旭辉商业地产谋变

  2016年曾规划出一幅商业地产蓝图的旭辉，在许下“五年时间500亿规模”愿景的承诺期中程，有了进一步的商业扩张动作。近日，旭辉对外宣布，成立旭辉集团商业地产管理总部（以下简称“旭辉商业”），原本的商业管理部和旭美商业将被并入旭辉商业。同时，旭辉方面表示，未来商业比重在整体业务版图中占比将会逐年增加，从而推动其“城市综合运营商”战略全面落地。这一举措被外界解读为旭辉商业地产的谋变之举。在业内人士看来，尽管对于商业板块的重视程度一直较高，近年来旭辉也热衷于四处高薪挖脚商业地产精英，但是从当前情况来看，其商办板块的销售收入及租金收入，商业地产仍然谈不上出彩。对于旭辉而言，须尽快确定出一条适合自身的商业运营路径，并打造出一个标杆项目形成品牌效应，这是圆梦商业愿景的必经之路。

  成立旭辉商业

  这份名为《旭辉集团成立商业总部，发力核心城市精品商业》的公开信，将旭辉商业地产板块的调整全盘托出：旭辉集团将成立旭辉集团商业地产管理总部（以下简称“旭辉商业”），负责统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有营运。原集团商业管理部和旭美商业合并入旭辉商业。旭辉方面称，这也是继6月成立江苏区域集团以来，旭辉再一次为实现二五战略目标推行组织优化变革。

  商业框架调整之外，旭辉商业的领导班子和人事布局也得以确立。在集团层面，新成立的旭辉商业总裁将由旭辉集团总裁林峰兼任；旭辉集团副总裁、旭美商业总经理王寿庆则将出任旭辉商业副总裁。在区域层面，将由旭辉各区域集团或事业部负责人统筹管理商业项目的投资、开发、营运与物管，从而整体推进商业项目的高品质落地，并实现与住宅开发最大程度的协同。

  此外，对于布局方向以及业务比重，林峰表示，旭辉一直在一二线城市寻找好的商业机会，未来商业比重在整体业务版图中占比会逐年增加，从而推动旭辉“城市综合运营商”战略全面落地。

  50%从何而来

  “可能十年后你再看旭辉，就和香港新鸿基一样，有一半是开发业务，有一半是收租的业务。”2019年3月业绩会上，旭辉董事长林中向外界如是描述自己想要看到的“十年后的旭辉”，在他的愿景展望中，那个时候旭辉商业板块的占比达到了50%。

  未来商业占比一半，可见旭辉对于商业地产板块的重视。而实际上，早在2016年，旭辉曾向外界规划出一幅更大的商业地产蓝图——五年时间500亿元规模。彼时旭辉商业事业部CEO蒋达强在接受媒体采访时表示：“旭辉商业将以每年3-5个项目扩张，并在五年后达到500亿元的资产规模，2021年开业25-30个商业项目，未来五年还会分拆商业上市。”

  根据媒体报道，彼时旭辉的商业项目布局在上海、合肥、长沙等一二线城市，管理面积达到70万平方米，总资产规模达到100亿元。如果想要在五年内达到500亿元的资产规模，旭辉商业则需要将当时的规模翻5倍。

  不过，自蒋达强2018年初离任后，旭辉方面似乎鲜少在公开场合高调谈及昔日的商业地产计划。而根据相关数据披露，当前的旭辉距离此前许下的“五年时间500亿规模”愿景，仍有很长一段距离。

  来自旭辉方面的资料显示，截至2018年底，旭辉旗下商业项目运营管理面积已逾百万平方米。另据该集团2018年报，旭辉于2018年的租金收入约为2.37亿元，同比上升151%。2018年的租金收入主要来自嘉兴旭辉广场、上海旭辉海上国际及重庆旭辉城，有关增长主要来自上海旭辉海上国际、上海LCM置汇旭辉广场及重庆旭辉城的新租金收入。

  物业出租方面，截至2018年12月31日，旭辉共有16项投资物业，其中10项投资物业已开始出租。

  “单纯看这两年物业的投资收益，商业地产的投资增值机会其实不如住宅产业，或者说住宅规模比重大的房企这两年反而业绩成长较快。商业地产本身有两个缺点：第一是金融创新不到位，导致商业地产最终和商业零售没有太多差异，或者说没有用类似证券化的工具去进行包装；第二是投资客更多关注沿街商铺，但其他商铺去化并不好，租金收益也受限。” 财经评论员严跃进表示，类似问题反过来也要求地产商积极研究相关问题，同时注重对投资收益率的提高等内容。

  慢半拍的缺陷

  从稍早前坊间流传并热议的“千万年薪挖角商业巨头”，到现如今新设商业地产管理总部并由企业总裁亲自挂帅，无不印证了旭辉对商业地产的偏爱与发力。在外界看来，旭辉商业架构的变化背后是旭辉发力商业地产的信号，意味着其商业板块发展将逐渐提速。

  不过有观点认为，商业地产是一个需要前置规划的长周期领域，和其他前序梯队房企相比，现在还在搭建专业运营团队的旭辉显然已经慢了一拍。

  一位不愿具名的行业专家分析认为，当前市场形势下，旭辉再发力商业地产实际上也面临着较大压力。一方面，商业地产渐成房企发展标配，越来越多的房企入局并成为商业地产“大蛋糕”的抢食者；据克而瑞地新引力统计，TOP 50房企中，逾八成皆已进军商业。从TOP 50房企商业地产的不同发展阶段来看，超70%处于初期发展阶段，说明布局商业地产的后进者纷至沓来。另一方面，旭辉商业品牌力尚有不足，缺少让业内外印象深刻的标杆项目。

  据了解，目前旭辉商业的产品线分为三类，一是定位于区域商业中心的旭辉广场，属于中型购物中心，面积在8万平方米以上；二是社区型旭辉广场，面积在5万-8万平方米；三是旭辉U天地，定位于街区式购物广场，面积为3万平方米以下。不过上述行业专家认为，旭辉三类产品线，仍须下功夫打磨特色。

  就商业地产长短期目标等问题，旭辉方面回应北京商报记者称，2019年商业项目租金收入有望翻倍，未来五年，旭辉商业的规划管理规模近40万平方米，将有多个优质商业项目相继入市，其中包括浦东洋泾的“最美菜场”项目、上海新天地项目、上海杨浦项目、上海长寿路项目、北京拱辰项目以及重庆悦来项目等。

  旭辉方面表示，随着更多优质商业项目的落成，商业在旭辉整体业务版图中占比会逐年增加。

  “对于旭辉而言，须尽快确定出一条适合自身的商业运营路径，并打造出一个标杆项目形成品牌效应，这是旭辉圆梦商业愿景的必经之路。”上述行业专家如是说道。