建业地产销售额高增长净利率仅9.6% 固守河南本土市场占有率仅9%

  在房企纷纷加速扩规模摆脱区域局限，布局全国化的当下，深耕大本营河南的建业地产(00832.hk)则显得有些“掉队”。

  5月6日，建业地产股份有限公司发布公告称，4月单月取得物业合同销售额人民币59.21亿元，同比增加51.4%，合同销售建筑面积86.61万平方米，同比增加49.1%，平均销售价格为6836元/平方米，同比增加1.5%。

  不过，据克而瑞发布的数据显示，4月，在克而瑞统计的39家典型房企中，共有18家房企出现了环比下跌的情况。其中，建业地产的环比跌幅达到96.7%，同比下跌93.2%，成为4月跌幅最大的企业。

  “过于聚焦河南单一区域发展，是建业地产发展的局限所在。”业内人士认为，建业地产在河南有大量的土地储备，被业界誉为“河南王”。公开资料显示，截至2018年12月31日，建业地产已进入河南省的18个地级城市和77个县级城市。

  易居研究院总监严跃进对长江商报记者表示，建业这两年过于迷恋河南市场，造成两个问题。第一、对外拓展和投资的力度不够，或者说经验是不足的，造成了很多投资机会的丧失。第二、对内投资也面临很多竞争性的压力，尤其是河南本地部分房企也在崛起，在本土市场占有率的不足，从侧面也说明了这一点，未来企业需要反思当前的投资策略。

  高增长下净利率仅为9.6%

  建业地产成立于1992年，一直深耕河南，被业界誉为“河南王”，创立至今已有27年。

  据其2018年年报显示，截至2018年12月31日，建业地产已进入河南省18个地级城市和77个县级城市，拥有在建项目118个，其中位于河南省会城市郑州的项目16个，河南省其他城市项目102个，在建项目总建筑面积约为2,172.1万平方米。

  核心业务板块，建业地产的物业地产目前进入河南的18个地级城市和77个县级城市，目前主要布局城市是郑州市。2018年，在该公司536.75亿元的重资产合约金额中，郑州市占了26.08%，在4608万平方米土储中，郑州市占了29.7%。

  深耕河南大本营的建业地产近年规模实现了较大幅度的增长。据年报显示，建业地产2018年全年录得合同销售金额723.66亿元，同比增长约为97.2%。其中重资产合同销售金额536.75亿元，同比增长76.5%；轻资产合同销售金额186.91亿元，同比增长197.2%。

  在利润方面，2018年建业地产营业收入为147.83亿元，同比增长6.5%，毛利润增长55.2%至约人民币50.91亿元。毛利率为34.4%，较2017年的23.6%大幅上升10.8个百分点。净利润增长57.4%至14.15亿元，净利率虽较2017年增长了3个百分点，但9.6%在房企中仍处于较低水平。

  此外，建业地产经营活动所得现金净额为41.02亿元，较上年出现显着下降，2017年净额为57.60亿元，同比下降了28.8%。

  年报披露，导致净利率较低的原因主要是公司较高的三费费率。2018年建业地产销售费用为11.88亿，销售费用率为8.04%；管理费用为15.52亿，管理费用率为10.5%；财务费用为2.26亿，财务费用率为1.5%，若将20.75亿的资本化利息计入财务费用，2018年其财务费用率为15.56%。较2017年上升6.5个百分点。

  “建业的布局过于集中在河南，所以当河南市场降温的时候，业绩也会承受很大的压力。”严跃进认为未来需要积极在全国市场的投资领域做研究。

  突破单一区域发展

  随着龙头房企逐渐向二三线城市下沉，市场竞争加剧的同时，建业地产在河南的市场占有率也遭到了稀释。

  据年报显示，报告期内建业地产在河南省的市场占有率为9.0%。据郑州克而瑞的数据，建业地产在郑州的权益销售额排名从2016年的第2位下降到2018年的第4位。

  偏居一隅的建业地产近年着重在轻资产业务的推进是重大突破之一。从销售额构成上看，2018年，该集团723.66亿元的总合同销售金额中，轻资产合同销售金额达到约186.91亿元，同比大幅增长约197.2%，约占合同销售总额的25.83%

  除了轻资产运营模式的推行，自2015年6月起，建业地产同时开始由综合开发企业向城市居民新型生活方式服务企业转型。三年以来，该集团在地产、商业、物业、文旅、酒店、农业等板块均有布局。数据显示，截至2018年12月31日，建业地产持有4个文旅项目和7个处于不同开发阶段的绿色基地项目，不过这些项目仍然位于河南省内。

  2018年12月28日建业地产迈出走出河南的第一步。建业地产和河北省邢台市的一个企业就合作开发邢台市的一个小镇签订了战略合作协议。

  2019年3月28日董事长胡葆森在建业地产的2018年业绩会上首次松口表示，“将会有条件地走出河南”，有条件分别是指“半径要求、轻资产模式与中原文化小镇的产品形态。”

  严跃进认为，在行业规模增速放缓、市场分化格局下，建业地产作为一家区域性房企的发展形势明显弱于市场整体水平。未来如何突围转型、争夺其他区域市场还需要考验。