中梁控股资本市场闯关成功 募资27亿港元

  作为行业前20强中唯一一家没有上市的房企，中梁控股登陆港交所将为其未来发展打开新局面。

  港股市场将再添新兵。7月15日，中梁控股集团股份有限公司（下称“中梁控股”）公告称，公司股票发行价格已确定为每股5.55港元，预计集资净额约为27.73亿港元。据了解，中梁控股将于16日在港交所正式敲钟，股票代码为（02772.HK）。 

  统计6月以来港股IPO的企业，大部分企业于区间低端定价，有专业人士认为此举有利于降低破发风险，也表示企业愿意为投资者预留较大的获利空间，对于投资者来说性价比高。 

  此次中梁控股IPO分配予香港公开发售的发售股份的最终数目为5300万股发售股份，占全球发售项下初步可供认购发售股份总数的10%（超额配股权获行使之前）；国际发售项下的发售股份最终数目为4.77亿股，占全球发售项下初步可供认购的发售股份总数的90%（超额配股权获行使前）。 

  公开资料显示，此次IPO所募集资金58.6%将用于现有物业项目或项目阶段的建筑成本；31.6%将用作偿还绝大部分若干现有信托贷款；以及9.8%将用作一般运营资金。 

  业内还有观点认为，在房地产市场加速分化和港交所对内房股审查趋严的背景下，中梁控股上市不只意味着公司已获得资本市场认可，更为未来公司的发展打开了新的空间。 

  中梁控股坦言，随着公司上市，股本金会增加，有利于进一步改善公司负债，降低融资成本，此外预期还可以保持高周转模式以及净利润率。 

  稳健经营跑出高质增长曲线 上市后中梁坚持顺势而为 

  公开资料显示，中梁控股是一家大型房地产开发商，1993年成立于温州，2016年将总部迁于上海，并按下了快速发展的按钮，以三年时间跑进行业前20，跨入千亿房企阵营。连续三年获得中国房地产成长性十强企业。 

  2016年至2018年，中梁控股的销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元，涨幅分别达100.48%、135.03%、116.56%，年均复合增长率为131%。而据媒体报道，2018年机构重点关注的12家龙头房企中，平均销售增速为30%。 

  跨入千亿门槛后，中梁控股依然保持着规模的高速增长。据亿翰智库发布的《2019年1-6月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单，中梁控股2019年前6月销售额为681亿元，位居房企第20位。 

  众所周知，规模对于房企的重要性，尤其是在当下融资收紧的形势下，规模很大程度上决定了房企的话语权，更有业内人士认为，具备规模的房企不仅可以享受到行业集中带来的红利，不仅在融资上有优势，还可以在销售、拿地、运营等诸多环节上胜出。 

  除了规模持续增长之外，中梁控股也表现出较强的盈利能力，由2016年的亏损2.7亿到2018年净赚25.26亿元。2016年至2018年，中梁控股的营收额分别为29.25亿、140.26亿和302.15亿元，年均复合增长率221%；对应期内净利润分别为-2.7亿、4.99亿和25.26亿元。

  尤其需要提及的是，中梁控股的净资产收益率（ROE）也远高于绝大多数上市房企水平。2018年中梁控股ROE为37.4%，而乐居财经发布的《2018中国上市房企ROE排行榜TOP100》显示，2018年前50强上市房企的ROE均值为22.85%，其中新城控股以41.05%的数值位居第一，第二名中交地产ROE为36.98%。 

  值得提及的是，ROE是股神巴菲特在投资时最为关注的指标。巴菲特曾公开表示在选择投资企业时，关注的不是企业规模大小，而是盈利能力的强弱，其中最核心的指标就是ROE。 

  当然，在规模和业绩快速发展的同时，中梁控股的现金流和负债也得到很好地改善。数据显示，2018年中梁控股净负债率由上一年的339.5%下降至58.1%，远低于行业TOP10的平均水平。 

  同时，中梁的经营活动现金流也转负为正，截至2018年末账上现金及银行结余有230.8亿，总体来看，中梁的销售回款能力较强。 

  从百亿到千亿，中梁仅用了三年的时间，速度之快，不免让人关注其未来增速是否能延续。对此，中梁副总裁游思嘉先生表示，2019年的销售增长率预期会在头三十强的开发商里面的增长排在前列的。 

  此外，中梁执行董事兼首席执行官黄春雷公开表示，在上市以后，中梁不设具体目标，规模有机会的话就做大一点，没机会的话小一点，顺势而为，但会以稳健、利润、风控作为方向。 

  阿米巴助推突破规模瓶颈 全国化布局纵深发展

  中梁控股的崛起，一方面取决于其2016年战略调整抓住了三四线城市棚改红利，更大程度上则受益于其独有的阿米巴生态管理系统。 

  据了解，2015年中梁引入日本“经营之圣”稻盛和夫的阿米巴经营管理体系，首创并发展了阿米巴生态经营体系，成为国内地产行业阿米巴管理模式的典范。 

  阿米巴的特点是可自由重复细胞裂变，表现在中梁控股身上则是将大的业务集团分成若干个小的业务组织，每个单位组织独立核算，提倡全体员工参与经营，享有足够的自主权。目前，中梁内部为五级架构组织，大致分为“控股集团-区域集团-区域公司-事业部-项目公司”，总部充分授权，各个区域作为经营主体自主经营，积极性被极大激活。 

  有业内人士表示中梁的阿米巴在公司规模达到瓶颈时，可主动进行裂变，同时在“一城一策”的目前环境下，可解决中梁的市场温差瓶颈，因为敢于授权才能充分在一线发生变化的时候迅速应对，果断应对市场因城施策。 

  此外，手中有粮心中不慌，土地储备对于房企来说尤为重要，也是未来扛风险的重要因素。数据显示，2016年中梁控股获取63幅新地块，到2018年其已成功获取221幅新地块。截至2019年3月31日，中梁控股集团控股353个物业项目，土地储备约3900万方。 

  而从布局来看，中梁控股已从区域性房企成功转变为全国性房企，并积极拓展全国重点二三线及省会城市。截至2019年3月31日，中梁控股布局包括长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角等五大经济高速发展区域。 

  业内观点认为，全国性的布局，能有效分散区域经济风险，抵抗防范单一地区政策风险，根据经济环境和政策，灵活调整土地与销售的地域组合，提升抵抗外部因素能力。 

  当然，在五大经济发展区域中长三角仍是中梁控股的大本营，目前该区域土地储备占比接近一半。光大证券指出，随着长三角一体化上升为国家战略，同时上海市提出在上海、江苏、浙江交界处将设立长三角一体化示范区，区域内重点布局的房企将迎来机遇。 

  值得一提的是，中梁控股未来两年的业绩增长确定性也非常高。截至2018年底，中梁有950亿合约负债，在行业中属于均值之上，是2018年已确认营收的3.2倍。此外，截止2019年4月30日，中梁的未交付合约销售额高达1416亿元，未来两年收入基本明确。 

  香港经济日报投资理财周刊陈永陆表示，目前三四线城市的地方政府积极维稳楼价，以中梁控股目前的策略，未来可望保持高增长。