅增加，上半年录得约20亿亏损。

  目前，恒大是唯一一家发布业绩下滑预警的龙头房企，其销售额位连续三年位居行业前三强。与之对比的是，行业排名较前的保利地产，因结转项目权益比例提高，归属于上市公司股东的净利润同比增长59.14%；绿地控股，实现归属于上市公司股东的净利润 88亿元，同比增长45.67%。

  东吴证券指出，对2019年业绩存在坚实支撑作用的是2016年、2017年增速较为靓眼的公司。

  开发商的销售至结算往往存在2-3年滞后时间，恒大今年上半年的业绩，对应2015-2017年的销售金额。

  据东吴证券数据，2015年－2017年，中国恒大的合约销售金额分别为2013亿元、3734亿元、5010亿元，3年间的复合增长率为58%；同期，全国商品房销售金额平均复合增速为24%，恒大远高于行业平均水平。

  房企上下半年的结算周期不一。有业内人士表示，恒大上半年净利润下降，主要系因为公司今年的交楼集中在下半年。从过去2015年－2017年数据看来，恒大下半年业绩或能填平上半年的下滑，从而拉动全年业绩上升。

  然而，需提出的是，与2015年－2017年销售金额高速增长相比，2018年恒大步伐显然放缓，全年合同销售金额仅略微上涨至5513亿元。

  2019年前六个月，恒大销售金额更呈现下滑趋势，累计为2818亿元，而2018年同期为3041.8亿元，同比减少7.4%；销售面积为2619.9万平方米，2018年同期为2905.9万平方米，同比减少9.8%。恒大2018年、2019年的销售金额将于2020-2021年左右影响当期业绩。

  于全行业而言，房企利润空间被压缩已成为必然趋势。同策咨询研究中心总监张宏伟对第一财经表示，“当前，一二线城市几乎全受行业调控限制，网签速度慢、回款速度慢、周转率降低，同时，2016年、2017年的高价地到了入市时候却又受到限价政策制约，盈利空间小甚至浮亏，加上融资难、融资成本走高，使行业整体利润率下降。”

  张宏伟认为，接下来，会出现资金紧张企业通过降价走量缓解压力，这种情况下，年中房企业绩预减实属正常，到明年三四月房企发布年度业绩或年报时，利润率下降或会体现得更显着。

  据国家统计局数据显示，2019年1—6月，全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%；商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速双双回落。而据克而瑞统计数据，销售前100名的房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增4%。

  从上半年数据，再到近日中央政治局会议提出的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产业走到拐点，至少高速增长难再持续。号称要转型为城市运营商、为美好生活贡献力量的开发商们要背水一战了。