流动性风险扼住命运的咽喉,粤泰股份五天五卖资产

  受“去杠杆”和房地产业调控政策双重影响，粤泰股份（600393.SH）直接融资及房地产项目融资的渠道受阻，再加上销售不畅，流动性风险说到就到。2018年下半年开始，粤泰股份债务出现多笔逾期。

  2019年是粤泰股份的自救年，如何恰当重组，解决债务问题，补充资金流动性，以保证公司的持续经营能力，获得生存资格至关重要。

  尽管对公司形象有负面影响且削弱经营储备，但甩卖项目，是房企最直接的变现方式。6月5日，粤泰转让淮南恒升80%股权、淮南粤泰20%股权后，6月9日，又快速地转让3家公司股权，5宗交易的总对价是63.97亿元。

  至2018年底，粤泰的短期负债与货币资金中，存在63亿元的资金缺口，此番密集的项目转让能弥补部分缺口，但依然未够。同时靠卖资产来度严寒的房企不只粤泰，周期跌宕，留待中小房企的生存土壤越来越稀薄。

  五天转让五宗资产

  4月份时，粤泰股份曾设想，将广州天鹅湾二期和广州侨林苑底商、江门悦泰名下江门悦泰70层、淮南恒升名下淮南公园天鹅湾、淮南粤泰名下淮南洞山天鹅湾共计五个项目打包，通过债务重组及新增开发资金的方式，向北方信托寻求48亿融资。

  然而北方信托的融资未到，粤泰股份已转身寻找另一个白武士。

  6月5日，粤泰宣布，转让淮南恒升80%股权给世茂，交易价格为75796万元。淮南恒升拥有位于安徽省淮南市田家庵区姚南村西侧、曹咀村东侧、湖滨西路北侧的安理大旧校区北地块的土地使用权及其开发建设权益，目前未开发的用地面积为184758.97平方米。

  同日，粤泰宣布，转让淮南粤泰20%股权，接盘侠还是世茂，总对价为8063万元，淮南粤泰拥有位于安徽省淮南市的安理大旧校区西地块，目前未开发的用地面积为84797.87平方米。

  不过短短4日，粤泰又再向世茂转让资产。

  粤泰将广州嘉盛项目在建工程以249949万元的价格转让给世茂；同时被粤泰转让的，还有广州天鹅湾二期项目，转让价为277983万元，但如果项目获准的预售或现售备案均价未能超过90000元/平方米，对价款最终调整为264083万元，此外还有中浩丰公司20%的股权，价值27940万元。

  粤泰与世茂签署《世茂粤泰合作项目协议书》，约定根据项目各自情况，双方通过股权转让或在建工程转让等方式进行合作，由世茂方全程操盘开发运营目标地块。

  截至目前，粤泰转让了广州嘉盛项目、广州天鹅湾二期项目、淮南恒升80%股权、淮南粤泰20%股权、中浩丰公司20%的股权给世茂，对价总计为639731万元。

  粤泰表示，本次交易世茂方暂时预留合计141190万元，用于支付相关未付的工程款、税费、目标项目已收房款意向金等，除上述款项外，世茂实际支付的合作对价为498541万元。

  粤泰董事会认为，本次交易事项的会议召开程序符合相关法律法规规定，交易对方资信情况良好，有能力支付本次交易款，符合上市公司的利益，不会损害公司及股东、尤其是中小股东利益。

  6月25日，粤泰股份将召开2019年第二次临时股东大会，审议广州嘉盛项目在建工程转让、广州天鹅湾二期项目在建工程转让、签署《世茂粤泰合作项目协议书》的议案。

  至于项目出售后，影响北方信托的后续融资合作是板上钉钉的事，但粤泰已无暇顾及了。

  多家中小房企钱紧

  卖卖卖的背后，是缺钱。粤泰股份并不讳言，“本次公司转让在建工程项目是为了缓解公司流动性紧张，化解公司的逾期借款风险。”

  2018年开始，粤泰出现严重的流动性风险，如10月，粤泰子公司与工商银行签订的房地产借款合同项下授信业务逾期，金额为2.56亿元。此外，粤泰股份大股东粤泰控股因逾期未向浙江中泰展偿还2.7亿元借款产生金融纠纷，北京中泰创盈的3亿元借款也出现逾期。

  2018年，粤泰股份一年内到期的非流动负债为29.72亿元，短期借款为37.19亿元，但同期，包括受限资金在内，货币资金仅有3.91亿元，资金缺口达63亿。截至2018年底，公司已逾期未偿还的短期借款总额就有25.96亿元。

  与此同时，公司经营并不理想，2018年粤泰营业收入为327550.4万元，同比减少41.52%，归属母公司净利润 28996.79万元，同比减少75.17%。

  至今年4月，粤泰名下已有多项资产被查封，多个银行账户被冻结。

  上述五宗交易中，淮南恒升股权转让，预计增加粤泰股份合并报表归属于上市公司股东的净利润约1738.44万元；由于淮南粤泰、中浩丰股权交易完成后，继续纳入公司合并报表，因此对上市公司股东的净利润无影响。

  此外，嘉盛项目转让，预计能实现净利润42570万—51084万元人民币，广州天鹅湾二期交易完成后，预计能实现净利润13200万—15840万元。

  总体而言，五宗交易转让完成后，至少能为粤泰股份带来57508万元的净利润。

  此前，粤泰表示，未来，董事会将结合公司的债务、经营情况，与金融机构和债权人协商沟通，对公司债务进行重组，或择机以项目整体出售或其他方式，补充流动性，以保证公司持续经营能力。

  日前，粤泰股份证券事务代表徐广晋表示，截止2019年3月31日，公司借款余额约为人民币81.23亿元，借款资金主要用于公司项目开发和经营所需，公司资产负债率为68%，在同行业上市公司中属于较低的负债水平。但从目前公司资金缺口看来，57508万元的净利润依然不足，短债是粤泰的一大挑战。

  不只粤泰，中小房企的抗风险能力普遍较弱，使它们在行业调整之际，往往首当其冲，为了生存，只能走上弃车保帅之路。

  2018年，云南城投转让多家子公司股权，包括云南亚德房地产开发有限公司、云南城投天堂岛置业有限公司等。光是转让大理满江康旅投资有限公司、昆明七彩云南城市建设投资有限公司的部分股权，就为上市公司带来18.07亿元的投资收益，使云南城投扭亏为盈。

  与此同时，多家中小房企也寻求上市融资。公开资料显示，正荣、弘阳、大发、德信、银城国际都在此波内房上市热潮中登陆港交所，而海伦堡、奥山、万创国际、中梁、新力等房企已提交IPO申请。

  这些房企中不乏迷你型房企，截至2019年4月，万创国际的土地储备只有98.38万平方米，近三年来的新开发项目每年只有数个。

  一名来自内房高层对第一财经表示，“去年至今，已有10家房企去香港IPO，它们面临的境遇都是相似的，负债率高，资金链紧张，急需到资本市场融资，甚至是流血上市。”

  不只正排队上市的中小房企，普遍而言，5月随着监管部门的政策出台，政策收紧明显，影响房企境内境外融资的难度。4月小幅回落后，2019年5月，同策研究院监测的40家上市房企融资金额共计367.99亿元，创2019年以来新低。