18天内连续四次转让股权 华侨城加速布局文旅产业

  高负债压力下，文旅产业开发龙头企业华侨城A（000069.SZ，以下简称“华侨城”）继连甩卖资产进行“回血”。

  7月1日，北京产权交易所披露，云南华侨城实业有限公司（下称“云南华侨城实业”）拟转让全资控股子公司云南华侨城置业有限公司（下称“云南华侨城置业”）50%股权，转让底价为7.48元。据了解，该标的公司在2月份也曾挂牌转让。

  公开资料显示，云南华侨城实业为华侨城旗下子公司，而此转让的标的云南华侨城置业由云南华侨城实业100%持股，主要负责位于昆明阳宗海风景名胜区19宗土地的开发建设项目。截至2019年一季度，云南华侨城置业营业利润和净利润均亏损49.13万元，资产总计9.82亿元，负债总计49.13万元。

  事实上，仅2019年6月单月，华侨城已进行了连续3次股权转让，而在售卖资产的同时，华侨城另一边也在不断重金拿地。据机构统计，2019年1-5月拿地金额为141亿元，在所有房企中排名第27位。

  一边卖一边买，华侨城资产腾挪背后在打什么算盘？对此，《投资者网》致函华侨城进行求证，华侨城相关负责人称公司目前现金流处于稳定期，而频繁出让资产是公司主动为之的经营手段。

  急售资产“回血”

  北京产权交易所披露，7月1日，云南华侨城实业拟转让云南华侨城置业50%股权，转让底价约为7.48亿元。

  值得一提的是，6月至今，此次已是华侨城第四次出让旗下股权了。6月27日，华侨城旗下公司成都洛带华侨城文化旅游开发有限公司转让成都地润置业发展有限公司51%股权；6月20日，华侨城旗下公司西安康兴置业有限公司转让西安思睿置地有限公司80%股权及相关债权；6月14日，华侨城集团旗下公司云南腾越翡翠城有限公司转让盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权。

数据来源：北京产权交易所

  业内普遍认为，华侨城一直强调去地产化，深耕文旅，近期连续进行项目股权的转让，一方面为了加速去非核心业务库存，缓解现金流压力，另一方面也在为文旅输血。

  财经评论员严跃进告诉《投资者网》，这两年华侨城积极发展文旅产业，对于一些经营不好的项目会通过转让来回笼资金。据不完全统计，2018年-2019年，华侨城通过抛售资产已实现回笼资金超百亿元。

  《投资者网》根据公告资料整理，仅2018年，华侨城挂牌出售和进行预披露的资产约18项，出售主体多为房地产项目以及与华侨城主业关联性不强的产业。 

  需要提及的是，不同于文旅项目，房地产项目快进快出，资金回流也快，华侨城频繁将房地产项目公司转让也就意味着这一块稳定的现金流被掐断。而文旅项目回报周期长，现金回流慢，华侨城又该如何处理资金和债务问题？

  华侨城回复称，房地产项目的盘子本身比较大，相对文旅项目的资金回转，房地产项目的业绩确实比文旅项目好看，两者是无法做比较的。而去地产化本身是公司的创新性的发展手段之一，文旅项目本身也可为自身输血。

  年报显示，截至2018年末，华侨城短期借款为131.31亿元，较2017年末进一步增长；一年内到期的非流动负债86.07亿元，长期借款594.11亿元，总负债达到2170.05亿元，同比增长了约650亿元。

  此外，华侨城2018年末净负债率比2017年增加31.5个百分点，达到84.3%。相比万科（000002.SZ）2018年30.9%的净负债率和碧桂园（2007.HK）49.6%的净负债率，华侨城2018年的净负债率远远高于部分大型房地产公司。

  而在经营性现金流方面，华侨城近两年的现金流均为负值。2017年和2018年华侨城经营活动产生的现金流量净额分别为-79.14亿元、-99.84亿元。 

  为应对负债和现金流的压力，在频繁处置资产的同时，华侨城也在紧锣密鼓地开展融资。2018年，华侨城共发行了四期中期票据，合计90亿元；此外，还发行了五期融资额超过百亿元的超短期融资券。而今年一季度，华侨城又继续发债，累计新增借款286.94亿元。

  布局文旅存疑

  值得玩味的是，在转让股权的同时，华侨城在拿地方面却并不手软，耗资颇大。6月10日，华侨城以底价5.74亿元拿下广州市增城区白水寨创意山水文旅小镇一宗白水寨创意山水文旅小镇旅馆用地，项目投资总额不低于15亿元。

  据中指研究院统计，华侨城2019年1-5月拿地金额为141亿元，在所有房企中排名第27位。《投资者网》注意到，华侨城所拿项目普遍与文旅相关。

  此外，据媒体报道，2019年以来，华侨城宣布多个投资新计划，其中涉及文旅项目超15个，累计投资金额近1800亿元。2018年这一数字也超千亿。华侨城在文旅板块上的投资可谓大胆。

  而追溯到更早，华侨城旗下早已形成了多个知名文旅品牌，譬如锦绣中华、欢乐谷、世界之窗及欢乐海岸等，文旅项目更是涉足全国50余座城市，大型项目数量达30余个，每个项目投资总额均超百亿。华侨城表示，南京欢乐谷项目和南昌水公园项目也将在今年8月试运营。

  然而近几年，中国的旅游消费持续旺盛，国内文旅行业也异常火热，竞争日益激烈，也就是说，华侨城目前不仅面临着自身资金和负债的问题，另外还将面临来自行业的冲击。

  譬如，2018年融创中国（01918.HK）拿下万达文旅项目，成立融创文旅集团；中国恒大（03333.HK）集团打造的“中国海南海花岛”和“恒大童世界”等。此外，华谊兄弟(300027.SZ)、光线传媒(300251.SZ)等影视公司也开始打造主题乐园，向实景娱乐方向转型。

  再加上老牌文旅企业华强方特、宋城演艺的扩张，国外品牌迪斯尼的入侵。华侨城面临的竞争加剧，渐渐凸显疲态。业内人士表示，随着不少有实力的企业加码文旅产业，华侨城想要在文旅板块上拔得头筹并非易事。

  事实上，从华侨城的年报中也能窥得一些端倪。年报显示，华侨城旅游综合业务同比增速在逐年大幅下降。2016年-2018年，华侨城旅游综合业务同比增长分别为29.91%、15.77%、6.08%。而原因之一是其旗下大型主题公园的门票收入持续下滑。

  《华侨城债券2018年跟踪评级报告》显示，2017年北京欢乐谷、成都欢乐谷和深圳欢乐谷的游客接待量均同比2016年减少，分别减少24万人、10万人和5万人，因而导致当年门票收入分别减少1900万元、2000万元和2000万元。

  不过，2018年这一情况有所缓解。根据《华侨城债券2019年跟踪评级报告》，华侨城2018年共接待游客4696万人次，同比增长16%；旅游综合收入为196.57亿元，同比增长6.08%。

  华侨城表示，公司的文旅业务处于一个稳定的增长期，主题公园类别的旅游项目经营较好，接待游客量和旅游综合收入均有所增长，但也坦言部分旅游项目存在门票收入下降的风险。

  一方面是文旅项目本身具备前期投入大、现金回流慢等特点，另一方面是华侨城负债高企，旅游综合业务增速逐年下降，加上国内众多巨头扎堆文旅，华侨城的文旅版图能否实现扩张？