市占率超4% 万科的基本盘与第二曲线

  销售金额6069.5亿元、市场占有率4.05%，负债却仅有30.9%……3月26日，万科举行2018年度业绩发布会，一度喊出“活下去”的万科，在本不被看好的2018年交出了一份自己和行业都很认可的成绩单。对于万科的转型、扩张与行业的未来，董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜、执行副总裁兼首席运营官张旭、执行副总裁兼首席财务官孙嘉、副总裁兼董事会秘书朱旭等高管集体回应了媒体和投资者的询问。

  6000亿与4.05%

  销售金额6069.5亿元，住宅占比84.9%，144平方米以下的中小户型占比91.4%，在全国商品房市场中的份额由3.96%提升至4.05%，在24个城市的销售金额位列当地第一……

  截至2018年底，万科持有货币资金1884.2亿元，高于一年内到期的流动负债总和931.8亿元。截至2018年底，万科净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为30.9%……

  报告期内，万科实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%；实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%；每股基本盈利3.06元，同比增长20.4%……

  “如只看销售面积、销售金额、投资、开工等几乎都创出历史新高的各项指标，2018年中国房地产市场似乎很完美。但万科人坚持认为，现在就是一个白银时代。”对于自己，万科在告股东书里给出了这样的评价。

  从供给端的情况来看，行业集中度上升已经不再是趋势，而是事实。2018年中国房地产市场TOP3包括万科在内的发展商共获得12.6%的市场份额，超过1/8；TOP10是26.9%，超过1/4；TOP20为37.5%，TOP30为45.2%，TOP50为55.1%，TOP100为66.7%。前100家开发商获得2/3的市场份额，这说明竞争正变得越来越激烈，而且主要是重量级选手之间的相互竞争。如何在市场中赢得客户的青睐，考验的是方方面面的能力。

  郁亮在当日的业绩说明会上也坦言，“白银虽然没有黄金那么贵，但仍然是贵金属”。他承认，在白银时代万科启动转型，这样才能让自己有足够的时间来探索和思考。白银时代也会维持很长时间，但转型和变革同样需要很长时间，等行业到青铜时代再转型就来不及了，“这六七年以来，万科对白银时代的判断从来没改变过，我们对转型坚定的认识也从来没改变过。我们转型的决心也从来没改变过”。

  祝九胜在评价这份业绩的时候，也直言随着集中度上升，行业里面既有机会，也有挑战。全球的经验，单一开发商的市占率最高会到6%-8%，万科过往通过对自己的能力定位和战略定位，对规模的追求和依赖变得不那么严重，要在能力上做到领先和领跑。

  在近14亿人口的中国，市场占有率进入4%的万科，面对国际惯例的“6%-8%”，显然在白银时代还有空间。

  基本盘与开枝散叶

  2019年的万科，目标是什么？

  对于外界猜测的目标下调，在当日的业绩说明会上，万科并没有给出明确的回应。

  “总体而言，‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。”郁亮口中的万科基本盘，不是指“房地产开发业务”，而是公司所有事业集团（BG）、所有事业单元（BU）都要明确自己的基本盘。“万科不是要收敛其他业务，而是要聚焦收敛每块业务的经营管理动作。”

  前一天公司发布的2018年年报中表明，万科“聚焦收敛，巩固提升基本盘”的调整效果已有所显现。报告显示，2018年，万科集团实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%；实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%。

  “要先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶。”2019年，面对高度的不确定性，郁亮也发出了自己的示警，“万科应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，围绕‘城乡建设与生活服务商’的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以‘客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展’的长期经营指导方针，稳住基本盘。”

  2018年万科将战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”。从配套服务商到生活服务商，意味着不仅要提供硬件，也要提供软件；不仅要提供空间，也要提供内容。

  在郁亮看来，“城乡建设与生活服务商”和“聚焦收敛，巩固提升基本盘”互为表里，是硬币的两面，在理解上不可偏废，更不可对立起来看。“我们当然要在‘城乡建设与生活服务商’的道路上继续转型。而为了更好地转型，我们需要‘巩固提升基本盘’。”

  寻找第二曲线

  郁亮认为，为支持万科未来的持续增长，转型势在必行。万科必须将视野开放到更广阔的空间，将服务延伸到客户生活需求的更多方面，力图真正找到万科未来的第二曲线。这个方向是一以贯之的，没有任何动摇或改变。

  但万科管理层也意识到转型绝非易事。未来能支持出现千亿级企业的实体经济领域，并有进入空间的行业并不多。很长一段时间里万科将面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代舒适区，进入高强度竞争的低容错时代；一个是进入到相对陌生的空间。

  一方面，万科多元业务在今天仍在持续推进。这从刚刚披露的公司2018年年报中也能得到印证：长租公寓业务已覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%；物业服务方面，万科2018年实现营业收入98亿元，同比增长33%；商业开发与运营方面，截至2018年底，万科在商业领域的总管理项目达210余个，总建筑面积超过1300万平方米；物流仓储服务方面，2018年内，万科旗下万纬物流新获取项目64个，合计可租赁物业的建筑面积约为494万平方米。在城市更新与产业园业务领域，截至2018年底，万科已在超过20个城市开展相关建设和运营业务，管理标准办公项目70余个，产业园项目30余个，管理面积达700万平方米。

  另一方面，在传统地产业务上，万科保持投资扩张节奏，今年前两个月，合作拿地、旧改、加大一二线投入是万科在土地获取上的突出表现。统计显示，2019年前两个月万科共斥资206.32亿元新增16个房地产项目，分别位于北京、上海、广州、佛山、福州、成都等15个城市，占地面积合计222.7万平方米，计容建筑面积458.4万平方米，其中万科权益建筑面积366.7万平方米，需支付权益地价206.32亿元，拿地销售比约为22%。值得一提的是，万科今年的新进入项目里，一二线城市的占比超过80%。