上半年房企境外发债2645亿同比增127% 融资渠道紧缩中小房企偿债风险增加

  继房地产信托被收紧之后，房企外债发行也被戴上“紧箍咒”。

  日前，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示。仅过了一周的时间，发改委网站7月12日显示，发改委发布关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

  Wind统计显示，2019年以来，房企境内外合计发债规模已达6047亿元，其中境外发债2645.08亿元，上半年净增量达375亿美元，同比增幅127%。

  在政策趋严，国内融资收紧的情况下，房企海外融资计划已现井喷，在境外债中，美元债所占比例较大。长江商报记者粗略统计发现，截止7月14日，全国有超过20家房企，发布接近200亿美元债计划。

  银保监会主席郭树清近日就表示，必须正视一些地方房地产金融化的问题。近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平，更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。

  中原地产研究中心分析师向长江商报记者表示，过去几个月的密集融资，缓解了房企的资金链压力，也导致了企业拿地明显加速。由此带来的地价上行、房价上行影响再次出现，融资监管收紧趋势明显。目前，整体房地产政策的调控方向依然以“稳”为主，避免市场过度升温。

  20家房企发布200亿美元债计划

  据不完全统计，6月以来，就有包括绿地、佳兆业、中南建设、雅居乐、新湖中宝、融信中国等都宣布发行美元债。

  中南建设6月11日境外发债3.5亿美元，利率10.875%；华南城6月12日境外优先票据0.6亿美元，利率11.875%；新湖中宝6月12日境外债券1.1亿美元，利率11%；6月25日，佳兆业发公告称，公司发行额外2022年到期的2亿美元11.25%优先票据，将与2022年到期的3.5亿美元11.25%优先票据合并形成单一系列；发行额外2023年到期的3亿美元11.5%优先票据。

  华泰证券数据显示，2017年房企境外债发行规模为2898亿元，同比大幅增长396%。2018年全年发行规模进一步增长。2019年1-4月境外债发行规模为2254亿元，同比继续增长41%，仅前4个月发债量已达到2018年全年的68%。但5月，房地产行业境外债发行规模仅为80亿元，环比下降89%，同比下降62%，6月发行规模恢复至225亿元。

  从40家典型上市房企来看，6月境外债出现大幅增长。同策研究院数据显示，6月外币融资总额达224.62亿元人民币，环比上月上涨588%。

  在境外债中，美元债所占比例较大。同策研究院数据显示，6月，40家典型上市房企共发生9笔境外公司债，其中有8笔是美元优先票据或债券。长江商报记者粗略统计发现，截止7月14日，全国有超过20家房企，发布接近200亿美元债计划。

  从境外发债利率来看，往年利率在6%到7%，今年高了不少。据某研究机构统计，1-5月，房企融资中海外债占比达到了23.1%，票面利率均值为8.91%。

  比如，自去年底以来的大半年时间内，弘阳地产已多次发行美元票据。具体来看，其在2018年11月和12月陆续发行了票面利率13.5%合计3.8亿美元优先票据。

  2019年2月公告称，计划发行于2021年到期、金额为3亿美元的11.5%优先票据；3月4日，弘阳地产发行于2021年到期的3亿美元优先票据，年利率为11.5%；4月9日公告称，计划发行于2022年到期金额为3亿美元、年利率9.95%的优先票据；6月26日公告称，公司及附属公司担保人计划发行于2022年到期、金额为2.5亿美元的优先票据，票面利率为10.5%。

  值得关注的是，这是近半年时间弘阳地产第四次发行美元票据，总额已达12.3亿美元，且票面利率处于高位，介于9.95%-11.5%之间融资成本进一步上升。财报显示，2018年起该公司实际融资成本为4.99亿元，同比增长12.8%。业内人士预计2019年其融资成本或将进一步上升。、

  中原地产研究中心分析认为，过去几个月密集融资，缓解了房企的资金链压力，也导致了企业拿地明显加速。由此带来的地价上行、房价上行影响再次出现，融资监管收紧趋势明显。目前，整体房地产政策的调控方向依然以“稳”为主，避免市场过度升温。

  房地产融资渠道紧缩

  除了海外债，房企国内发债规模同样高企。Wind统计显示，2019年以来，房企国内计划发债数量已达359只，计划发行规模3401.92亿元，其中发行数量已超2017年全年，发行规模也逼近2017年全年。

  目前来看，2019年以来房企加速发债背后，主要受到债务到期压力影响。据统计数据显示，按照申银万国行业分类，截至4月10日，已披露年报业绩的63家上市房企负债合计超过3万亿元，同比增长幅度达34%。其中18家资产负债率超过80%红线，占比超过29%。

  平安证券的数据显示，2019年下半年房企境内发行债券到期2879亿元、内房股企业海外发债到期602亿元、房地产信托到期3362亿元，合计6843亿元。因为考虑仅A股上市房企2019年第一季度末在手现金即达1.19万亿元，整体兑付风险有限。

  从相关数据披露可见，龙头房企负债规模已经逼近万亿元，部分中小房企杠杆率也非常惊人。分析人士表示，部分中小房企为了规模扩张，2016年拿了很多高价地，发行了大量公司债，有些公司债将在今年进入还款期，高价地又受到限价政策限制，难以入市销售，资金成本上涨，负债率持续走高。

  平安证券分析人士也认为，若下半年销售超预期下滑，不排除个别中小房企面临偿债风险。实际上，在海外债成本更高、美元整体升值的背景下，房企对下半年境内融资端仍偏谨慎。