绿地控股张玉良：转型不是去地产化

  27岁的绿地控股（以下简称“绿地”）和63岁的张玉良，还能擦出什么样的火花？

  至少张玉良自己认为，只要还有能力以及身体条件允许，股东支持他在董事长位置上坐下去，他就会继续。“因为之前做得不够好，所以我要更加努力。”在5月16日的绿地集团年度股东大会上，张玉良坦陈。

  坐拥万亿元总资产，如今的绿地已经不再是一家纯粹的房地产公司。

  张玉良带领着这头“大象”，从之前以房地产为主业，大基建、大金融和大消费协同发展的战略，进一步升级，重组成立大基建、商贸和酒店旅游三大产业集团，“地产＋多元产业”全面推动房地产主业高质量的发展。

  绿地的多元化也已经不是在起步阶段。至少，根据2018年公布的年报显示，大基建的营业收入跟房地产已经接近，前者为1481亿元占据总营收的42.5%，后者为1615亿元占46%。而同比增长率上，前者为41.33%，远远超出后者的7.3%。这放诸任何一家多元化房企，都是不能想象的。

  中长期可观发展空间与短期的资本市场表现，有时候需要时间来熨平。对于近年来被其他房企赶超的规模体量、相对低迷的股价表现等，股东会上小股东们对公司提出了质疑。

  对此，张玉良回应，除非特殊情况，绿地在未来三年里实现20%‒30%的增长不是问题。

  另据时代周报记者了解，在今年绿地的工作重点中，继续推进混改是一方面，不排除通过子公司进行定增或者创造新的方案来进行定增；另一方面则是加快项目的结算。

  绿地式混改

  绿地在混改上，本就有着不容忽视的发言权。

  2015年通过引入五家投资机构入股金丰投资，绿地实现了整体上市，也创造了A股当时交易金额最大的一次“借壳”。这是绿地的辉煌时刻，也被外界认定为国企混改的典型案例。

  上市之时，绿地形成了多元化股权结构。占总股本28%左右的是公司的员工持股会上海格林兰投资；其次是上海市国资委旗下的三家国企，分别为：上海地产集团、中星集团和上海城投总公司；剩余股东占据24.92%。

  对于混改，张玉良颇有心得。他曾称，只要具备混合所有制、企业班子想做事、政府要放手等几个条件，绿地模式是可以复制的。未来，绿地准备参与央企的改革，参与各省地方混合所有制的改革。

  的确，在此后的时间里，绿地在自身的股权层面不断推进混改。虽然上海国资是绿地控股最大的实际控制人，但是并不参与公司日常的运营。这也就意味着绿地的经营权主导权始终在职工持股会及管理层手上。

  在具体的业务层面，绿地还在推进着其他企业的混改。最早开启的是大基建领域的混改：2017年通过2亿元增资扩股贵州建工，再到2018年参与天津建工集团的混改。

  到了2019年，绿地又首次在大消费领域迈出混改的步伐，实现对东航股份旗下全资子公司—上海航空国际旅游集团有限公司的股权项目。

  “对于混合所有制改革而言，如果能在更高层面的母公司混改上有所突破，对于绿地而言是新的机会。”张玉良在股东会上表示。

  按照时代周报记者的了解，今年3月，张玉良见了国资委的相关领导，并受到了对方对绿地在混改尝试上的肯定和赞许。

  在股东会之前，阿里巴巴入股红星美凯龙一事触动了张玉良。“其实长期以来股东结构比较稳定的话，未必对市值有提振作用。加上绿地员工持股会里新员工比较少，对员工本身的积极性的刺激并不大。”他称，要是能在重要股东中有所变化，可能股价也会有所改变。

  进步和空间

  对于绿地近三年的发展，张玉良还是给出了相对满意的评价。利润、收入和负债结构，被认为是平衡的。

  根据公司2018年财报，绿地全年实现营业收入3484亿元，同比增长20%；3875亿元的销售额，同比增长了26%；利润总额243亿元，同比增长26%；净资产收益率增至17.14%，同比增长13%。

  负债结构上，2018年的有息负债余额为2689亿元，较年初减少71亿元，同时期内持有货币资金约810亿元，净负债率为171.83%，较2017年的206%有所回落；另外，经营性现金流量净额连续两年回正，达到422亿元。

  不过，张玉良对公司近三年的ROE指标更为满意。一是跟过去的绿地比，三年来净资产收益率每年增长13%、15%和17%；二是跟上海国企和央企比，绿地在2018年17%的数值至少是前者的2倍，后者的4倍。

