房企年终奖“腰斩”背后的行业之痛

  2018年落幕，地产年终数据昭示着行业之艰。但冰冷数字似乎挠不到地产人的痛感，年终奖发放时，“腰斩”的切肤之痛才真切传来。

  蔡帆（化名）真真切切体会了这种无奈。作为一家TOP20房企人士，他去年的年终奖大幅减少。“以往我们集团总部平均是6个月，这次大部分同事都只有3~4个月的水平。”蔡帆告诉第一财经。

  行业艰难时，房企试图缩减一切成本过冬。管理费用、年终奖金，都成为每个老板死抠的“大钱”。暗流涌动，没有地产人能独善其身。

  腰斩的年终奖

  来现在的房企供职之前，蔡帆经历过好几家公司，见证了房地产的辉煌和低落时代。他拿过很高的年终奖，但看到去年的惨淡情况，蔡帆默不作声。

  事实上，他所在公司的年终奖在业内一直状态平稳，过去很多年几乎是6个月工资水平。然而，受整个行业大环境影响，这家公司在去年缩减各项成本开支，开始准备“过冬”。

  “虽然早就预期今年年终奖情况不好，但是看到这个数字也难免哀伤。不过比起很多金融机构更大的波动性，我们也还算稳定。”蔡帆告诉记者。

  另外一家高速发展的房企同样减少了年终奖发放。一位地产高层对记者表示，他所在集团的中心总经理没有人绩效是A，只有四个B，整体绩效完成度影响了团队奖金包。

  过去一年，无论大小房企，绩效情况都不够理想。“我的年终奖比去年少，赚得也没有去年多。”一位TOP5房企投资部门人士同样如此表述。

  在腾讯理财通近日发布的《2018年终奖调查报告》中，房地产行业毫无意外挤入前列。年终奖水平，似乎成为行业现状的“试温计”。但大数据背后，行业分化的现实不可忽视。

  据明源研究院统计数据，50万以上年终奖基本集中在地产TOP30，比非地产百强的年终奖，高出近1倍。其中，35%拿到高年终奖的是项目总经理。以经理级别的年终奖为例，地产30强的营销经理，相比非地产百强的年终奖，高出近1倍。

  而即使30强房企，高额年终奖也与基层员工无缘。据了解，一些头部房企物业基层只有6000元，营销基层更少，只有4000元。

  看着这份调查报告，一位TOP10房企人员心情复杂。“不能只看平均值，地产年景不好时，我们年终奖部分整体打6折。区域公司老总说，我们算好的，重灾区直接归零，一分钱没有。”

  没人再想去回忆过往。房地产大年之际，有房企曾给区域总裁发超一亿元年终奖，而这与其项目跟投机制有很大关系。通过将项目利益与员工利益挂钩，实现员工和公司收益共享、风险共担。

  高额收益下，很多企业纷纷采用该模式。但楼市低温中，跟投机制也风雨飘摇。一些头部房企甚至需要总裁来督促实行，逾期跟投的个人就要离开工作岗位。

  近日，在规模诉求下，绿城也罕见实施高周转与跟投机制。而此前，绿城行政总裁曹舟南曾明确表示反对跟投，“这是典型的包赢不包亏的方式，激励基础上没有进行强约束，还是务实一点好。”

  “下行”压力巨大

  当地产人在年终奖上感受到寒意时，整个行业的忧虑指数要再放大数倍。

  过去一年，全国商品房销售面积171654万平方米，同比增长 1.3%，增速比上年回落 6.4个百分点。商品房销售额149973 亿元，同比增长12.2%，比上年回落1.5个百分点。

  纵然销售成绩依然处于正增长状态，但行业规模或已至天花板。克而瑞研究中心预测，2019年房地产行业销售额可能会下降10个点左右。

  一位地产人士告诉记者，近年来，由于拿地和融资成本不断升高，越来越多的房企加入到规模扩张的行列当中，竞争不断加剧，房企毛利率和净利率不断下降已是不争的事实。

  “销售数据是给银行看，以便融资。事实上，不管是规模增长，还是盈利能力，房地产行业都已经进入下行阶段。”上述人士表示。

  在总体盈利情况不甚乐观的情况下，如何在保持规模稳定的前提下有效降低拿地成本、营销与管控成本、融资成本，成为各大房企面临的主要问题。

  而过去一年，土地市场与融资情况都是让房企喘不过气的大山。

  2018年全国各城市土地流拍现象增加，低总价和低溢价成交逐渐常态化。在限房价、竞自持等政策束缚下，以及在融资受限与销售回款乏力的背景下，房企拿地极为谨慎。

  对一线城市来说，地价越来越贵，房企融资较难，在一线城市拿地回款慢，导致土地市场频繁流拍；二线城市受调控持续深化及推出量影响，下半年土地流拍增多；而因棚改货币化安置和坚决遏制房价上涨等政策信号，房企在三四线亦拿地信心不足。

  从到位资金来源看，2018年以来，在“房住不炒”理念指引下，去杠杆、严监管等调控政策持续升级，房企融资渠道不断收紧，综合融资成本不断攀升，企业融资越来越难。

  尽管海外融资成本较高，但在资金压力下，房企仍会选择发行海外债。据诸葛找房数据，至2018年末，房企海外融资利率在9.00%~13.75%，融资成本远高于国内融资，国内融资利率在3.69%~8.50%。

  盛宴已然终结？

  时代车轮轰然碾过，纵然地产人与行业一起超负荷运转，行业趋势依然难以扭转。过去的2018年，销售、新开工、投资皆创十年新高。因此，业内观点认为，2019年楼市将迎来“盘整期”，各类指标增速将不及2018年。

  市场反应已然开始。随着房企一月份成绩单出炉，地产市场2019开年惨淡局面渐渐明晰。百强房企销售延续去年三季度以来的放缓趋势，龙头房企销售额腰斩，市场表现继续下行。

  数据显示，过去一个月，超三成百强房企权益销售金额同比下滑。其中，13家房企权益销售金额降幅超30%，22家房企降幅在30%以内。即使目前房企在售项目个数相比去年大幅提升，但整体销售表现并不尽如人意。

  业内专家认为，区域大分化前夜已经来临。一线城市和部分二线城市，加上环北京这样房价调整幅度较大的低线区域，可能已经到达市场底部。

  而随着去库存刺激政策逐渐退出，尤其是棚改货币化安置的收紧，作为成交规模占比达到69%的三四线城市市场势必面临调整。尤其是一些缺乏基本面支撑、房价涨幅过大而购买力捉襟见肘的城市商品房销售形势更不乐观。

  2019年，开发商还能从销售中回利多少？据中信证券研究，未来全国商品房销售面积难有大幅提升空间。全年尽管存在按揭利率下行，政策松动的趋势，但三四线城市房价过高，需求透支。2019年全年全国商品房销售额或将同比下降 4.3%。

  但资金承压不会减弱。2015~2016年集中发行的公司债开始密集到期，未来三年，房企偿债承压。据公开资料，2019年房企信托到期3669亿元、债券及中票类到期4189亿元，合计7858亿元。

  大舟动荡时，摆渡者何去何从？明源地产研究院显示，27%的地产人会因年终奖选择跳槽。房地产行业业绩压力大，如果不能在年底得到回报，不少地产圈人士表示“不能理解”。

  但大部分地产人选择接受。据记者了解，面对年终奖减少，很多地产人比较“淡定”。上述TOP10房企人士表示，加班已经是正常工作范围，但现在即使加班也无法完成绩效。年终奖缩水时，只能默默接受。