销售业绩下滑 净利润率连跌 绿城中国盈利承压押宝小镇业务

  2019年，绿城中国控股有限公司（03900.HK，以下简称“绿城中国”）定下了1800亿元的销售目标。不过，从前5个月的销售情况来看，绿城中国的完成度并不算理想。

  绿城中国披露数据显示，截至2019年5月末，绿城集团（包括绿城中国及其附属公司连同其合营企业及联营公司）累计取得总合同销售金额约553亿元，不及2018年同期的587亿元。而2018年，绿城中国尚未达到1600亿元的销售目标。

  针对上半年销售额的波动，绿城中国方面对外给出的解释是供货节奏放慢等。绿城中国执行董事及行政总裁张亚东坦言，2019年一季度“没有货卖”“根本的原因是手上没有项目”。于是，绿城中国在2019年上半年大举拿地。诸葛找房数据研究中心提供的数据显示，截至目前，绿城中国共收获了21宗地块，但平均楼面价则高于其2018年的水平。

  过高的拿地成本在推高绿城中国负债情况的同时，也对其盈利能力产生了影响。相关数据显示，2018年，80家规模房企的平均毛利率为31.89%，而绿城中国2018年的毛利率则为22.81%。

  值得一提的是，张亚东曾披露，小镇业务“贡献了三分之一的利润”，将在2019年拨出50亿元投资20个小镇项目。业内人士认为，小镇业务是绿城未来的盈利增长点，但随着竞争加剧，其投资收益空间会被压缩，把控成本、防范市场需求不足等都值得注意。

  《中国经营报》记者就销售业绩、业务布局等问题致函绿城中国方面，对方表示待8月年报公布时统一回复。

  销售业绩欠佳

  2019年，绿城定下的考核版目标为1800亿元。数据显示，2019年前5个月，绿城集团累计取得总合同销售金额约553亿元，仅实现年度销售目标的30.72%。事实上，这较2018年同期的587亿元，同比下滑了5.8%。

  这其中，2019年前5个月，绿城集团代建项目累计取得合同销售面积约150万平方米，合同销售金额约为183亿元；较2018年同期的236亿元下滑逾20%。

  事实上，2019年1~5月，绿城集团取得的合同销售金额约为370亿元，实则高于2018年同期的351亿元。这意味着，造成绿城当前销售业绩表现不佳的原因与代建项目的下滑密切相关。

  代建业务近来在绿城中国的销售业绩中占据的地位越发重要。

  兴业证券研报显示，在绿城中国2018年完成共1564亿元总合同销售金额中，投资项目和代建项目销售金额分别实现1012亿元、552亿元，分别同比下降2%和增长28%；代建业务在总销售金额中占比达到35%，同比提升6个百分点。

  绿城对代建业务也有很高的期待。近日，在绿城中国股东大会上，张亚东便透露了正在推进代建业务上市的消息。

  此外，记者梳理发现，2019年2月份以来，绿城集团的当月销售均价呈逐月下滑的态势。数据显示，2月~5月间，该指标分别约为30137元/平方米、26444元/平方米、25600元/平方米、24076元/平方米；同时，5月份的销售均价较上年同期的25017元/平方米亦有所下降。

  财经评论员严跃进指出，销售均价等情况说明受近期市场的影响，部分物业开始降温，进而会出现降价；同时限价等情况也容易限制相关项目的定价。

  事实上，2019年楼市在三四月份出现“小阳春”之后，监管层开始频繁释放加强调控的信号。除了房企融资出现收紧的迹象之外，住建部不久前也就房价地价涨幅较大的情况，先后向10座城市发出预警，并直接对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的城市“点名”。苏州更是出现了“7天内三度调控”的情况。

  这对长期以来深耕长三角地区的绿城中国来说，并不是一个好信号。上海中原地产市场分析师卢文曦此前对记者表示，绿城项目所处的几个城市面临较大调控压力，这些城市基本上就采取了限价政策。“绿城房子本身比较好，其成本也会相应提高，一旦限价就会对利润造成很大的损失。”

  拿地成本高

  不过，对于上半年销售数据的波动，绿城中国方面对外的解释是“与销售节奏有关”。绿城中国行政总裁张亚东在3月份时曾直言：“2019年一季度我们最痛苦，因为没有货卖。”

  “根本的原因是手上没有项目，这是投资拿地问题。”张亚东表示。事实上，这被张亚东认为是“绿城当下最大的问题”。于是，绿城中国方面预计，2019年上半年销售额约占全年的30%，下半年则将占到70%。

  为了解决这一问题，绿城中国加大了拿地力度。中国指数研究院发布的《2019年1~5月全国房地产企业拿地排行榜》显示，绿城中国以195亿元的拿地金额，位列榜单第16位；而在今年一季度，绿城中国拿地金额仅为49亿元。值得一提的是，前5个月，绿城中国在长三角地区拿地金额达到177亿元，而拿地面积仅107万平方米。

  据诸葛找房数据研究中心监测显示，截至目前，绿城中国共计取得21宗地块，拿地楼面均价达12470元/平方米，平均溢价率达33%。其中，绿城中国在大本营杭州拿到的5宗地块，平均楼面价达24326元/平方米，而萧山地块的楼面价约25768元/平方米，溢价率49.8%。在合肥拿到的一宗地块，楼面价达14250元/平方米，溢价率达到107.27%。

