左手融资右手拿地 时代中国加速拓储

  6月25日，时代中国控股有限公司（下简称“时代中国”）发布公告称，雷伟彬辞任时代中国首席财务官及公司秘书的职位，自2019年7月1日生效。与此同时，黄永年获委任为时代中国首席财务官，将负责时代中国的财务报告及投资者关系相关事宜；余咏诗获委任为该公司秘书。

  时代中国方面对此回复时代周报记者，这是正常的人事变动，并不影响公司经营。

  高层职位变动背后，是时代中国在融资市场动作不断，不管是配股、公司债，还是美元票据，抑或是ABS，时代中国均有涉及。

  对资金的迫切需求源于时代中国在土地市场的加速拓展，2019年以来，时代中国频频以高溢价夺地，在广州更是一举夺下三块旧改项目，耗资近百亿元。

  然而，高溢价项目的解套以及押注旧改的长周期博弈，是时代中国绕不过的难题。

  融资输血

  首席财务管理职位变动背后，时代中国近半年来在资本市场的表现更引人关注。

  时代中国4月18日发布公告称，配售1.08亿股公司股份，按配售价每股14.54港元。较收市价每股15.98港元折让约9%，占已扩大后股份5.56%。

  扣除相关费用及开支后，估计本次配售公司股份预计将给时代中国带来款项净额约为15.53亿港元，大大地缓解了现金流。

  事实上，先旧后新配股是港股上市企业常见的融资动作，但在年初的投资者会议上，时代中国主席岑钊雄曾坚定地表示不会配股，配股不如直接借钱简单。

  时代周报记者不完全统计，今年上半年以来，时代中国在公开市场发行了2期境内公司债、1期美元票据以及1期供应链ABS。

  1月24日，时代中国成功发行非公开发行境内公司债券，总金额11亿元，票面年利率7.5%，为期三年，债券募集的金额将用于现有债务进行再融资。

  随后2月份，时代中国又发行了一笔5亿美元票据，利率为7.625%。

  5月28日，时代中国的“中山平安-前海结算供应链3号资产支持专项计划”在上交所成功发行，发行总金额为10亿元，票面利率为6.3%。

  一周后，6月6日，时代中国公开发行了人民币5亿元的境内公司债券，票面年利率为6.8%，期限为五年。

  如果按当前汇率计算，时代中国6个月内在公开市场的融资金额约为73亿元人民币。

  时代中国向时代周报记者表示，配股与发债是公司业务发展的需要，是正常的经营活动。

  从2018年的财务数据可以看出，时代中国的资金面并不紧张。截至2018年年底，公司剔除预收账款的负债率微升至71%，净负债比率上升5个百分点至为62.6％， 1年内到期的债务73.11亿元人民币，长期有息负债403.19亿元，现金余额274.26亿元，足以覆盖短债。

  加速拓储

  在加大融资规模的同时，时代中国近期亦大肆在土地市场频频发力。

  3月7日，广东汕头市澄海区一宗商住用地成功出让，宗地面积3.62万平方米，由时代中国以总价6.38亿元摘得。

  继3月7日首进广东汕头之后，3月19日，时代中国二进四川成都，最终以楼面地价12300元/平方米，溢价37%再夺一宗商业兼住宅用地。

  今年上半年溢价率最高的一块土地来自佛山。4月份，时代中国以31亿元、自持7.1万平方米夺得广东佛山南海里水洲村一宗商住地，溢价33.39%。在同一月份，时代中国又以6.69亿元斩获江门商住地，溢价率43.6%。

  6月14日，时代中国再次将目光锁定广州，以最高限制总价28.08亿元、5%自持面积竞得广州白云区人和镇，折合楼面价15950元/平方米，溢价率21%。

  值得注意的是，2019年截至目前，除了广东汕头市澄海区的地块之外，时代中国拿地的溢价率均在33%以上。

  高溢价夺地，利润如何保障？时代中国方面向时代周报记者表示：“大部分项目都分布在经济发达城市和高增长潜力区域，尤其是粤港澳大湾区，相信会带来不错的回报。”

  事实上，过去两年，时代中国已在东莞、清远、广州等地斩获多个“高价地”项目。据了解，时代中国位于广州海珠区“高价地”项目已经于去年7月开始建设，项目折合楼面地价为55437元/平方米，附近楼盘售价在6万元/平方米。如今，该项目建设进度以及入市时间备受关注。

  时代中国向记者表示，该项目会按较高规格的住宅项目来打造，目前产品设计还在研究阶段，因为项目所处地段一线临江，备受市场关注，所以在建筑和规划还有产品设计上，会做很多细致准备和反复推敲，暂未确定入市时间。

  除了在公开市场大展拳脚之外，在大本营广州，时代中国对旧改保持着极高的关注度。

  3月13日，时代中国控股旗下公司广州市嘉业房地产开发有限公司以46亿元的预算总金额，拿下广州从化区江埔街禾仓村全面改造项目。3月底，拿下了位于番禺区沙湾镇的福涌村，项目总投资金额达55亿元人民币。而在6月份，又以8亿元中标广州花都首个旧改项目，改造面积近6公顷。

  除了通过公开渠道获得的三个城中村外，时代中国还介入广州从化屈洞村的旧改事项。

  事实上，旧改红利的释放需要一定时间。深圳合一城市更新集团董事总经理罗宇向时代周报记者表示，旧改专规审批漫长，没有统一的拆迁机制，需要公司自己跟村民慢慢磨合，博弈过程会拉长周期。

  幸运的是，2018年，时代中国转化了4个旧改项目，最终实现的城市更新业务收入约27.76亿元，在整体营业收入的占比约8.1%。

  据时代周报记者不完全统计，今年上半年，时代中国拿地金额约为185亿元。旧改项目投入资金近百亿元，而在2018年，时代中国拿地金额仅为123亿元。在今年3月份业绩会中，时代中国表示，2019年拿地预算将增至302亿元。