房企回归一二线城市：上半年拿地战略趋同 区域分化明显

  上半年的土地市场出现整体性回暖，但不同城市间的分化正在加深。

  日前，克而瑞发布研报称，2019年上半年，全国300城经营性土地成交建筑面积达到9.5亿平方米。分城市能级来看，为了缓解供应不足的压力，一二线城市在上半年加大了土地供应力度，土地成交量和成交金额均是上升趋势，其中成交面积同比分别增长20%、9%，成交金额同比增长35%、27%。但三四线城市则受市场下行的影响，成交量不敌去年同期，其中成交面积同比下滑19%，成交金额同比下滑10%。

  三四线城市成交面积及金额双双下滑，在于各大房企重回一二线的战略意图不断凸显。据克而瑞统计的百强房企新增土储能级选择来看，2019年上半年，房企在三四线新增土储建面占比下滑近8个百分点（同2018年全年相比），而在二线新增土储建面占比已接近50%，提升近10个百分点（同2018年全年相比）。

  “泰禾不到三四线布局，是因为三四线缺乏产业支撑，人口净流出。”泰禾集团董事长黄其森在今年6月对媒体讲道。一家在一二三四线城市均有布局的国企中层也告诉时代周报记者，从已进入的城市来看，公司还是持续看好一二线，并且认为目前是比较好的买地时间，“三四线城市则要分类来看，部分强三线城市可以考虑，但有的城市正在出现深度调整，地价大概率会继续往下走。”上述房企中层告诉时代周报记者，不过对于地产公司而言，这也是结构性机会。

  “目前还没有哪家房企能够做到判断跨周期，都是看哪个城市活跃就去哪个城市买地，”中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者，今年类似苏州这样的强二线城市土地市场火热，外因主要是房企融资环境有所改善，内因则包括当地楼市调控相较一线没那么严、土地供应没增加、人口处在净流入状态等。

  回归一二线

  从重仓到轻仓，房企在三四线城市的布局，呈现出一条“抛物线”式的走势。

  2016年9月30日，北京率先出台新的楼市调控新政。紧随其后，天津、武汉、成都、深圳、广州等一线和强二线城市先后出台限购限贷等调控措施。买房资金受此影响而不断外溢到弱二线城市和三四线城市，使后者的去库存速度得以明显加快。

  据克而瑞的数据显示，2017年上半年，三四线楼市成交面积占全国商品房成交面积比例上升到75%，较2016年增长13个百分点。

  三四线城市持续去库存，也使得部分房企开始重新调整战略布局，加大对三四线城市的投入。以保利发展为例，该公司2017年新进入的24个城市中，超过90%以上是三四线城市，如徐州、芜湖、盐城，梅州等城市。具体城市占比上，保利在三四线城市的拓展面积和金额分别占比37%、18%。2015年，这一数字仅分别为15%和7%。

  新城控股和绿城中国也在近年来不断加大对三四线城市的投资，尤其是集中在长三角区域，在2017年新增土地中三四线城市占比中分别为62%、42%。

  另据有关机构数据显示，2017年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%。

  但自2018年下半年以来，受制于三四线城市的价格洼地优势衰退和需求的逐步疲软，房企纷纷把重心转回至一二线市场，导致三四线城市的整体供应量有所回落。

  来自克而瑞的数据显示，2018年，三四线城市成交量涨幅回落，其中汕头、三亚、漳州、香河、固安等城市下跌最为严重，同比去年同期降幅均在50%以上。2019年1‒5月，三四线城市整体成交量同比降5%，环比降14%。

  另据调研机构数据显示，2018年全国流拍土地1654宗，其中位于三四线城市的达1264宗，同比增长36%。今年以来（截至5月20日），全国流拍的293宗土地中，82.2%位于三四线城市。

  而此前加码三四线城市的房企，也纷纷开始回归一二线。比如保利发展，2019年1‒5月，该房企在一线、二线和三四线拿地金额分别为70亿元、208亿元和72亿元，分别占比20%、59%和21%，一二线占比高达79%。华创证券分析师袁豪表示，这是继保利2018年11月拿地转谨慎以来再次积极拓张，并且拿地城市以省会为主。另据天风证券数据显示，TOP100强房企2018年新增土储建面分布中，二线城市占比38%，三线城市占比58%；而2019年1‒4月新增的土储建面中，二线城市占比提升至49%，三线城市下滑为45%。

  易居企业集团CEO丁祖昱指出，房企投资回归一二线，与其防守心态、防波动不无干系。当下，“因城施政、分类调控”突出，不同城市之间的市场分化继续再加剧，在三四线棚改热度衰退、需求被透支的情况下，企业投资出现了全局性的攻防转换趋势亦在情理之中。

  克而瑞表示，棚改退潮之下三四线危机逐渐放大，经济基础发达、房地产市场较好的准一线、核心二线城市以及核心城市周边的三四线是房企调结构、稳布局的首选。

  多元化拿地

  除了招拍挂，近年来不少房企亦通过收并购、旧改等方式，多渠道增加土地储备。

  克而瑞数据显示，2019年上半年，百强房企收并购地块成交幅数占到13%（按地块数量），其中电建、华远、合景泰富等企业1‒6月的收并购比例均超过3成以上。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，在招拍挂市场上拿地成本较高的情况下，通过并购也不失为一种较好的投资模式，而且通过股权并购的模式，可为企业获得较大的税收减免或优惠等。

  除了收并购，具有土地成本低、利润率高等特点的旧改，也成为房企纳储的重要方式之一。

  6月12日，经投票表决，时代中国确定为广州花都横潭村旧改项目合作企业，投资预算金额8亿元。此前3月，时代中国已陆续斥资46亿元、55亿元，分别拿下从化、番禺的旧改项目。南沙广隆村、增城官湖村、白云环滘村、天河程介西村等10多个旧改项目也被时代中国收纳其中。

  而近年几乎没在广州公开拿过地的星河湾，也在2017年进入到旧改领域。截至今年4月，星河湾洽谈且达成初步意向的旧改项目已有十几个。

  被业内称为“旧改专家”的佳兆业，截至2018年年末，该公司旧改项目共计119个，尚有约3005万平方米旧改项目尚未纳入土储（未实现供地，但已完成立项，历史旧改转化率高达80%以上），对应可售货值约为1.8亿元，旧改项目主要位于深圳、广州、中山市、惠州。2019‒2020年，公司预计10个项目可实现供地，对应可售货值约1000亿元。

  一家国企中层告诉时代周报记者，大多数房企都愿意到一线去发展，但目前一线城市增量土地很少，所以只能通过旧改的方式去盘活存量土地。