租赁物业不好做 转型7年的SOHO中国欲重回开发一线

  6月28日，SOHO中国（00410.HK）在北京举行物业销售推介会，宣布出售物业计划，涉及北京、上海13处物业，预估总价值78亿元。此外，在这次推介会上，SOHO中国董事长潘石屹还传达出或重回房地产老本行的信号。

  值得玩味的是，早在2018年3月份举行的业绩发布会上，潘石屹曾明确表示公司“非核心资产已全部销售完，剩下的不再销售”。

  如今才过去一年多时间，潘石屹再次售卖资产的原因真的是对外所宣称的“持有量太大了”吗？若重回地产行业，SOHO中国还有多少竞争力？对此，《投资者网》致函SOHO中国，截至发稿，未获得回复。

  售卖资产或因转型掉队

  6月28日，在北京举行物业销售推介会上，SOHO中国宣布出售部分在持物业，其中涉及北京和上海13处物业，预估总价值78亿元。

  据了解，首批交易包含五个项目，分别为北京望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO三大地标建筑和上海SOHO东海广场、SOHO中山广场部分物业，具体9个单独标的物业，交易方式为资产交易和股权交易两种。

  可以看到的是，本次交易的项目皆位于北京、上海核心地段，为整层办公或整栋会所项目，且均在已租状态，租金回报率也相对较稳定。年报显示，截至2018年年末，SOHO中国投资物业平均出租率高达96%，其中，望京SOHO的出租率为98%，租金收入达到3.86亿元。

  需要提及的是，SOHO中国从2014年以来就开始“卖卖卖”，据《投资者网》不完全统计，2014年至2018年3月SOHO中国已出售或将要出售的额自持物业涉及金额或超350亿元，加上此次78亿元，其已回笼资金近430亿元。

  而从其业绩来看，频繁出售资产或与其转型后逐渐掉队有关。2012年SOHO中国宣布从“开发销售”转为“自持租赁”，其收入也由之前的卖楼转为收租，这也成为其营收利润大幅缩水的转折年。

  年报显示，近几年SOHO中国的营收一直徘徊在20亿元。2013年至2017年，SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元和19.63亿元。尤其是2018年，SOHO中国的营收为17.21亿元，同比减少12.32%；其中租金收入约17.35亿元，上涨约4%，期内归属于公司权益股东税后净利润约为19.25亿元，同比下降59.33%

  而作为对比的是，2012年SOHO中国营收为153.05亿元，期内净利润约106亿元，彼时其甚至提出要在5年内超越万科A（000002.SZ），而如今看来，万科2018年的营收额为2976.8亿元，是SOHO中国的172.98倍。

  甚至于，10年前被SOHO中国力压的中国恒大（03333.HK）如今已成为了营收之王。据乐居财经《2018中国上市房企营收排行榜TOP100》，2018年中国恒大以营收4678.14亿元位居第一位，是SOHO中国的271.83倍。

  试想一下，如果当年SOHO中国并未转型，继续聚焦办公楼开发，对比现今的中国恒大、万科A又将如何？

  或考虑重新拿地

  不过，时光无法倒流，很明显的是7年前的转型让SOHO中国已经严重掉队。不过，此次潘石屹售卖资产与以往不同，或带有“寻求新的额盈利增长点”的考量。

  在此次推介会上，SOHO中国董事长潘石屹宣称回笼资金或有重新拿地建房的考虑。“下一步SOHO中国将打算集中在一线城市最繁华的地段拿地，部分资金还将用来还债”，潘石屹说道。

  实际上，细分来看，SOHO中国转型后，租金成为其营收主要来源，而2014年至2018年间租金对公司的总营收的贡献从7%增至100%，但租金收入增幅并不大。年报显示，2014年至2018年，SOHO中国的租金收入分别为4.25亿元、10.25亿元、15.11亿元、16.69亿元和17.35亿元。

  另一方面，潘石屹也曾表示并不看好SOHO中国的共享办公业务SOHO3Q的利润，但对于自持物业所带来的价值潘石屹是看好的。“未来钱可能不值钱，但SOHO物业会很值钱”，潘石屹曾如此表示，并透露出SOHO中国下一步有在一线城市中心地段拿地的计划。

  既然计划在中心地段拿地，又为何售卖原本就在中心地段的项目呢？潘石屹表示，目前公司持有的资产量太大，为进一步优化集团的资产配置，在出售完78亿元资产以后，将终结散售模式。

  据业内人士透露，“SOHO中国此番动作，也有可能是为了更好地辅助‘自持租赁’的发展。”毕竟SOHO中国自持物业量太大，而近几年写字楼租金回报率不高，甲级写字楼市场遇冷。如果单纯只做持有的话，SOHO中国的压力会很大。

  财经评论员严跃进表示，转型后仍须关注来自资金方面的压力，因为转型本身往往会带来资金流的变化。若不出售项目，那么公司面临的资金压力将会很大。对于一些物业来说，抛售后进行资金回笼，本身也是一种良好的经营模式。

  财报显示，2014年至2018年，SOHO中国资产负债率平均值保持48%左右。而2018年，SOHO中国的净负债率约为43%，平均借贷成本约4.6%，境外债务占总债务比例约3.5%。虽然相比2018年资产负债率为83.58%的中国恒大要低很多，但SOHO中国也早已不是一个传统的地产开发企业，这个数字对于目前的SOHO中国来说，也不算小。

  此外，SOHO中国在市场上表现不错的3%物业回报率，与4个点的银行贷款利息相比，租金回报率还是赶不上银行贷款利息。

  严跃进也指出，出售项目的资金一部分用于好地段的拿地和开发，也从一定程度上展现了SOHO中国近期资金不错的状况。不过，错过地产发展的黄金十年，SOHO中国今年6月28日公开表示将重启房地产开发业务，未来发展如何仍需打一个问号。