旧城改造：房企新蓝海与城市新生机

  随着一线城市新增用地供应的逐年减少，新房市场开发逐渐进入徘徊阶段，北上广深等大型城市更是率先进入存量房时代。 同时，城市结构的调整也带来了产业结构的重塑和人口结构的改变，旧改、存量升级为核心的城市更新开发模式渐成主流。近年来，全国各大房企也将存量资产改造看做业绩新的增长极，其中万科、绿地、首开、中粮、新世界、富力等房企，在城市更新模式方面正在不断创新拓展，一些知名城市改造项目也正在不断涌现。随着开发商将一座座城市更新项目改造升级的完成，原来老旧的厂房、商业、写字楼、酒店又开始焕发生机，甚至成为网红打卡的胜地。

  50家房企扎堆

  随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展，我国一线城市二手房成交总量已经超过新房成交量。据中原地产统计，截至2018年12月底，2018年全年北京二手住宅市场份额为87%，而一手住宅市场份额仅为13%，与北京类似，上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。

  与此同时，一线城市核心区，甚至近郊区域的新增供应量已越来越少，新建商品房主要集中在城市远郊区。土地供应的稀缺将房企目光向存量改造市场转移的同时，政府的支持也给城市更新领域带来机遇。

  近年来，以发展租赁市场和旧城改造为主的存量市场受到政策不断支持。国家相关部委和一线城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划。

  广东省国土资源厅2018年发布《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》，规定涉及“三旧”改造的供地，除了政府收购储备后再次供地的，其余供地可以协议方式出让。

  根据深圳《城市更新“十三五”规划》，在2016-2021年期间，深圳预计推进规模为30平方公里、高达数万亿的用地更新，包括100个旧工业区复合式更新、100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。

  据相关机构的不完全统计，目前全国实施旧改、推出旧改的大中城市在20个以上，而介入旧改的大中型开发商则在50家以上。

  高和资本董事长苏鑫认为，以“旧楼改造，存量提升”为核心的各类城市更新，可以实现化解土地供需矛盾、开发商土地高成本上涨、非核心区域物业资产升值缓慢等问题。

  存量必修课

  土地供应持续下滑和诸多政策的限制让新房市场投资空间日趋收窄，在存量资产上做文章，开始成为很多开发商的必修课。

  万科在今年先后对北京国贸商圈的万科大都汇、上海万科张江国际创新中心进行改造。2018年7月底，北京万科时代中心正式开放，作为北京万科“6+X”计划中的A计划首个落地作品，也被外界看作是万科北方区域本部首席执行官刘肖在存量改造领域的第一块试金石。其中，北京万科的“A计划”正是北京万科拟定转型计划中的“存量资产改造计划”。

  刘肖认为，在北京人口达千万、地产行业规模达千亿下，出现了副中心的重大搬迁战略以及雄安新区的规划建设。整个城市的产业结构在重塑，人口结构发生变化，整个产业结构的核心分布都会发生变化，这都给企业存量资产改造带来了巨大的机遇。

  截至2018年8月，北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个优质资产，总开发面积逾65万平方米，投资总额168亿元。另悉，万科北方区域在存量资产改造上的投资约为200亿元，涉及办公楼的存量资产改造项目大概有17个左右。

  除万科外，越来越多的房企和机构也开始关注存量更新市场。在城市更新的众多细分市场中，有聚焦棚户区片区改造开发的企业，如：首开提出“城市复兴官”计划；有专注新材料、新技术研发的企业；有优客工场、氪空间等聚焦改造低坪效空间的联合办公企业；也有聚焦将老工厂改造成为创新创意产业园的企业等。此外，中粮、中海、招商、华润之前在商业写字楼、城市综合体开发运营拥有丰富经验的央企，也已把旧改、片区运营能力作为核心能力向更多的城市输出。

  100来个章的考验

  开发城市更新领域绝非一蹴而就。一位行业资深人士指出，企业涉足旧改项目，首先是资产收购和并购能力。通常情况存量项目改造的政府报批报建手续相对繁复，而且存量资产项目都有历史遗留问题，这需要企业有解决复杂问题的能力，也需要倚靠本地政策、政商关系等。

  此外，繁复的手续也是一大难题。一些城市办公流程相对繁琐，一个旧改项目从立项到审批甚至要盖100来个章。

  对于房企而言，产品营造能力也是关键。有观察人士认为，龙头房企在这些方面显然有明显优势。一方面，大企业资金成本较低。另一方面，在开发经验、产品内容的创造力以及与合作伙伴的战略合作能力更为突出。

  事实上，存量焕新的新形势下，政府如何在有限的用地上实现经济活力和社会宜居性的同步提升，开发商又探索出适合自身“资产运营+资本运作”的有效模式，都面临着操作层面的挑战。

  “未来开发商仍需对城市更新课题深入研究，以实现城市核心区存量物业的现代化改造。而不仅仅只是停留在对于建筑和城市外观进行翻新的基础层面”，刘肖表示，从路径选择来看，北京万科正在逐步搭建以功能环境重塑、产业重构、历史文化传承、民生改善为发力重点的城市更新模式：通过充分发挥市场资源配置在城市更新中的作用，让新老居民、时代记忆与新兴业态互相融合更新、共鸣共生，打造城市的新地标。

  住建部政策研究中心主任秦虹认为，未来30年，中国大规模的城市重建不可避免，城市有机更新在存量房时代最具投资价值，它能激发城市活力，再造城市繁荣，传承与再生将会再续一个城市的传奇。