新湖中宝受限资产454亿占总资产32% 多项目开发逾十年仍坚称进展顺利

  房地产开发采取“拖字诀”的浙系房企新湖中宝，正迎来经营和资本层面的双重压力。

  近日，新湖中宝回复了上交所下发的涉及现金流情况、资产和担保情况、应收应付款项、房地产开发业务等多方面的2018年年报事后审核问询函。其中，主业聚焦长三角的新湖中宝，房地产开发业务的存货中，位于杭州、衢州、苏州、上海等地多个在开发项目时长已超过十年。6月10日，在回复监管部门的年报问询函时，新湖中宝坚称上述项目目前均进展顺利。

  同时报告期内，新湖中宝存在较多的资产受限和对外担保情况，其中受限资产合计454.47亿元，占公司总资产的32.49%；对外担保合计224.23亿元，占公司净资产的65.21%。此外，新湖中宝应收账款中前五名欠款方余额合计8.53亿元，占所有应收账款金额的96.37%。

  在年报问询函的回函中，新湖中宝表示，公司不存在债务偿付风险，不存在应收账款回收风险。对于房地产开发业务的盈利能力和业绩可持续性，新湖中宝则称，目前地产项目大部分分布在长三角区域，开发产品库存较少，销售风险较少。

  受限资产合计454.47亿

  年报季后，上市房企被问询的案例时有出现，今年这一现象尤甚。2019年4月至今，已经十余家房企收到交易所问询函，其中，浙系房企新湖中宝近日回复了上交所问询函。

  新湖中宝称，2018年，面对复杂的宏观和行业环境公司坚持稳健经营，但从多项财务数据来看，事实似乎并非如此。

  年报显示，新湖中宝经营活动现金流量净额自2015年至今首次为负。同时，报告期内，新湖中宝经营活动现金流量净额和投资活动现金流量净额皆为负，分别为-37.79亿元和-40.69亿元。

  另根据披露，新湖中宝货币资金160.18亿元，同比下降10.05%；且其中14.35亿元处于使用受限状态。新湖中宝在问询函的回复函中，披露了货币资金的存放情况，并表示不存在任何与控股股东或其他关联方联合或共管账户的情况，也不存在任何货币资金被其他方实际使用的情形。

  同时报告期内，新湖中宝存在较多的资产受限和对外担保情况，其中受限资产合计454.47亿元，占公司总资产的32.49%；对外担保合计224.23亿元，占公司净资产的65.21%。

  此外，新湖中宝对外担保总额合计224.23亿元，包含对控股股东新湖集团及关联方，以及对民丰特种纸股份有限公司、美都能源股份有限公司等第三方担保的情况。且公司对资产负债率超过70%的被担保对象的债务担保占比达74.46%。

  监管部门要求新湖中宝详细列示，被担保对象的资产和经营情况，说明其是否存在债务偿付风险，并说明担保对象为上述被担保债务有无其他增信措施。

  新湖中宝回复称，“为资产负债率超过70%的被担保对象提供担保的金额”为166.97亿元，其中165.05亿元系为全资子公司和非全资控股子公司提供的担保，占比98.85%。担保贷款用于公司各子公司项目开发及经营需要，有利于提升公司整体经营能力，不存在债务偿付风险。

  多项目开发超过十年

  公告资料显示，1999年，新湖中宝在上海证券交易所上市。目前，主营业务为地产开发，在全国30余个城市开发50余个住宅和商业地产项目，总开发面积3000万平方米。

  根据披露，新湖中宝主要从土地招拍挂、旧城改造、海涂围垦三个渠道获取土地储备。年报显示，报告期末，新湖中宝应收账款中前五名欠款方余额合计8.53亿元，占所有应收账款金额的96.37%，且多为报告期内新增应收账款。

  其中，新湖中宝下属子公司平阳县利得海涂围垦开发有限公司与平阳县国土资源管理局（以下简称“平阳国土局”）就收储平阳西湾海涂围垦项目海域使用权项下已完成围垦的土地事宜签订《收储合同》，协议约定平阳国土局收储位于西湾海涂围垦区北片532850平方米（约合799.275亩）土地，收储单价1530元/平方米（约合102万元/亩），收储总价为8.15亿元。值得一提的是，这一金额占到了应收账款余额的92.08%。

  对于应收账款是否存在回收风险，新湖中宝回应称，平阳国土局收储款根据协议将在2020年12月31日之前支付，预计不存在回收风险。

  同时根据披露，新湖中宝房地产业务去化压力较大，公司房地产开发业务的存货中，位于杭州、衢州、苏州、上海等地多个在开发项目时长已超过十年。

  新湖中宝解释称，部分开发项目进展缓慢的主要原因为项目规模较大，分期实施，总周期较长；同时因规划、拆迁等外部因素导致项目前期稍有延缓。即使项目开发超过十年时间，新湖中宝仍然坚称，上述项目目前均进展顺利，处于最后一期开发中，正加快完成最后的进度；且项目之前若干期均已如期交付，完成开发。

  另值得一提的是，根据披露，新湖中宝2018年赎回66.13亿元理财产品的同时，购买46.73亿元理财产品。但是在其他流动资产部分，2018年理财产品科目余额为0。上交所要求新湖中宝进一步核实并补充披露报告期末公司理财产品余额；购买理财产品的底层资产质量，有无存在较大的投资损失风险。新湖中宝回复表示，公司购买的理财产品均为银行发行，期末理财产品本金均已按期赎回，理财收益均已收到，不存在投资损失风险。