跑输了上一轮牛市 ，万科要聚焦基本盘

  春光灿烂的日子还没真正到来，但困扰万科的2018年已然过去，一切看上去并没有想象中的严峻。

  万科交出的2018年成绩单显示，实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%。

  不过收入和利润自此前年度结算，体现万科2018年最直接经营状况的是合同销售金额。该数据为6069.5亿元，同比增长14.5%，只略高于全行业12.2%的增速。

  万科自身定位的转变，对行业前景的判断，转型及对新业务的探索、审慎原则，仍在主导这家巨头的前进方向。正因如此，尽管目标坚定，但在销售竞赛中，与碧恒（碧桂园、恒大）相比，万科的身影略显踟蹰和凝重。

  从“活下去”到收敛聚焦，万科传导出的种种信息显示，其对传统业务和新业务的转型探索思考到了高潮。而董事会主席郁亮在3月26日举行的业绩推介会上否认放弃转型，但修剪枝丫是确定的。

  郁亮说万科的对手是自己，但与自己的战斗，永远是最壮观的。在传统开发业务跑输了上一轮牛市之后，“基本盘”成为万科2019年最重要的词汇。

  基本盘的逻辑

  万科2018年全年的销售金额，在上半年已见端倪。

  2018年上半年，万科的合同销售额仅有3046.6亿元，同比增速不足一成。到了下半年，这个情况总算有所好转，全年合同销售金额为6069.5亿元，同比增长14.5%，追上全行业12.2%的增速。

  虽说万科规模基数庞大，增速有限可以理解，然而，这样的增长水平无论是放在Top3 还是Top10的同行增长数据中，并不乐观。

  万科失去规模一哥之位，固然有碧恒崛起之因，焉知不是自身战略转型的结果。传统的地产开发业务和创新业务组成万科的业务总盘子。

  万科的压力来自行业对比，也来自自身。半年报发布后不久，2018年秋季，万科在内部便发出“活下去”的警示。2018年结束，万科全年销售数据优于上半年，但如上所述，依然不够。

  万科在2018年年报的《致股东》信中道出其对于行业前景的判断，以及对自身转型的认识与调整。万科指出，行业整体快速扩张的时代已经结束，房地产市场将持续受“少子化”、“老龄化”的人口问题所影响，这样的白银时代危与机并存，万科认为转型势在必行。

  然而转型绝非易事，至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科。从行业空间来看，几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计，而且可以依托标准化快速复制的实业业务。

  有人说这纸《致股东》信写得极有力，但实际上郁亮在2018年底的2019年目标与行动沟通会上对转型的思考更为诚恳彻底。

  郁亮表示，过去3年，万科放弃了规模第一，换回今天的战略布局主动。如果当初没有收敛聚焦，进入的是200~300个城市，而非现在70~80个主要城市的话，我们不一定会丢掉销售老大的位置，但今天面对的困难和压力就会大很多。

  然而郁亮也清楚，中国的城市化仍在继续，房地产仍有空间，从过去、现在，到未来10年，开发业务都将是万科的基本盘，它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。

  这便是万科将“基本盘”定为年度最重要词汇的背景和逻辑。万科集团以房地产开发业务为基本盘，从此来看，2019年万科的销售金额表现理应更为进取。

  这也容易被误会，万科放弃对创新业务的探索和转型。3月26日，郁亮在推介会上表示，万科转型的决心从来没有改变过。“巩固基本盘，不等于放弃转型，放弃多元化业务。收敛聚焦不是砍树，是修剪枝叶，是一个阶段的总结。”

  第一财经了解到，多元化业务同样有各自的基本盘，譬如万科物业的基本盘就是住区物业服务，长租公寓和商业业务的基本盘就是提升已获取项目的开业效率和经营质量。

  创新业务收入仍无起色

  跟当期销售增长幅度有限的合同销售金额相比，万科2018年的收入和利润增长相对更出色。数据显示，万科营业收入和净利润都有近两成的增长，这也可从中窥见万科创新业务的经营成果。

  2018年度，万科2976.8亿元总收入，来自房地产业务的结算收入为2846.2亿元，占比95.6％，物业服务收入为97.9亿元，占比3.2%。

  2018年年报中，万科非住宅业务的亮点在物业板块。尽管放在万科的大盘子中看，物业收入微不足道，但却是万科新业务中最快接近百亿收入的头马。

  2018年万科物业营业收入同比增长33%；在2018年新增签约收入中，住宅业务占比65%，非住宅业务占比35%。

  除了物业之外，郁亮对万科其他新业务的表现并不满意。郁亮在集团2019年目标与行动沟通会上指出，新动能业务发展不平衡，虽物业事业部表现优秀，但是其他新业务或多或少存在着前景不明、模式不清、目标模糊、管理粗放、队伍庞大、组织复杂、结构混乱等问题。

  截至目前，万科长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。万科首席运营官张旭表示，2019年长租公寓的开业数会增加到10万间。

  譬如物流仓储服务方面，万科旗下万纬物流经过近四年发展，已成为国内领先的物流服务商。截至目前，万纬物流已累计获取项目124个，合计可租赁物业的建筑面积约971万平方米，平均出租率为96%。万纬物流还收购了太古冷链物流，万科还是普洛斯的第一大股东。

  截至2018年底，万科已在超过20个城市开展标准办公与产业园的建设和运营管理业务，管理面积合计约700万平方米；成功中标北京2022年冬奥会和冬残奥会延庆赛区PPP项目。

  万科的创新业务与很多第一、第二有关，然而提起收入，还是囊中羞涩的模样。结果显示，囊括除物业外其他创新业务的“其他业务”总收入仅有32.7亿元，占比1.2%。与2017年的27.57亿元相比，增幅依然有限。

  郁亮回应，“指望新业务赚大钱，是痴心妄想，我们未来赚小钱。大家不要用收入利润来想这个事情，只有万科基本盘巩固，才能在转型路上更坚定。”

  万科转型，必然要付出代价，除了失去销售老大的地位，对创新业务的投入，也带来企业现金流的影响。

  数据显示，2018年度万科的经营活动产生的现金流量净额为336.18亿元，比2017年的823.22亿元，减少59.16%。投资活动产生的现金流量净额在2017年－516亿元的基础上，再下滑30.52%至－673.6亿元，筹资活动产生的现金流量净额同样下滑，跌幅为18.94%，降至447.9亿元。

  值得肯定的是，万科的财务水平依然稳健。截至2018年底，万科持有货币资金1884.2亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和931.8亿元；净负债率为30.9%，继续处于行业低位。

  万科的收敛聚焦是长期的，但其对商业逻辑的检验结果也许不需等待太久。2018年过去，一切都结束了，一切都将开始。