朗诗9.8亿剥离五项亏损业务 长租公寓两年亏2.3亿多元化转型遇阻

  作为风口行业的长租公寓被朗诗“剥离”。

  5月14日，朗诗绿色集团（00106.HK以下简称“朗诗”）发布公告称，公司朗诗剥离旗下长租公寓等五项亏损及非房业务所得款9.8亿元。近10亿的出售交易中，长租公寓业务所占的比例最大。

  长江商报记者梳理发现，朗诗自2017年初创立长租公寓品牌——朗诗寓，未来三年拟布局10万间长租公寓。然而发展不慢，亏损却逐年扩大。2017年长租公寓产生亏损4417万元，而到2018年，亏损进一步扩大至1.9亿元，同比增长330%。朗诗董事长田明预计，2019、2020年长租公寓还将产生亏损，亏损额会随着规模扩大而逐年加大。

  “长租公寓虽然处于风口，但是运营长租公寓和房企销售商品房的利润与回款周期相比，还有很大的差距。”诸葛找房分析师孙明英在接受长江商报记者采访时表示，朗诗当前此类投资减弱，其实也是止损的策略。而选择其优势的产业，进而做大做强，这才是今年投资的重心。

  9.8亿剥离五项亏损业务

  5月14日，朗诗绿色集团有限公司公告称，公司旗下间接全资附属公司于近日与控股股东朗诗集团签订五项协议，将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等的非地产业务剥离至控股集团。

  根据公告，此次剥离后，上市公司所得款项净额估计约为人民币9.81亿元，录得除税前总收益约人民币6180万元，所得款项净额用作投资于公司主要地产业务及作为一般营运资金。

  长江商报记者注意到，近10亿的出售交易中，长租公寓业务所占的比例最大。

  数据显示，2017年朗诗获得了1.5万间房源，分布在国内主要一线二线城市；2018年达到了4万多间，而两年间该业务合计为上市公司带来亏损2.34亿元。

  2018年朗诗实现收入75.6亿元，净利润为14.4亿元，若剔除长租公寓的亏损，其净利润可达16.3亿元，净利率提高2.5个百分点到21.5%。

  对此，朗诗解释称，处于孵化期的创新业务压低了集团的年度利润额，一定程度上影响了公司的股价。剥离这些非地产业务，公司的利润率、总资产收益率、净资产收益率，预计同比将会有进一步的提升，并有助市场充分认识公司的盈利能力。

  “对于长租公寓等项目，从企业发展角度看，其不光没有盈利，反而形成了亏损，这对于企业是有拖累效应的。”易居研究院研究总监严跃进向长江商报记者分析，从项目本身来说，需要经历一个培育期，但是很显然企业没有太多的耐心和定力，这也是比较无奈的地方。剥离出去后，某种程度上有助于形成更好的投资机会，产业也会更加聚焦，这一点是值得肯定的。

  业绩未达标规模“掉队”

  相较于同等规模的房企，朗诗业绩规模和盈利水平的增速并不算突出。近期披露了一季度销售数据，报告期内实现签约销售额约32.57亿元，同比下降29.75%；签约建筑面积逾22.25万平米，同比下降12.16%。仅完成400亿年度销售目标的8%。

  年报显示，朗诗2018年实现合约销售金额381亿元，同比增长19%，距离年初定下的460亿元的目标尚有较大差距；完成率为83%，在百强房企中几乎垫底。根据克而瑞发布的房企销售金额排行榜，朗诗2016年排名53名，2017年到了64位，2018年则排到了68位。

  与此同时，随着近几年房企对规模的强烈追逐，主打轻资产的朗诗却略显保守，在规模上慢慢落后。数据显示，2015年-2018年，朗诗分别完成销售141亿元、283亿元、320.53亿元和381.49亿元，其中2018年朗诗的合约销售权益比例大概为30%。

  为加速规模化发展，去年朗诗绿色地产宣布正式更改为朗诗绿色集团有限公司。发展了包括长租公寓、养老服务、地产金融等在内的多元化业务。不过从现实状况来看，因尚未找到盈利模式，反而成为企业的负累。

  除长租公寓亏损外，随着建筑技术不断突破，朗诗主打的“绿色地产”核心业务也受到来自竞争对手的冲击，市场占有率不断下降。而且2014年以来，朗诗多地被曝维权事件，不少业主认为是“伪绿色”，为打造绿色科技地产的朗诗蒙上阴影。

  受制于轻资产转型和规模增长有限，资本市场对朗诗一直没有过多关注，上市近六年，朗诗的股价长期未得到提振。严跃进认为，对于低估值和低股价的现象，说明消费市场和资本市场给予的评价模式不一样。从消费市场看，其绿色产品等本身具有较好的优势，市场占有率还是很高的。但是从资本市场的发展角度看，尚有很多问题，比如说战略扩张不到位、融资渠道过于狭窄、企业产业过于分散等，这些都会影响股价的上涨。

  对此，朗诗在年报中表示，多年来，集团的市值并未得到资本市场的认同。朗诗不仅有差异化的产品，有开发服务收益，有美国地产业务，而且还有物业管理、长租、养老、设计等具有价值的纵向多元的创新业务。然而，过于复杂的多元化业务，也导致资本市场对本集团的理解困难，沟通成本过高。