多房企发债计划遭中止 偿债能力成关键

  去年底打开的融资闸门已延续至今，但在房企融资案不断披露的当下，部分房企之前的融资计划却频频被中止。业内人士指出，在调控未松动的情况下，企业业绩涨幅放缓，加上当前房企普遍面临前期债务兑付压力，导致企业融资需求迫切。然而随着前期包括地产公司在内的一些企业曝出债务违约，当前监管单位对已申报的债券项目的审核力度加大的可能性无疑会加大。那些财务指标不佳、偿债能力存疑的企业获批的难度很大。此外，融资案信息披露不全、风险提示不明确的融资计划都可能成为被中止的对象。

  融资中止频现

  2018年底开始的房企融资潮至今仍在持续。机构数据显示，2019年1月，房企公布的融资计划已超过70起，总金额超过1600亿元。但密集发债并不意味着“融资难”局面已破局。

  据上交所2月1日披露信息显示，和昌地产集团申请发行的“中金和昌资产支持专项计划”被中止审核。该笔资产支持证券拟发行规模为3.3亿元。不仅是合昌地产的融资计划，近一个时期内，已有多家房企发债项目被中止审核。包括阳光100一笔规模7亿元资产支持专项计划、宝龙地产一笔规模11.8亿元资产支持专项计划、当代节能置业一笔规模7.9亿元资产支持专项计划、合景泰富两笔规模分别为200亿元及20亿元资产支持专项计划等。

  此外，包括融创集团、俊发集团、花样年、雅居乐等多家知名房企在内的多家地产公司此前公布的部分融资计划均遭遇中止审核。

  业内人士指出，当前房企融资意愿强烈，但并非所有融资案都会顺利获批，类似的房企融资计划遭中止的情况现在和以后都将是常态。尤其是在此前有少数企业未能及时偿付到期债务而引发违约事件被曝出后，管理机构对融资计划的审批可能会更加关注企业的偿债能力，从而对这些融资案的审核过程更趋仔细和严格。

  财务指标受关注

  据了解，企业融资计划搁浅一部分是企业由于自身原因主动采取了中止或终止。但多数融资计划的暂停主要是由于房企发行的债券项目在审核流程中出现问题而被动搁置。

  以深交所房企发债为例，整个申报流程包括已受理、已反馈、通过、中止、终止等几个环节。其中，“未通过”表明债券发行人不符合发行条件等原因导致项目审核未获通过；“终止”则是发行项目中止超过92天后所导致项目终止。

  事实上，房企融资计划受阻最为常见的是“中止”。这主要是因为上交所债券申报系统已实现电子化审核流程，申报流程中发行人未按时回复反馈意见或未按时提交延期回复申请等都会触发交易所中止审核。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“中止”不代表企业后续失去了继续申报的机会，履行相应程序，发行人仍可进一步推进后续流程。一些房企融资计划提交的材料可能不符合交易所的要求，按照要求补充提交材料，重新恢复融资申报流程的可能性仍很大。

  但另外一种情况则需要注意，就是即便房企融资计划集中推出，管理机构对房企融资资质审核的要求并没有放松。那些融资计划用途不明、盈利不乐观的项目可能会被叫停。

  如果发行计划因为企业漏提供资料或暂时不具备条件进入“中止”状态还好说，要是因为“硬伤”，“中止”变“终止“很可能就成了时间问题。另一位业内人士指出，每一项融资计划的审核都会面临严格的考核。其中，公司的销售额、应收账款、预收账款、负债规模、现金流、盈利、股权质押等众多财会指标都是审批机构重点关注的内容项。毕竟这些财务状况显示了该公司的经营状况，从而决定了企业的偿债能力。

  多重风险须警惕

  对于房地产而言，企业的土地储备和土地货值的变现能力和周期也是机构和管理部门审查考查的选项之一。这也是部门房企负债率虽然高出行业平均水平，但依旧可以通过部分融资计划的原因。

  “从这个层面上来看，中小房企未来发债融资的难度会越来越大。”相关人士指出，土地储备不足、销售规模一般的企业在企业资信评分上处于劣势。尤其是土地成本高企、企业布局欠合理、产品缺乏竞争力的企业，会被市场逐渐抛弃，从而影响企业发债融资。

  除了企业自身财务指标和企业经营状况外，管理单位还对企业信息的即时披露和风险公示有着严格的要求。以一家上市房企为例，该公司曾计划发行规模为20亿元的债券，表示各期募集金额的70%拟用于长租公寓及租赁住房项目建设运营，30%拟用于补充公司流动资金。但期间该债券遭遇多次“拒绝”。审批过程中上交所要求该公司就本次债券发行用途出具相关证明文件，并需要补充该项目是否存在重复融资行为。鉴于该公司迟迟未能提供完备资料，从而长期陷入“中止”的尴尬境地。

  值得注意的是，一些“天鹅事件”也可能成为企业发行融资计划的障碍。据上交所披露的信息显示，南京新宁浩房地产开发有限公司申请审核发行的一宗规模为9.2亿元“东兴-佳源物业资产支持专项计划”被上交所中止审核。据了解，南京新宁浩房地产开发有限公司实际控制人为佳源集团。佳源集团旗下地产公司佳源置业此前因为“股价闪崩”、“大股东遭平仓”、“业绩乌龙”等事件一夜之间登上行业的风口浪尖。

  中原地产首席分析师张大伟分析，当前房企集中抛出大量融资计划，显示出房企对融资诉求明显上涨。当前楼市销售放缓，回款难度加大，再叠加企业前期过度投资和债务集中到期，后续企业为缓解资金压力，会加大融资力度。不过监管层仍然在严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度实际上依然比较大。  

  财务指标和资信评级未能“达标” 的中小房企的融资计划可能面临搁浅。一位楼市观察人士指出。