  这一数值远高于同期的其他房企，绿地控股拿地楼面均价为2373元/平方米，新城发展控股的则为3935元/平方米。事实上，绿城中国现阶段的拿地成本也高于其2018年的整体水平。平安证券研报显示，绿城中国2018年拿地成本为11398元/平方米。

  58安居客房产研究院首席分析师张波指出，今年以来不止是绿城，众多品牌房企都采取了回归一二线、回归热点城市群策略，由于拿地策略的整体性趋势变化导致热点二线城市的土地市场热度急速提升。绿城今年的几块地价格的确不低，但从风险水平来看，目前杭州、宁波等地的需求支撑力度较强，未来房价稳步上扬的驱动力也较强，因此风险性相对较小。但其持有的地块普遍楼面价过高，则风险性亦不容忽视。

  严跃进也指出，溢价率较高的地块后续还是需要把控风险，而其风险在于限价和调控会对项目去化等形成压力；同时，杭州宁波等城市潜在的供应比较多，这都是此类企业所需要注意的。

  接下来，绿城中国还将持续加紧拿地步伐。张亚东此前透露，2019年，绿城计划新增土地货值1500亿元，权益投资金额为450亿元。

  拿地频率、成本的上升，也加大了绿城中国的资金压力。2019年初，绿城中国先后两次发债，分别为4亿美元有担保优先票据，利率为5.58%；1亿美元有担保之优先永续票据，利率为5.17%。据披露，两笔融资所得款项净额用于为集团若干现有债务的再融资及拨作一般公司运营资金用途。

  事实上，绿城中国2018年年报披露，报告期内，其有息负债达到814亿元，较2017年增加了41.2%；净资产负债率为55.3%，较去年同期的46.4%有所上升。克而瑞研究中心数据显示，绿城中国的永续债存量从2017年底的86亿元增至154亿元，若是将其计入负债，则绿城中国的净负债率由2017年的79.4%大幅增长至108.8%。

  同时，克而瑞研究中心也表示，绿城中国长短期债务比和现金短债比都有所上升，债务结构有所优化；并且由于大股东中交的背书，在融资环境趋紧的环境下，其综合融资成本保持在较低水平，约为5.4%。

  小镇运营能力待考

  事实上，拿地成本的走高，也对绿城中国的盈利能力造成了影响。标准地产研究院数据显示，2018年，80家规模房企的平均毛利率为31.89%；绿城中国2018年的毛利率则为22.81%，这主要是由于其拿地成本较高。但这较2017年19.2%的毛利率，已有了明显的上升。

  联昌证券也对绿城中国的拿地成本表示了担忧，其在研报中认为，如果房地产市场变弱，绿城能否将其高昂的土地成本转嫁给购房者是个疑问，并预计其毛利率将在2019~2021财年下降至19%~22％。

  不过，毛利率上升的同时，绿城中国的净利率同比出现了下降。克而瑞研究中心数据显示，2018年，绿城中国的净利率为3.94%，较2017年的6.37%下降了2.43个百分点，而2016年这一指标为7.67%；其归母净利率也从2016年的6.62%降至2018年的1.66%。

  克而瑞研究中心指出，2018年中期行业平均加权净利率和归母净利润率分别为14.7%和11.6%；即使是扣除公允价值变动之后，绿城2018年的归母核心净利率也仅为6.3%。此外，销售及管理费用率虽然下降至9.52%，然而与2018年中期主要房企8.7%的平均值相比，仍然偏高。未来企业需要加强成本控制，提升企业的利润率。

  事实上，未来绿城中国的业务布局可能会对利润造成进一步影响。

  张亚东在近日举行的股东大会上披露，绿城将在2019年投资额中拨出50亿元投资20个小镇，并直言：“小镇的拿地成本低，周期长，利润高。绿城的长期发展，肯定要考虑小镇这样的高利润项目。”而在2019年上半年，绿城中国已经拿下了5宗小镇项目。

  6月3日，绿城中国发布公告称，其全资附属绿城小镇、蓝城与巴夫洛农业科技订立了投资合作协议。据披露，绿城小镇、蓝城分别出资6593.4万元、6400万元，认购项目公司34%、33%的股权。

  不过，对于小镇项目的建设，张波分析认为，目前全国特色小镇开发建设达到高水平的少之又少，大部分小镇的开发都会打着各类标签，最终目的还是通过房地产开发模式来实现盈利。不可否认，小镇的开发过程中的确有着拿地成本低的明显优势，但小镇房地产项目的销售成功并不代表小镇的建设成功，未来小镇的运营以及可持续发展层面的挑战要远大于房地产开发本身。

  同时张波指出，值得关注的是，小镇开发前期或许可以通过各种造势吸引到人群关注，但长远来看，如果运营不利则对于后续的滚动开发有着长期影响。“因此加大小镇业务的投入对于绿城中短期净利率提升或有帮助，长期来看还对绿城的小镇运营能力和模式创新依然有着较大的考验。”

  严跃进指出，对于当前小镇业务来说，既是绿城的投资优势，也是其未来的盈利增长点。但是应该看到，当前资金方面的压力也需要防范，因为特色小镇的竞争已经开始增加，这会压缩相关的投资收益空间。后续对于此类小镇的发展来说，实际上需要把控成本，尤其是要防范市场需求不足等风险。