一二线城市布局助力增长 景瑞控股再创佳绩

  2019开年以来，宏观政策面出现部分积极调整，包括融资渠道得到进一步放开，一定程度上提振了市场情绪，港股内房股较年初均呈现增长态势。而在业绩期之后，布局既有靓丽业绩，又有保持高速增长潜质，同时还估值被低估的标的，方能收获超额的投资收益。笔者发现长期跟踪的景瑞控股就符合这个特质。

  景瑞控股于2013年在香港主板上市，聚焦于地产主业，布局住宅、公寓、办公业态，打造有品牌影响力的综合性地产集团。经过二十余年的发展，已成为中国三角区域领先的住宅物业开发商之一。公司以基金化运作的轻资运营模式，贯穿地产上下游产业链，推动景瑞由传统房地产开发商向资产管理服务商转型。

  公司3月20日公布2018年业绩情况，公司全年实现收入112.68亿元；公司实现毛利润25.47亿元，毛利率同比增长6.5个百分点，达22.6%；实现净利润13.03亿元，同比增加44.1%，净利润率达11.6%；股东应占溢利10.32亿元，同比增长28.1%。

  公司去年盈利能力全面升级，净利水平再创新高，虽然营业收入同比下跌，但究其原因是由于公司转型升级，基金化和合作项目增加使得并表项目减少所致，从销售额看出，公司物业销售表现依旧亮眼。公司2018年合约销售金额达至252.36亿元，同比增长37.4%，合约销售均价提升至21,727元/平方米，同比涨幅近20%。大方向运营指标中，毛利率增长至22.6%，同比增长6.5个百分点。从整体指标分析，公司今年之所以实现高速增长，得益于房价上涨及销售中一二线城市贡献增加。自2016年起，景瑞积极加速对三四线城市的去化，专注于一二线城市布局。从签约销售额中看出，今年物业销售来自一二线城市的占比不断提高，2018年全年已达95%，未来有望继续提升一二线占比。由此反映出公司对于回归一二线城市的战略态度坚定。因此，证明战略的调整使公司更具竞争优势。

  在不断扩张的背景下，公司负债水平保持在健康状态，公司的融资平台更加多元化，债务品种也在进一步优化。截至2018年底，公司有息负债总额为187亿元，公司银行借款占比上升到约47%，而信托部分占比则下降至7%。也正因如此，公司的融资成本近年来持续下降，从2015年的9.68%下降至2018年底的7.88%。

  此外，公司继续秉承深耕长三角区域的发展战略，截止到2018年底，景瑞集团土地储备合计约480.42万平方米，同比增长8.8%。2018年，公司新增土地储备165.92万平方米，在北京、天津、武汉、苏州、杭州、台州、上海及南京等城市多样化拿地共斩获22个项目。公司现有土储预期可满足未来2到3年的发展需要。此外，公司2017年进行的业务重组逐渐显现成效，旗下的悦樘公寓及锴瑞办公皆获得可喜成绩。2018年，公司悦樘公寓板块面积增加4.34万平方米，锴瑞办公板块面积增加12.32万平方米。受惠于政府积极推进盘活存量房屋用于租赁的政策，公司于2017年开始进行物业收购，主要模式为，低价购买核心地段二手住宅及商办物业标的，改造后出租获取租赁收益。随着公寓平台业务和办公平台业务不断扩大，公司2018年租金收入同比大增131%，达1.34亿元。

  除净利保持大幅增长外，景瑞控股从去年开始也积极与股东分享经营成果，公司今年派息30港仙/股，派息率达到34.83%，在内房股中名列前茅。按业绩公告前一日收盘价计算，股息率接近12%，有非常高的安全垫。此外，景瑞控股目前市盈率水平不到3倍，市净率水平仅有0.3倍左右，明显低于其它内房股。近日，景瑞控股股价已开启上升通道，并在今年房地产政策面大好的环境下，景瑞控股在一二线城市的深耕布局亦有望持续为公司带来增长动力，中长期亦存在较好的投资机遇，投资者可持续保持关注。