  “绿地未来肯定还会保持高增长，在内部经营要求中，会比对外公开的还要高出10%‒15%。”张玉良在当天股东会上表示。

  产业协同的效应也在显现。大基建的营收在2018年开始跟房地产主业并驾齐驱。

  在绿地规划中，2020年大基建产业目标经营收入超过4000亿元，占据整个集团的半壁江山。

  事无完美。大基建在毛利率的表现上并不乐观。根据2018年的财报，仅为3.72%，同比减少0.03%；远比房地产主业27.01%的毛利率要低。

  “但今年大基建有望贡献更大规模的利润。”张玉良坦陈，绿地的大基建将会成为科技型的大基建，净资产回报率将能实现8%‒15%。

  张玉良认为，绿地的业务结构还是很有竞争力：“经历2015年和2016年的调整，2017年和2018年在持续稳步增长。”

  加快资金回流

  眼下，绿地也在推进销售去化率和项目结转。

  张玉良在股东会上算了一笔账，在截至目前6000多亿元已经销售了的货值中，33%左右为已经竣工的但并没有结转。

  “有的项目的结算周期是有点长。”张玉良表示，往往发生在定位高端的项目，或者规模大的社区，以及存在比较复杂问题的项目。

  从年报数据显示，绿地2018年的回款率的确有所下降，为77%，在此前的2016年和2017年分别为79.4%、80%。

  可行性的办法就是要继续推进项目去化和结算。

  绿地今年拿下的上海董家渡项目是一个再好不过的案例。据时代周报记者了解，这个总建面近120平方米的巨无霸项目，其预销售金额约700亿元，将在今年三季度率先推出商业和办公部分，住部分争取在年末进入销售。

  按照张玉良当天对时代周报记者的介绍，项目已经进入全线施工状态，此前尚未办下来的相关文件已经在近期内完成。

  “期待成为绿地在上海的地标。”他首度对外表示，如果有特殊需要，自持部分或许能稍作降低，比如可以根据重大工程规定中，通过对整栋楼引进大公司的方法进行。

  一些小股东对绿地为该项目提供担保的一份议案投出了反对票。

  “不用担心这个项目的资金。”张玉良回应小股东们的忧虑，绿地可以在这个项目上做到现金流的平衡。

  对于张玉良而言，外界的质疑对绿地而言是好事：“现在企业每天在奔跑式前进，路上有风有雨，风雨兼程是常态。”

  对话张玉良

  （Q：时代周报；A：张玉良）

  Q：怎么理解绿地的转型？

  A： 企业转型并不等同于去地产化。有的企业只是把房地产当做一个壳，这是经营的模式，而不是叫做去地产化。真正的去地产化是彻底放弃房地产开发。

  绿地做的是房地产+，围绕综合需求来进行转变，通过产业协同方式，也有经营的做法，但最终还是为了强化房地产主业。

  继续做房地产没有什么不好的，中国有这么大的市场，也没有任何一个行业像房地产一样能够有30多家收入达1000亿元的企业。既然这样，为什么不做好做精房地产。

  Q：绿地的发展特色是什么？

  A：绿地发展思路和其他企业还真不一样。抓住国家政策机遇贯彻我们的战略，这点，我认为把握得比较好。绿地希望把政策导向和市场规律结合起来，与各地政府实现共赢。

  特别是大基建板块，绿地抓住了深化国有企业改革的机遇，一夜时间之前就发展起来了。

  不仅如此，公司去年推进的“城际空间站”建设。绿地来负责建设好城市功能，不用政府的投资。这样不仅得到了地方的支持，反过来绿地也能借助地方的力量。

  再比如去年在服务进口博览会，绿地发展了贸易港，依靠国家品牌来进行全球采购。既服务了国家战略，又把商贸产业发展起来了。

  Q：认不认同绿地近两年来在规模上已经落后？

  A：其实绿地在2017年和2018年保持了持续稳步增长。绿地的业务结构是很有竞争力的，把城市功能、产业和房地产开发有机结合，这和其他企业差异很大。

  我们对整个区域、城市的内生发展有整体要求，而不是单一追求今年建多少房子，明天就卖掉了。

  总体来说，绿地各方面保持良好，2018年公司交出了一份比较满意的答卷，至少打85分以上吧。当然，绿地还会保持较好的增长。今年将按照实现15%‒20%的目标增速前进。

  Q：既然这样，为什么绿地的市值并不高？

  A：因为产出和效益并不匹配，原因是多样的。当然也存在绿地没有做好工作的可能。其实绿地的资产回报率已经接近18%。市值与现状确实不符，做好企业的事情，加强市值管理，我期望能上去点。

  Q：怎么看待2019年的房地产发展形势？

  A：大基调应该会是稳中有降，不过市场空间仍然很大。

  关键是结构化、区域化差异会变得更加明显。一些地区会成长很快，一些地区可能成长不起来了。省会城市主要看政策和行政手段，政策一旦有松动，市场马上会上来。

  具体到一二线城市，一城一策，以地方政府为准。省会城市和二线城市应该会有一些松动。核心城市不一定能放松，一线城市放松的可能性几乎没有。

  当然，这段时间社会的资金成本、特别是债券成本明显降低了，这点反映到实体企业还需要一定的周期。