珠江实业回复问询函 新增8项风险提示

  两度延期之后，珠江实业终于对外公布了年报问询函的专项说明。

  4月30日，珠江实业收到上海证券交易所（下称“上交所”）的《关于对广州珠江实业开发股份有限公司2018年年度报告的事后审核问询函》（下称“问询函”），要求公司于5月10日前就对外拆借资金、房地产开发业务、公允价值变动损益和投资收益、所涉诉讼等事项进行补充披露。

  “由于《问询函》内容较多，且涉及财务和中介机构（会计事务所），需要回复的细节和工作量会比较大。”珠江实业证券事务代表告诉时代周报记者，公司分别在5月11日和5月18日向上交所提出延迟回复的申请。5月24日，珠江实业已正式发布回复。

  新增8项风险提示

  在问询函中，第一大项是“关于对外拆借资金情况”。数据显示，珠江实业2018年新开展多笔委托贷款、资金拆借业务，导致公司货币资金由23.25亿元降至14.62亿元，同比下降37.22%。同时，公司于2019年6月和2019年9月即将有合计15 亿元的公司债到期回售。上交所质询公司是否存在债兑付风险。

  珠江实业表示，截至2019年3月31日，公司的货币资金及理财资金余额共计28.54亿元，可以覆盖上述15亿元公司债。同时公司正按计划推进非公开发行公司债券的注册及发行工作，发行规模不超过人民币20亿元(含20 亿元)，该债券主要用于兑付上述即将到期回售的公司债。与此同时，公司正在抓紧推进在建项目的销售，加快资金回笼。

  问询函中的第二大项是“关于房地产开发业务”。数据显示，珠江实业2018年存货53.41亿元，而2018年预收账款仅1.89亿元，房地产销售的去化压力较大。公司是否充分计提了存货跌价准备及以后年度经营业绩是否会持续下滑。

  珠江实业解释称，公司预收账款较低，与公司执行的销售收入确认的会计政策有关，因此账上预收账款1.89亿元，主要为公司已收取的尚未符合收入确认原则的房款。其进一步指出，目前公司各项目销售正常推进，不需要计提存货跌价准备，且2019年度经营业绩不存在持续下滑的风险。

  值得注意的是，珠江实业在本次回复中，新增了8项风险提示，涉及资金拆借、委托贷款、债权投资、项目预售审批、土地储备等事项。如珠江实业对广州市东迅房地产发展有限公司提供4亿元委托贷款没有履行临时公告披露的义务；公司对广州天晨房地产开发有限公司的股权+债权投资金额合计25.1亿元履行了董事会审议程序，但其中关于债权投资金额23.04亿元并未单独履行审议程序。

  “上述8项风险提示是公司在与上交所沟通后，根据他们的要求增加的。”珠江实业证券事务代表告诉时代周报记者，这也是对潜在的风险作出一个完全且有效的披露。

  转型自主开发模式

  除了问询函，珠江实业交出的2018年成绩单，也着实黯淡。

  财报显示，2018年，珠江实业实现营业收入34.05亿元，同比减少19.70%；实现归属于母公司净利润2.45亿元，同比减少31.78%；实现每股收益0.29元，同比减少30.95%；实现加权平均净资产收益率8.17%，同比减少4.99个百分点。

  房地产开发业务方面，珠江实业全年实现营业收入27.61亿元，同比减少30.84%。具体到项目，长沙珠江花城实现营收约为967万元，同比减少87.04%；长沙珠江郦城营收约为3399万元，同比减少84.70%；三亚金水湾营收约为5.03亿元，同比减少71.67%；开平天玺湾营收约为6552万元，同比减少79.36%。

  业绩下滑背后，是珠江实业土地和在建项目储备不足，以及在售项目多集中在受限购限售限价等分城施策影响最大的城市所致。截至报告期末，珠江实业房地产开发业务集中在广州、 湖南、安徽、海南等区域，待建、在建、在售仅14个项目。

  珠江实业董事长郑洪伟在公司2018年度业绩说明会上表示，公司目前处于关键发展期，未来一段时间内重点任务之一便是增强土地储备和项目拓展能力，重点关注粤港澳大湾区，湖南、海南地区以及有优势的区域土地市场。

  此外，管理层还在《工作报告》中透露，公司经营模式将从“股+债”的并购模式为主向自主开发模式为主转变。“模式上的转变，是公司今年在战略上一个大的转型，”珠江实业一位内部人士告诉时代周报记者，“自主开发实际上就是在前期拿地及项目后续运营等层面，以我们公司为主导，虽然可能也会接受其他方式的股权或债权的权益，但我们一定要握有控制权。”

  另一位珠江实业内部人士告诉时代周报记者，单从经营上来讲，自主开发模式的管理难度肯定要比合作项目（“股+债”的并购模式）要小很多，就像集团分别去管理“控股型”公司和参股型公司，前者肯定更易管理。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也告诉时代周报记者，自主开发模式能使房企在项目经营上握有主动权。尤其是从房企的开发本质看，做好产品是最关键的，自主开发往往在产品发展方面会更具有独立性。