房企“千亿俱乐部”扩容

  与往年相比，2019年年中来临之际，房企的“抢收”意图显得更为明确。从各大机构出炉的销售榜单来看，各个梯队房企开足销售马力，行业百强门槛再被提高。从业绩来看，各梯队门槛虽持续提升，但增速较去年同期出现明显下降。其中，稳居前三的依然是碧桂园、万科和恒大，但降速趋势已显。此外，TOP 20门槛增速下降得最为明显。值得注意的是，上半年合约销售超过1000亿元的房企有12家，较去年同期增加3家。200亿-500亿元的房企数量在各阶梯中最多，为37家。按照往年的情况，上半年合约销售超过400亿元的房企是年内冲击千亿的有力竞争者，这也意味着今年千亿房企有望比去年增加10家左右。

  头部房企求稳不惜降速

  2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”的调控政策指导下，地产行业整体增速较2018年呈现出显着放缓趋势。

  来自克而瑞研究中心发布的数据显示，1-6月，TOP 100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增4%，与4、5两月的累计业绩同比增速基本持平。

  整体来看，5月受部分城市政策调控收紧影响，市场下滑较为明显，令一季度以来的“小阳春”行情出现明显降温。但临近半年度业绩目标冲刺，6月房企积极加大了营销推广力度，单月操盘业绩环比提升超23%。

  中原地产首席分析师张大伟分析，上半年楼市出现下调的原因包括：持续收紧的调控政策密集发布以及房价出现了部分区域的上行，高性价比房源减少影响了购房者的入市积极性。

  2019年上半年，TOP 20房企权益金额门槛为489.4亿元，较去年同期略有降低。但其他梯队房企门槛则有所提升。TOP 50房企权益金额门槛217.8亿元，门槛增幅最高达6%。TOP 30房企和TOP 100房企的权益金额门槛分别为350.3亿元和85.5亿元，门槛增幅分别为2.8%和5%。

  另一家数据机构亿翰智库发布的数据分析与上述机构类似。上半年，行业各梯队门槛虽持续提升，但增速较去年同期出现明显下降。从各梯队看， TOP 20门槛增速下降得最为明显。总体来看，百强企业门槛仍在提升，但随着2019年市场热度的减弱，各梯队门槛增速已经开始放缓。

  一位业内人士分析，随着下半年销售的承压，2019年全年门槛提升速度仍会下行。

  克而瑞发布的榜单显示，碧桂园、万科、恒大仍稳居行业三甲。其中，碧桂园上半年完成销售额3920亿元，排在榜首，万科以3340亿元位居次席，恒大则以2945.4亿元位列第三。从数据变化来看，经过一年的调控以及企业对自身销售节奏的调整，碧桂园和恒大的步伐明显放缓。较去年同期减少上百亿元。万科在2019年上半年的销售同比增长率为9.94%，保持了难得的正向增长，但仍低于百强房企的平均水平。

  业内人士分析，当前标杆房企不再追求高杠杆经营、高增长模式，而是聚焦主业，向稳健优质的增长模式迈进。例如万科此前提出“收敛聚焦·巩固提升基本盘”后，开始修枝剪叶，各个业务线条都明确了各自的基本盘。这一策略令企业在当前市场低谷期可以保持业绩的稳定。事实上，越来越多的房企开始效仿万科，采取收缩触角的方式，对不盈利的多元化业务更加谨慎，甚至不惜剥离效益一般的业务，转而强化地产主业。

  亿翰智库首席分析师张化东分析，行业变化首先要从政策调控角度分析，管理层希望房地产在一个区间内震动，而不是持续性上涨，政策的复杂性越来越高。现在一些房地产发展并不好的城市，也在出台一些限制类政策，表明政策希望将房地产固定在平稳位置。

  千亿房企有望再扩10家左右

  2019年上半年，TOP 100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧。其中，TOP 3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.8个百分点，龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP 4-10、TOP 11-20、TOP 21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落，销售难度加大，50强之后的房企竞争优势已不再明显，权益金额集中度出现一定回落。

  对于此前已提出2019年全年业绩目标的房企而言，截至6月末，目标完成情况尚佳，36家房企中有32家的目标完成率在40%以上。宝龙、中海、中骏、越秀、正荣、金科、金茂、滨江、雅居乐等房企上半年业绩完成情况较为乐观，目标完成率超过50%。

  从整体来看，房企2019年目标制定相对谨慎，平均目标增长率仅在20%左右。同时，2019年整体的预期货值去化率降至60%左右，完成业绩目标更依赖于供货量的增长。克而瑞研究中心预计，在行业增速放缓的背景下，部分房企全年业绩目标的完成尚有一定压力，下半年仍需加速推货入市。

  值得注意的是，上半年合约销售超过1000亿元的房企有12家，较去年同期增加3家。200亿-500亿元的房企数量在各阶梯中最多，为37家。按照往年的情况，上半年合约销售超过400亿元的房企是年内冲击千亿的有力竞争者，而上半年合约销售逾400亿元的有40家房企，这也意味着今年千亿房企有望在2018年30家的基础上扩容至35-40家，新晋千亿房企销售规模也有望进一步提升。

  行业头部效应将日益明显

  2019年下半年，房地产政策面整体仍将保持稳定。其中，房价仍是不能碰的红线，热点城市调控政策仍需从紧执行，且不排除加码调控的可能。房企对政策放松不应有过于乐观的预期。

  克而瑞研究中心预测，6月作为房企冲刺半年度业绩的关键节点，之后由于前期积压的市场需求大都释放完毕，同时在调控常态化预期下，业绩增速或仍将趋缓。预计下半年房企整体规模步入平稳增长，增速预计放缓至20%左右。房企完成全年销售目标仍有一定压力，预计下半年企业需要着重发力，加速推货入市或通过降低预售价格以达成全年业绩目标。

  从城市角度看，下半年市场持续波动，频率加快，但波幅收窄。市场走势不会一路攀升，也不会全面下滑。城市之间分化将加剧，不同能级城市持续分化，一二线回升势头有望保持；而弱二线和三四线城市仍将面临较大调整压力。

  张化东分析，上半年大部分企业销售目标都已经完成过半。全年销售增速有一定保障。之后出现放松式政策比较难说，总体预测还是谨慎为主。预计全年增速会出现一些收敛，但是不会太低。预计投资方面数据会比去年低一点。全年销售可能有3个点以上的增长，主要来源于均价的上涨，面积会出现负增长。

  一位行业人士认为2019年将是房地产市场销售的“小年”。下半年，百强房企规模增长也将继续保持平稳，出现快速增长的概率不大。

  另有专家指出，长期来看，各地政府结合市场实际情况“因城施策”持续，房地产市场将长期处于平稳健康发展，房企将更加谨慎地进行战略布局。龙头房企将保持稳健高质量的发展态势，头部效应将日趋明显。同时，2018年以来，大部分规模房企战略从多元化更趋于向主业聚焦。未来，房地产企业之间规模化竞争将持续深化，行业集中度进一步提升，预计TOP 30房企集中度提升至48%左右，各梯队市场份额趋于稳中有升。同时需要注意的是，以42家发布销售目标的房企分析，目前有近六成的房企未能在年中实现销售目标的一半。面对下半年的房地产环境，再加上融资渠道收紧、债务兑付高峰期如约而至，以及下半年市场仍有变数，房企完成销售目标仍存压力。