中骏集团土储达3200亿元 财务盘面优化扩张稳健

  规模三年晋级“千亿阵营”，年均复合增长率超50%，多元业务发力保证后“千亿时代”盈利能力，中骏集团打破了行业调整周期制约，正按照自身计划走在稳健扩张的道路上。

  “我们目前有两大发展战略，其中头一个就是‘千亿战略’。”在业绩会上，中骏集团董事局主席黄朝阳并不掩饰对于规模的渴求。但在黄朝阳看来，中骏的另一个战略是“FUN+幸福生活生态圈”，即与地产主业相关的多元化业务投资，则是为“后千亿时代”提前布局，面向未来消费升级的转型。

  鉴于此，花旗的报告指出，受惠于过去三年公司拓展步伐至34个城市，活跃增添土地储备，内部架构与激励计划良好，考虑其在手可售资源达3200亿元，长远期望渗透内地40个-50个城市，晋身国内销售规模30强的目标有望达成，重申“买入”评级。

  销售目标锁定700亿元

  据《证券日报》记者了解，2016年-2018年，中骏集团的销售额分别为235亿元、332.47亿元和513.6亿元。在房地产市场波动的过去三年中，公司销售额年均复合增长率超50%，发展道路稳健。

  “2019年中骏的目标是700亿元，内部KPI不止这个数字。”黄朝阳坦言，头部开发商定的增长比例都比较低，“我们还在高速发展期，目标还算比较高，但有信心完成。”

  黄朝阳的信心来自于中骏集团已手握3200亿元的总货值。2018年，中骏集团新增土地储备900多万平方米，新进入10个城市，获取47块优质土地，平均土地成本约每平方米4327元，较去年每平方米4990元进一步降低。

  据悉，近年来中骏集团启动“区域聚焦、多业态发展”的5+1战略布局，重点布局长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、中部经济区、西部走廊及海峡西岸经济区，聚焦一线及核心二线城市，弹性进入强三线城市。

  进入2019年，中骏仍持续深化全国布局版图，在今年开年的近三个月时间内，接连拿下15座城市的16幅地块，新增总货值超400亿元。

  花旗报告指出，公司可售资源及地域分布可支撑相关目标，平衡了公司销售增长及盈利后，预计2020年和2021年的毛利率可维持在30%的水平，而280亿元未入账销售毛利率大约为30%，亦有助于带动盈利增长。

  财务盘面优化负债降低

  规模快速增长和加大多元化业务的投资，并未让中骏集团的盈利能力受到影响。目前来看，合理的土地布局、融资成本的降低，以及启动全面预算管理后成本控制的提效等战略，是中骏集团保持财务稳健的法宝。

  据年报数据显示，截至2018年底，中骏集团实现收益177.83亿元，同比增长10.4%；公司股东应占溢利33.85亿元，同比增长19.2%；股东应占核心溢利22亿元，同比增长15.6%；毛利率34.6%，同比上升0.5个百分点。

  实际上，近年来，中骏集团的毛利率水平一直处在行业较高段位。“近两年的毛利率都是在34%以上，最主要是过去两年一、二线城市交房的比例较高。”中骏集团财务总监兼公司秘书李少波表示，过去一两年重点在二、三线城市拿地，其中一个拿地指标即是，测算出来的毛利率要达到25%以上。

  值得一提的是，在加码全国布局的同时，中骏集团的净负债率实现了同比下降。数据显示，2018年中骏集团净负债率下降至60.4%，降低了11.6个百分点，债务结构也得到进一步优化。目前，公司债务期限搭配合理，融资成本近年来不断降低，2018年加权平均融资成本为6.4%，在行业内具有明显优势。

  对此，花旗报告认为，公司债务规模可控。实际上，负债可控，也为中骏集团的另一个战略实施提供了弹性空间。据悉，“FUN+幸福生活生态圈”已逐渐步入收获期。　　

  多元业务协同发力

  “Fun+幸福生活生态圈”战略是中骏集团近年来业务创新转型的重要体现。据记者了解，在该战略指导下，中骏集团布局了方隅长租公寓FUNLIVE、联合办公FUNWORK、及大健康等新型业务板块；同时，中骏集团投资打造iFun智能互联平台，打通包括居住空间、办公空间、健身健康空间、医疗、教育在内的联动关系，以满足未来智慧生活的全方位需求。

  在“打造受人尊敬的百年企业，成为全球领先的城市运营服务商”的发展愿景下，中骏集团以“多点开花”的发展战略来获取业绩增长新动能。近年来，公司迅速完成弯道超车，布局全国34城，其业务线涵盖地产开发、商业管理、物业管理、FUN+幸福生活四大业态。

  值得一提的是，多元业务正在发挥协同效应，其中长租公寓正在以“基金+开发”双轮驱动模式运营，今年将达到3万间。“长租公寓、购物中心对我们拿地已经有协同效应了，可以拿到便宜的土地。”黄朝阳坦言，“从目前战略来看，布局与地产相关的多元业务是比较靠谱的。”

  从2019年全国新拿地块中不难看出，在多业态战略体系支撑下，中骏集团开始主动拿取含居住、商业及其他属性的综合性地块。这是在严峻的宏观调控态势和激烈的土地市场竞争中，获取低成本土地的有力抓手。

  有业内人士认为，以智慧运营为方向，降低传统地产投资压力，拓展未来经营空间，想清楚战略方向，稳健扩张，在“后千亿时代”，中骏集团正在为行业开辟一条独有的转型路径。